Quem pode ter prioridade na compra de um imóvel urbano

Ana Carolina Santos
há 2 dias
5 min de leitura

Vender ou comprar um terreno, edifício ou fração num contexto urbano nem sempre é um negócio livre entre duas partes. Existem situações em que a lei portuguesa atribui a terceiros o direito de adquirir esse imóvel antes de qualquer outro comprador, nas mesmas condições oferecidas. A seguir explicam-se as três situações mais relevantes em que este direito de preferência se pode aplicar a imóveis urbanos, e o que isso implica para quem está a preparar uma venda ou uma compra.

O que significa Direito de Preferência

O direito de preferência é a faculdade legal atribuída a determinada pessoa ou entidade de adquirir um bem antes de qualquer terceiro interessado, desde que aceite as mesmas condições de preço e pagamento que este ofereceria. Em contexto urbano, este direito pode surgir por diferentes razões e a favor de diferentes titulares, sendo importante distinguir cada situação, porque as regras e os efeitos práticos não são iguais.

Antes de vender ou comprar um imóvel urbano, vale a pena confirmar se existe algum direito de preferência associado, porque ignorá-lo pode colocar em causa a validade do negócio.

O arrendatário e o Direito de Preferência na venda

Uma das situações mais comuns envolve o arrendatário de um imóvel urbano. O artigo 1091.º do Código Civil estabelece que o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos, bem como na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do contrato anterior por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais esse contrato tinha sido celebrado.

Este direito aplica-se apenas ao local que constitui, em concreto, o objeto do contrato de arrendamento, ou seja, a fração ou a parte do prédio efetivamente arrendada, e não à totalidade de um edifício não constituído em propriedade horizontal quando o arrendamento incide apenas sobre parte dele. Por essa razão, é frequente que a jurisprudência precise, caso a caso, se o arrendatário pode ou não preferir na venda de todo o prédio, dependendo da autonomia jurídica da parte arrendada.

Na prática, isto significa que quem arrenda um espaço comercial ou uma habitação há mais de três anos deve ser informado, antes da venda a terceiros, das condições do negócio, para poder decidir se pretende exercer, ou não, esse direito.

O Comproprietário perante a venda de uma quota

Outra situação distinta ocorre quando um imóvel urbano pertence a mais do que uma pessoa, em regime de compropriedade. O artigo 1409.º do Código Civil determina que o comproprietário goza do direito de preferência, e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais, no caso de venda ou dação em cumprimento a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.

Esta regra é relevante em contextos como herança de imóveis, divórcios com bens em compropriedade ou aquisição conjunta de um terreno para construção. Se um dos comproprietários decidir vender a sua quota a alguém estranho à comunhão, os restantes têm prioridade na aquisição dessa quota, desde que aceitem as condições comunicadas.

Havendo dois ou mais comproprietários interessados em preferir, a lei prevê que a quota alienada seja adjudicada a todos, na proporção das respetivas quotas, e não apenas a um deles.

Situações práticas mais frequentes

Herdeiros que ficaram em compropriedade de um imóvel urbano e um deles pretende vender a sua parte a terceiros.
Ex-cônjuges que mantêm um imóvel em compropriedade após divórcio, sem terem procedido à partilha.
Investidores que adquiriram um imóvel em conjunto e um deles decide alienar a sua quota isoladamente.

O Município em Áreas de Reabilitação Urbana

Uma terceira situação, com contornos bastante diferentes das anteriores, aplica-se a imóveis situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU). O artigo 58.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, que aprova o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, estabelece que a entidade gestora tem preferência nas transmissões a título oneroso, entre particulares, de terrenos, edifícios ou frações situados nessa área.

Este direito de preferência tem características próprias que o distinguem dos anteriores:

Só pode ser exercido se a entidade gestora entender que o imóvel deve ser objeto de intervenção no âmbito da operação de reabilitação urbana, devendo especificar, na declaração de preferência, a intervenção necessária e o prazo previsto para a executar.
Exerce-se nos termos do regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial, podendo a entidade gestora declarar não aceitar o preço acordado entre as partes.
Nesse caso de não aceitação do preço, tanto o vendedor como, subsidiariamente, o comprador podem ter direito à reversão do bem se a intervenção anunciada não vier a ser promovida, além de direito de preferência numa futura alienação.
Quando o imóvel constitui património cultural classificado, em vias de classificação, ou se localiza em zona de proteção deste, o direito de preferência da entidade gestora não prevalece sobre os direitos de preferência previstos na legislação sobre património cultural.

Este regime tem uma finalidade distinta da preferência entre privados: destina-se a permitir que o município, ou a entidade que gere a operação de reabilitação urbana, possa intervir em imóveis degradados ou relevantes para o processo de reabilitação de uma determinada área da cidade.

Boas práticas antes de vender ou comprar

Além do cumprimento estrito da lei, a experiência prática em processos de transação de imóveis urbanos aponta para alguns cuidados adicionais, que não resultam diretamente de um artigo de lei, mas que ajudam a evitar contratempos:

Confirmar, antes de negociar, se o imóvel está localizado numa Área de Reabilitação Urbana delimitada pelo município.
Verificar se existem contratos de arrendamento em vigor há mais de três anos sobre a totalidade ou parte do imóvel.
Confirmar a situação registral do imóvel, nomeadamente se existe compropriedade não resolvida.
Formalizar por escrito qualquer comunicação de venda dirigida a um preferente legal, guardando prova do envio e da respetiva resposta.
Consultar um advogado ou solicitador para os aspetos jurídicos da transmissão e, quando aplicável, um técnico habilitado para esclarecer a situação urbanística e registral do imóvel.

Alerta importante: Uma venda concretizada sem respeitar um direito de preferência legalmente existente pode ser judicialmente impugnada pelo preferente lesado, com consequências relevantes tanto para o vendedor como para o comprador. Este risco é frequentemente subestimado em negócios realizados com pressa ou sem verificação prévia da situação jurídica do imóvel.

Para considerar

Os direitos de preferência sobre imóveis urbanos não seguem uma regra única: variam consoante o titular do direito, a razão que o justifica e o procedimento exigido para o exercer. Confundir estas figuras, ou simplesmente desconhecer a sua existência, é um dos erros mais frequentes em negócios imobiliários urbanos, sobretudo quando envolvem arrendamentos antigos, compropriedade ou zonas sujeitas a reabilitação urbana.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.