Comprar um apartamento: A documentação que deve verificar antes de avançar
- Ana Carolina Santos
- há 2 dias
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Adquirir um apartamento é, para a maioria das pessoas, a decisão financeira mais significativa da vida. E, no entanto, é frequente que a análise documental seja feita de forma incompleta — ou apenas depois de assinado o contrato de promessa de compra e venda. A ordem certa é a inversa: a documentação deve ser verificada antes de qualquer compromisso contratual.
A seguir, apresenta-se a documentação essencial a analisar antes da compra de um apartamento em Portugal.
1. Certidão de Registo Predial
O ponto de partida é sempre a certidão de teor da Conservatória do Registo Predial, tanto do edifício como da fração autónoma. Este documento permite confirmar:
Quem é o proprietário atual e se tem legitimidade para vender;
Se a fração tem hipotecas, penhoras, penhores, usufrutos ou quaisquer outros ónus e encargos registados;
Se há inscrições que condicionem ou impeçam a transmissão.
Sem este documento atualizado, não há como saber com certeza quem vende nem em que condições legais se encontra o imóvel.
2. Caderneta Predial Urbana
A caderneta predial, emitida pelas Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira), identifica a fração para efeitos fiscais e contém:
Identificação e localização do imóvel e da fração;
Áreas (de implantação, de construção, privativa);
Valor patrimonial tributário — base de cálculo do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) e do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis);
Identificação do proprietário para efeitos fiscais.
É um documento simples, mas indispensável para confirmar a correspondência entre a fração que está a ser vendida e a que consta dos registos fiscais.
3. Título Constitutivo da Propriedade Horizontal
Este é um dos documentos mais importantes e menos verificados. O título constitutivo da propriedade horizontal define a estrutura jurídica do edifício: quais são as frações autónomas, as partes comuns, as permilagens atribuídas a cada fração e os fins a que cada uma se destina (habitação, comércio, serviços, etc.).
O que verificar:
Se a fração que se pretende comprar está corretamente identificada e descrita;
Qual a permilagem atribuída à fração — este valor determina a quota de participação nas despesas comuns e nos encargos do condomínio;
Se o uso da fração (por exemplo, habitação) coincide com o uso que o comprador pretende dar;
Se existem restrições ou condições especiais previstas no título.
O título constitutivo consta do registo predial do edifício e pode ser consultado na Conservatória do Registo Predial.
4. Regulamento de Condomínio
O regulamento de condomínio, quando existe, define as regras de utilização das partes comuns, os direitos e deveres dos condóminos, as normas sobre obras, utilização de espaços e outros aspetos da vida em comum no edifício.
A sua consulta prévia é relevante porque:
Pode conter restrições ao uso da fração (por exemplo, limitações à realização de obras interiores ou à instalação de certas atividades);
Define a forma de tomada de decisões coletivas;
Pode conter regras sobre animais de estimação, estacionamento e outras questões práticas.
Em edifícios sem regulamento formal, as regras aplicáveis são as do regime da propriedade horizontal estabelecido no Código Civil.
5. Licença de Utilização
O artigo 62.º-A do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação — RJUE), na redação consolidada, estabelece os requisitos para a utilização de edifícios ou frações após a realização de operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio.
Na prática, qualquer apartamento construído ao abrigo do RJUE deve ter licença ou autorização de utilização correspondente à fração. O que importa verificar:
Se existe licença de utilização para a fração;
Se o uso que consta da licença é habitacional (ou outro, conforme o caso);
Se foram realizadas obras de alteração ou ampliação sem o necessário licenciamento camarário.
A ausência de licença de utilização ou a realização de obras ilegais são situações que podem condicionar significativamente o valor e a comercialização do imóvel.
6. Ficha Técnica da Habitação
A Ficha Técnica da Habitação (FTH) descreve as características técnicas e funcionais do apartamento: materiais utilizados, sistemas construtivos, instalações, equipamentos e outros elementos relevantes. É obrigatória para imóveis habitacionais construídos ou objeto de obras de reconstrução com alteração da estrutura resistente após 30 de março de 2004.
Este documento deve ser entregue ao adquirente. A sua ausência, quando legalmente exigível, é um sinal de alerta que deve ser esclarecido antes de avançar com a compra.
7. Certificado de Desempenho Energético
O Certificado de Desempenho Energético (CDE) é obrigatório na venda de apartamentos em Portugal. Deve ser apresentado ao potencial comprador antes da celebração do contrato.
O certificado classifica o apartamento numa escala de A+ a F e fornece informação sobre o consumo energético e recomendações de melhoria. Para além do impacto direto nas despesas com energia, o desempenho energético influencia o conforto, a qualidade do ar interior e o valor de mercado do imóvel.
8. Situação financeira do Condomínio
Este ponto é frequentemente subestimado e pode ter consequências financeiras relevantes para o novo proprietário. Antes da escritura, é essencial verificar:
Existência de dívidas ao condomínio — Solicitar à administração do condomínio uma declaração comprovativa de que a fração não tem dívidas em atraso. As dívidas de condomínio podem, em determinadas circunstâncias, acompanhar o imóvel;
Obras aprovadas em assembleia de condóminos ainda não executadas — Se a assembleia tiver aprovado obras de conservação ou manutenção do edifício (por exemplo, substituição de elevadores, impermeabilização de coberturas ou renovação de fachadas), os encargos daí decorrentes podem recair sobre o novo proprietário após a escritura;
Fundo de reserva — Verificar se o condomínio tem fundo de reserva constituído e qual o seu valor, porque este elemento é indicador da saúde financeira do condomínio.
A ata da última assembleia de condóminos é um documento valioso: revela o estado do edifício, os problemas identificados, as obras aprovadas e a situação financeira do condomínio.
9. Estado de Conservação do apartamento e do edifício
Antes de qualquer decisão, é indispensável uma visita cuidada ao apartamento e às partes comuns do edifício, preferencialmente acompanhada por um técnico habilitado. Os aspetos a avaliar incluem:
Estado das estruturas, paredes, tetos, pavimentos e coberturas;
Condições das instalações (redes de água, drenagem, eletricidade, gás);
Existência de patologias visíveis: humidades, infiltrações, fissuras, bolores;
Estado dos espaços comuns: escadas, hall de entrada, elevadores, garagem;
Necessidade de obras e estimativa do seu custo.
O estado do edifício no seu conjunto é tão relevante quanto o estado do apartamento. Um apartamento em boas condições num edifício degradado representa encargos futuros elevados.
Comprar um apartamento sem verificar a situação do condomínio, a licença de utilização e os documentos da fração é um dos erros mais comuns — e mais caros — no processo de aquisição de habitação em Portugal.
Para considerar
A documentação descrita não é um formalismo burocrático — é a base de uma decisão informada. Cada um destes documentos responde a uma pergunta concreta: quem é o dono, o que está autorizado, o que está em dívida, o que está aprovado e o que está em falta.
Um apartamento pode ter boa apresentação e ainda assim concentrar problemas jurídicos, urbanísticos ou financeiros que só se revelam depois da escritura. A análise prévia, com o acompanhamento de profissionais habilitados, é o caminho mais seguro para evitar surpresas.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em maio de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
