Publicidade à venda de imóveis em fase de construção: O que a Lei exige

Quando um imóvel está a ser vendido ainda antes de estar concluído, ou mesmo antes de a obra começar, existem regras específicas sobre a informação que deve constar dos anúncios. A seguir explica-se o que é a publicidade à alienação, para que serve e quais as consequências de a ignorar.

Loteamento na fase final de construção, em Loures

O que é a publicidade à alienação

A publicidade à alienação corresponde à divulgação pública, através de anúncios ou qualquer outro meio publicitário, da intenção de vender lotes de terreno, edifícios ou frações autónomas neles construídos, em construção ou a construir. O artigo 52.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, obriga a que, nesta publicidade, seja mencionado o número do alvará, a data da sua emissão pela câmara municipal e o respetivo prazo de validade.

Um anúncio de venda de um imóvel em construção sem referência ao alvará não cumpre a lei, independentemente de a obra estar ou não em bom andamento.

Para que serve esta exigência

Esta regra tem uma função clara de proteção do comprador, que muitas vezes decide investir num imóvel ainda antes de este existir fisicamente:

• Garante que o comprador pode confirmar, de forma imediata, que existe um título válido que autoriza a construção do imóvel anunciado.

• Permite verificar junto da câmara municipal se o alvará mencionado corresponde efetivamente ao imóvel em causa e se se mantém válido.

• Reduz o risco de venda de imóveis sem cobertura legal, evitando situações em que o comprador só descobre problemas de licenciamento depois de já ter pago um sinal ou celebrado um contrato.

O que implica no projeto e na comercialização

Para quem promove um projeto de construção, esta obrigação tem reflexos diretos na forma como a comercialização é preparada:

• O alvará de licenciamento ou o título equivalente deve estar emitido, ou pelo menos identificado com número e data, antes de qualquer anúncio publicitário ser publicado.

• A informação sobre o prazo de validade do alvará deve ser mantida atualizada durante toda a campanha de comercialização, especialmente em obras de maior duração.

• Sempre que o alvará seja renovado, alterado ou substituído, os anúncios em curso devem refletir essa alteração.

Quem tem esta responsabilidade

A obrigação de incluir esta informação na publicidade recai sobre quem promove a alienação do imóvel — habitualmente o promotor imobiliário, o proprietário ou a imobiliária responsável pela comercialização, sendo o cumprimento desta norma da responsabilidade de quem elabora e publica o anúncio. O projetista e o técnico responsável pela obra não têm intervenção direta nesta obrigação publicitária, mas devem assegurar que a informação sobre o alvará facultada ao promotor está correta e atualizada.

Consequências de não cumprir esta exigência

A ausência desta informação num anúncio publicitário pode ter as seguintes implicações práticas:

• Exposição do promotor a um enquadramento de publicidade enganosa ou incompleta, com possíveis consequências junto das entidades de defesa do consumidor.

• Perda de confiança do comprador, que pode questionar a legalidade de todo o processo de construção.

• Em caso de litígio, a falta desta menção pode ser utilizada como argumento pelo comprador para contestar a validade do negócio ou exigir esclarecimentos adicionais antes de avançar com a compra.

Boas práticas a considerar

Estas são recomendações de prudência comercial, que não resultam diretamente do artigo 52.º, mas que reforçam a transparência do processo:

• Reveja todos os materiais publicitários — sites, folhetos, anúncios em plataformas imobiliárias — antes de os publicar, confirmando que incluem o número e a data do alvará.

• Mantenha um registo atualizado da validade do alvará, sobretudo em projetos com fases de comercialização prolongadas.

• Articule-se com o técnico responsável pelo projeto sempre que exista alteração ao licenciamento, para garantir que a comunicação comercial reflete a situação real da obra.

Para refletir

A publicidade à alienação pode parecer um detalhe menor no processo de venda de um imóvel, mas é uma garantia legal que protege tanto o comprador como o promotor de eventuais contestações futuras. Cumprir esta exigência desde o primeiro anúncio evita problemas de credibilidade e reforça a segurança jurídica de toda a transação.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.