Por que a Viabilidade Construtiva é fundamental para o sucesso dos Investimentos
- Ana Carolina Santos
- 25 de set.
- 4 min de leitura
A viabilidade construtiva representa o fator mais crítico na avaliação de qualquer projeto imobiliário em Portugal. Com base na análise da legislação vigente - RJUE, RGEU, Decreto-Lei 163/2006 e Portaria 243/84 - compreende-se que investir sem uma análise técnica prévia adequada pode resultar em perdas significativas ou até mesmo na inviabilização total do projeto.
O que define a Viabilidade Construtiva
Enquadramento legal fundamental
A viabilidade construtiva assenta na conformidade com múltiplos diplomas legais que regulam o território português. O RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) estabelece as regras base para qualquer operação urbanística, enquanto o RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) define padrões técnicos específicos.
Condicionantes Técnicas essenciais
Para um investidor, a viabilidade construtiva envolve:
Capacidade edificatória do terreno: Índices urbanísticos aplicáveis
Infraestruturas disponíveis: Acessos, redes de água, esgotos e energia
Condicionantes geotécnicas: Características do solo e estabilidade
Enquadramento regulamentar: Compatibilidade com instrumentos de gestão territorial
Impacto Financeiro das Condicionantes Regulamentares
Custos de Conformidade Legal
A legislação portuguesa exige investimentos significativos para garantir conformidade. O Decreto-Lei 163/2006 sobre acessibilidade, por exemplo, pode implicar custos adicionais substanciais em projetos de reabilitação:
Instalação de elevadores ou rampas de acesso
Adaptação de instalações sanitárias
Alargamento de vãos e corredores
Sistemas de sinalização tátil e visual
Flexibilizações e Oportunidades
A Portaria 243/84 oferece alternativas viáveis para projetos de legalização, permitindo tolerâncias em áreas mínimas e pé-direito. Esta flexibilização pode representar:
Redução de custos de demolição
Aproveitamento de construções existentes
Minimização de investimentos em adaptações estruturais
"A viabilidade construtiva determina não apenas se um projeto é possível, mas se será economicamente sustentável e gerador de valor a longo prazo."
Análise de Risco para Investidores
Identificação precoce de limitações
Uma avaliação técnica adequada permite antecipar obstáculos que podem comprometer a rentabilidade:
Condicionantes Urbanísticas:
Planos de ordenamento restritivos
Limitações de altura ou volumetria
Obrigatoriedade de cedências para espaços públicos
Condicionantes Técnicas:
Necessidade de reforços estruturais
Exigências de isolamento térmico e acústico
Cumprimento de normas de segurança contra incêndios
Otimização do Potencial Construtivo
O conhecimento detalhado da legislação permite maximizar o aproveitamento dentro dos parâmetros legais:
Exploração de índices de construção disponíveis
Aproveitamento de alturas máximas permitidas
Otimização de tipologias face às áreas mínimas exigidas
Procedimentos de Licenciamento e Prazos
Complexidade Processual
O RJUE estabelece procedimentos diferenciados conforme o tipo de operação urbanística:
Licenciamento:
Operações sujeitas a controlo prévio obrigatório
Prazos de análise municipal (90 a 120 dias)
Possibilidade de pedidos de esclarecimentos adicionais
Comunicação Prévia:
Procedimento simplificado para determinadas operações
Prazo de resposta municipal mais reduzido (20 dias)
Responsabilidade acrescida do técnico subscritor
Custos Processuais e Taxas
Os processos de licenciamento implicam custos significativos que devem ser considerados na análise de viabilidade:
Taxas municipais de licenciamento
Honorários de técnicos especializados
Custos de estudos e pareceres complementares
Seguros de responsabilidade civil profissional
Condicionantes específicas por Tipologia
Habitação
O RGEU estabelece requisitos rigorosos para habitação:
Área mínima de compartimentos (9m² para quartos)
Pé-direito mínimo (2,40m)
Ventilação e iluminação natural obrigatórias
Isolamento térmico e acústico conforme regulamentação
Edifícios Comerciais e de Serviços
Exigências acrescidas aplicam-se a usos não habitacionais:
Pé-direito mínimo de 3m para estabelecimentos comerciais
Acessibilidade universal obrigatória
Sistemas de segurança e deteção de incêndios
Estacionamento proporcional à área útil
Reabilitação e Reconversão
A recuperação de edifícios existentes apresenta desafios específicos:
Adequação a normas atuais sem comprometer características arquitetónicas
Aproveitamento de tolerâncias da Portaria 243/84
Integração de sistemas técnicos em estruturas antigas
Compatibilização com requisitos de acessibilidade
Ferramentas de Avaliação Técnica
Estudos Prévios essenciais
Uma análise de viabilidade completa deve incluir:
Levantamento Topográfico:
Definição rigorosa de limites e cotas
Identificação de condicionantes físicas
Quantificação de áreas disponíveis
Estudo Geotécnico:
Caracterização do solo
Capacidade de carga
Necessidade de contenções ou fundações especiais
Análise Urbanística:
Enquadramento em instrumentos de gestão territorial
Verificação de índices e parâmetros urbanísticos
Identificação de servidões e restrições
Simulação de cenários
A modelação de diferentes soluções permite otimizar o investimento:
Análise de várias tipologias edificatórias
Comparação de custos entre diferentes soluções técnicas
Avaliação de impactos em prazos de licenciamento
Exemplos práticos de aplicação
Caso 1: Lote urbano para Habitação
Situação: Lote de 500m² em zona habitacional
Desafios: Declive acentuado e proximidade de linha de água
Solução: Escalonamento da construção e sistemas de drenagem adequados
Resultado: Viabilização de moradia unifamiliar com aproveitamento integral do índice construtivo
Caso 2: Reabilitação de Edifício Antigo
Situação: Prédio do séc. XIX para reconversão habitacional
Desafios: Pé-direito reduzido e ausência de elevador
Solução: Aplicação de tolerâncias da Portaria 243/84 e instalação de elevador exterior
Resultado: Regularização com minimização de custos estruturais
Caso 3: Empreendimento Comercial
Situação: Terreno de 2000m² para centro comercial
Desafios: Exigências de acessibilidade e estacionamento
Solução: Projeto integrado com acessos universais e parqueamento subterrâneo
Resultado: Maximização da área comercial útil dentro dos parâmetros legais
Conselhos para Investidores
Análise Técnica devida
Nunca invista sem análise prévia das seguintes componentes:
Verificação da situação legal do imóvel
Confirmação da capacidade edificatória
Análise de custos de conformidade regulamentar
Avaliação de prazos de licenciamento
Equipas Multidisciplinares
A viabilidade construtiva exige conhecimento especializado em:
Arquitetura e urbanismo
Engenharia civil e de especialidades
Direito do urbanismo
Avaliação imobiliária
Timing de Investimento
Considere sempre os prazos processuais na análise financeira:
Período de licenciamento (3 a 12 meses)
Prazo de execução da obra
Tempo de comercialização
Custos financeiros durante o processo
Para considerar
A viabilidade construtiva representa muito mais do que uma simples verificação de conformidade legal. Constitui a base fundamental sobre a qual assenta qualquer decisão de investimento imobiliário responsável. Os custos associados ao incumprimento de requisitos técnicos ou à inadequada análise prévia podem facilmente superar os benefícios esperados do investimento.
O mercado imobiliário português, regulado por um quadro legal complexo mas estruturado, oferece oportunidades significativas para investidores que compreendem as suas nuances técnicas. A diferença entre um investimento bem-sucedido e um projeto problemático reside frequentemente na qualidade da análise de viabilidade inicial.
A colaboração com profissionais especializados não representa um custo adicional, mas sim um investimento na minimização de riscos e na otimização de resultados. A experiência técnica permite identificar soluções criativas dentro do quadro legal, maximizar o potencial construtivo e antecipar desafios que poderiam comprometer a viabilidade económica do projeto.
