Comprar um apartamento em Direito de Superfície: o que muda na prática

A expressão direito de superfície é frequentemente associada a terrenos e moradias. Mas existe uma realidade crescente em Portugal: apartamentos — frações autónomas em regime de propriedade horizontal — inseridos em edifícios construídos sobre solo cedido em direito de superfície. É um modelo com especificidades próprias e implicações concretas para quem compra.

A seguir, explica-se o que distingue esta situação da propriedade plena convencional, quais os direitos do comprador e o que deve ser verificado antes de avançar.

Vista do interior de um apartamento de habitação acessível

Dois Regimes Jurídicos em simultâneo

Quando se compra um apartamento neste tipo de operação, estão em jogo dois regimes jurídicos distintos que coexistem:

• Propriedade horizontal — regulada nos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil, que permite que frações autónomas de um edifício pertençam a proprietários diferentes

• Direito de superfície — regulado nos artigos 1524.º e seguintes do Código Civil, que permite construir e manter uma obra em terreno alheio

Na prática: o comprador do apartamento adquire a fração autónoma (o apartamento) em regime de propriedade horizontal, mas o edifício onde essa fração se insere está construído sobre um terreno cujo solo pertence a outra entidade — geralmente um município ou o Estado — através de direito de superfície.

"Num apartamento em direito de superfície, o comprador é proprietário da sua fração — mas o solo onde o edifício assenta pode não pertencer ao promotor nem, em última análise, à comunidade de condóminos."

Como funciona este modelo em Portugal?

Em Portugal, este modelo tem sido aplicado principalmente no contexto de habitação acessível e arrendamento acessível, com o Estado ou os municípios a cederem terrenos e edifícios públicos em direito de superfície.

A Portaria n.º 69-A/2024, de 23 de fevereiro, veio regulamentar os termos e condições da cedência do direito de superfície de terrenos e edifícios públicos para promoção de habitação acessível, ao abrigo da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro. Nos termos desta portaria e da lei que a habilitou:

• A cedência é feita por um prazo máximo de 90 anos, renovável mediante acordo entre as partes para o mesmo fim

• Não é permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários

• O direito de superfície é transmissível, desde que salvaguardados os direitos e deveres inerentes, incluindo a obrigação de afetação dos fogos à habitação para arrendamento acessível

O comprador do apartamento é proprietário da fração?

Sim — nos modelos em que as frações são vendidas (e não apenas arrendadas), o comprador adquire a propriedade da fração autónoma em regime de propriedade horizontal, com todos os direitos inerentes: uso, fruição, transmissão e possibilidade de onerar.

O que não adquire, neste modelo, é qualquer direito sobre o solo. A relação com o solo é mediada pelo direito de superfície constituído sobre o edifício como um todo — que é titulado pelo promotor, pela cooperativa ou pela entidade que promoveu a construção, nos termos do contrato com o proprietário do solo.

Quais as implicações oráticas para o comprador?

A situação tem várias implicações concretas que qualquer comprador deve conhecer antes de avançar:

Quanto ao prazo:

• Se o direito de superfície do edifício for temporário, o comprador deve conhecer o prazo restante. Findo o prazo, e salvo renovação, a propriedade do edifício pode reverter para o dono do solo, nos termos do artigo 1538.º do Código Civil

• Quanto menor o prazo remanescente, mais condicionado ficará o valor da fração no mercado

Quanto ao cânon superficiário:

• Pode existir uma prestação periódica (cânon) a pagar pelo direito de superfície. Importa perceber se essa obrigação recai sobre o promotor ou é repercutida nos condóminos — e em que condições pode ser revista

Quanto à transmissibilidade:

• Nos modelos de habitação acessível regulados pela Portaria n.º 69-A/2024, a transmissibilidade do direito está condicionada à manutenção da afetação a habitação acessível; convém verificar se estas restrições se aplicam à fração específica que se pretende adquirir

Quanto ao financiamento:

• Nem todas as instituições bancárias aceitam como garantia hipotecária frações autónomas em edifícios com direito de superfície temporário; recomenda-se a verificação junto do banco antes de qualquer compromisso

O que verificar antes de comprar

Ao analisar a aquisição de um apartamento nestas condições, os seguintes elementos devem ser analisados com rigor:

• Registo predial: confirmar que o direito de superfície sobre o edifício está inscrito e verificar as condições e o prazo

• Título constitutivo da propriedade horizontal: identificar se existem cláusulas específicas relacionadas com a situação superficiária

• Contrato de superfície: perceber quem é o titular do direito de superfície, qual o prazo, se existe cânon e quais as condições de renovação e transmissão

• Restrições de uso e transmissão: nos modelos de habitação acessível, pode haver limitações ao preço de revenda e ao perfil do adquirente

• Plano de gestão do condomínio: perceber se existem obrigações coletivas relacionadas com o direito de superfície que recaiam sobre a totalidade dos condóminos

Uma nota sobre o preço de aquisição

Uma das vantagens habitualmente associadas a este modelo é o preço de aquisição inferior ao de mercado, precisamente porque o valor do solo não está incorporado no preço da fração. Esta lógica é o fundamento dos programas de habitação acessível que utilizam terrenos públicos cedidos em superfície.

No entanto, o comprador deve ponderar esta vantagem à luz das condicionantes acima descritas — prazo, restrições de transmissão, existência de cânon — para tomar uma decisão plenamente informada.

Para considerar

Comprar um apartamento em direito de superfície é uma opção que pode fazer sentido — em particular num contexto em que os preços de mercado tornaram o acesso à habitação cada vez mais difícil. Mas é uma decisão que exige mais diligência do que uma compra convencional: há mais documentos a verificar, mais condicionantes a compreender e mais variáveis a considerar no longo prazo.

O acompanhamento por profissionais qualificados — tanto na vertente jurídica como na vertente técnica — é, neste caso, particularmente relevante.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em abril de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo, recomenda-se sempre a consulta junto de profissionais jurídicos habilitados e o acompanhamento por técnicos da área para análise de situações concretas.