Lei de Bases da Habitação em Portugal: O que consagra e o que muda para os cidadãos

Em setembro de 2019, Portugal aprovou um diploma que representa um marco estruturante na política habitacional nacional: a Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro — Lei de Bases da Habitação.

A seguir, explicamos o que é esta lei, o que consagra, quais os seus princípios orientadores e de que forma pode ser relevante para quem procura habitar, reabilitar ou simplesmente compreender melhor os seus direitos.

O que é a Lei de Bases da Habitação?

A Lei de Bases da Habitação estabelece as bases do direito à habitação e as incumbências fundamentais do Estado na sua garantia efetiva a todos os cidadãos, nos termos da Constituição da República Portuguesa.

É uma lei estruturante — não regula diretamente casos concretos, mas define os princípios, objetivos e instrumentos que enquadram toda a política habitacional em Portugal, vinculando o Estado, as regiões autónomas, as autarquias locais e os agentes privados.

"Habitar condignamente não é uma aspiração. É um direito consagrado na lei — e o Estado é o seu garante."

Os princípios fundamentais

Nos termos do artigo 3.º da Lei n.º 83/2019, o Estado é o garante do direito à habitação, e as políticas públicas de habitação obedecem aos seguintes princípios:

• Universalidade — direito a uma habitação condigna para todos os indivíduos e suas famílias

• Igualdade de oportunidades e coesão territorial — com medidas de discriminação positiva quando necessário

• Sustentabilidade social, económica e ambiental — privilegiando a melhor utilização dos recursos existentes

• Descentralização e subsidiariedade — reforçando a proximidade e a autonomia local

• Transparência e participação — dos cidadãos e das comunidades locais

O Direito à Habitação: O que significa na prática

De acordo com o artigo 7.º da Lei n.º 83/2019, todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.

O artigo 9.º esclarece que uma habitação tem dimensão adequada se a área, o número de divisões e as soluções de abastecimento de água, saneamento e energia disponíveis forem suficientes e não provocarem situações de insalubridade, sobrelotação ou risco de promiscuidade.

Além disso, a lei consagra proteção especial para grupos mais vulneráveis, nomeadamente, nos termos do artigo 8.º:

• Jovens — com vista à sua autonomia e independência social e económica

• Cidadãos com deficiência — garantindo condições de acessibilidade nas habitações e no espaço público

• Pessoas idosas — com habitação adequada às suas condições de saúde e mobilidade

• Famílias com menores, monoparentais ou numerosas

• Pessoas em situação de sem abrigo e vítimas de violência doméstica — com proteção adicional

A função social da habitação

Um dos conceitos centrais deste diploma é a função social da habitação, consagrada no artigo 4.º.

A lei estabelece que todos os imóveis ou frações com vocação habitacional — sejam de entidades públicas ou privadas — participam na prossecução do objetivo nacional de garantir a todos o direito a uma habitação condigna. O Estado deve recorrer prioritariamente ao património edificado público para programas habitacionais destinados ao arrendamento.

Quanto às habitações devolutas, o artigo 5.º determina que a habitação que se encontre, injustificada e continuadamente, sem uso habitacional efetivo por motivo imputável ao proprietário, é considerada devoluta, ficando os seus proprietários sujeitos às sanções previstas na lei.

O papel dos municípios na Política Local de Habitação

A Lei de Bases da Habitação reforça significativamente o papel dos municípios. Nos termos do artigo 21.º, compete-lhes:

• Integrar a política municipal de habitação nos instrumentos de gestão territorial

• Construir, reabilitar, arrendar ou adquirir habitações economicamente acessíveis

• Promover a reabilitação de habitações a custos controlados

• Promover a regeneração urbana de áreas degradadas e a reconversão das áreas urbanas de génese ilegal (AUGI)

• Praticar uma política de solos compatível com os objetivos habitacionais municipais

• Prevenir a gentrificação urbana

Outro instrumento relevante é a Carta Municipal de Habitação (CMH), prevista no artigo 22.º, que constitui o instrumento municipal de planeamento em matéria de habitação, a articular com o Plano Diretor Municipal. A CMH inclui o diagnóstico das carências habitacionais, a identificação de recursos disponíveis e a definição estratégica dos objetivos e metas a alcançar.

Reabilitação Urbana e Habitação

A reabilitação urbana é expressamente integrada na política nacional de habitação, nos termos do artigo 16.º da Lei n.º 83/2019.

O artigo 36.º estabelece que o Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais incentivam a reabilitação de edifícios e a reabilitação e regeneração urbanas, e que essa reabilitação deve observar condições de eficiência energética, vulnerabilidade sísmica e acessibilidade.

Para proprietários e condomínios, o artigo 48.º é igualmente relevante: a lei reconhece que a conservação, manutenção, requalificação e reabilitação das habitações em propriedade horizontal contribui para as políticas nacionais de habitação, e os condomínios beneficiam de condições preferenciais para acesso a programas de requalificação e reabilitação urbana, nomeadamente em matéria de conforto térmico e acústico, eficiência energética, acessibilidade e reforço da resiliência sísmica.

Arrendamento: Estabilidade e acessibilidade

A lei dedica um capítulo específico ao arrendamento habitacional. De acordo com o artigo 40.º, o Estado deve desenvolver uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar, nomeadamente através:

• Da promoção de um mercado público de arrendamento

• Do incentivo ao arrendamento de iniciativa social e cooperativa

• Da regulação do mercado de arrendamento privado

O artigo 41.º prevê a existência de regimes jurídicos de renda livre, condicionada, apoiada e acessível, entre outros.

O artigo 44.º proíbe expressamente o assédio no arrendamento — uma proteção relevante para todos os inquilinos.

Habitação própria, crédito e proteção dos devedores

No domínio do crédito à habitação, o artigo 47.º estabelece que a lei deve fixar regras para a concessão responsável de crédito, incluindo os deveres do mutuante e os direitos do consumidor.

O mesmo artigo prevê a possibilidade de dação em cumprimento da dívida, extinguindo as obrigações do devedor independentemente do valor atribuído ao imóvel para esse efeito, desde que tal esteja contratualmente estabelecido. Prevê ainda que aos devedores em situação económica muito difícil pode ser aplicado um regime legal de proteção, que inclua a reestruturação da dívida ou medidas substitutivas da execução hipotecária.

Para refletir

A Lei n.º 83/2019 é o documento-quadro que orienta toda a política habitacional em Portugal. O seu alcance é amplo: abrange proprietários, inquilinos, condomínios, municípios, promotores e todos os cidadãos que, de alguma forma, se relacionam com o tema da habitação.

Para quem possui imóveis com vocação habitacional, para quem pondera reabilitar, arrendar ou simplesmente compreender melhor os seus direitos e obrigações, o conhecimento desta lei é um ponto de partida indispensável.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.