Dividir uma fração para criar uma nova em Propriedade Horizontal: É possível?
- Ana Carolina Santos
- há 1 dia
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A propriedade horizontal é o regime jurídico que permite a existência de várias fracções autónomas — apartamentos, lojas, garagens — dentro de um único edifício, cada uma com proprietário próprio. Uma questão frequente entre proprietários é se será possível dividir uma fração já constituída, criando uma nova fração autónoma a partir dela. A resposta existe na lei, mas está sujeita a condições rigorosas que vale a pena conhecer antes de avançar com qualquer intenção deste tipo.
O que diz a Lei sobre esta matéria
A propriedade horizontal está regulada nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344, de 25 de novembro de 1966, na sua redação atual. Dentro deste conjunto de normas, existe um artigo específico que trata diretamente da divisão e da junção de fracções: o artigo 1422.º-A do Código Civil.
De acordo com este artigo, a divisão de uma fração autónoma em duas ou mais novas fracções não é, por regra, livre. A lei estabelece que a divisão só é permitida se o título constitutivo da propriedade horizontal expressamente a autorizar, ou se a assembleia de condóminos a aprovar sem qualquer oposição. Ou seja, ao contrário da junção de fracções contíguas — que a lei trata de forma mais permissiva —, a divisão exige sempre uma destas duas condições.
A divisão de uma fração em novas fracções autónomas depende de autorização expressa no título constitutivo ou de aprovação unânime da assembleia de condóminos, sem qualquer voto contra.
Confirmada uma destas condições, cabe ao condómino que promove a divisão introduzir a correspondente alteração no título constitutivo, mediante escritura pública, devendo esse ato ser comunicado ao administrador do condomínio no prazo legal.
Diferença entre dividir e juntar fracções
É importante não confundir os dois processos, porque a lei trata-os de forma distinta:
Junção de fracções: Juntar duas ou mais fracções contíguas do mesmo edifício numa só não carece, por regra, de autorização dos restantes condóminos, exceto quando o título constitutivo dispuser em sentido diferente.
Divisão de uma fração: Criar novas fracções autónomas a partir de uma já existente exige sempre autorização do título constitutivo ou aprovação da assembleia de condóminos sem qualquer oposição.
Esta assimetria não é acidental. A junção de espaços tende a simplificar a estrutura do edifício e a não afetar negativamente os demais condóminos. Já a divisão pode alterar o equilíbrio de permilagens, o número de fracções sujeitas a despesas comuns, e até a utilização do prédio — daí a exigência de um consenso mais robusto.
Aspetos a não negligenciar
Alguns pontos merecem atenção redobrada por parte de quem considera este tipo de operação:
A ausência de qualquer oposição na assembleia é um requisito absoluto — não basta maioria, é necessário que nenhum condómino vote contra.
As novas fracções resultantes da divisão devem satisfazer os requisitos legais de autonomia, o que normalmente implica a intervenção de um projeto de arquitetura.
A alteração ao título constitutivo tem de ser formalizada por escritura pública e está sujeita a registo predial, sob pena de não produzir efeitos plenos perante terceiros.
As permilagens do edifício terão de ser recalculadas, o que pode gerar sensibilidades entre os demais condóminos, mesmo quando estes não se opõem formalmente.
Alerta importante: Avançar com obras de divisão física de uma fração sem primeiro obter a autorização exigida no título constitutivo ou na assembleia de condóminos pode resultar em nulidade da alteração e obrigar à reposição da situação anterior, com custos significativos para o proprietário.
Para considerar
Criar uma nova fração autónoma a partir de uma já existente é, do ponto de vista legal, uma operação possível, mas está longe de ser um processo simples ou automático. Depende de uma condição jurídica exigente — a autorização no título constitutivo ou a aprovação unânime da assembleia de condóminos — e de um projeto tecnicamente sólido.
Antes de qualquer decisão, é fundamental analisar o título constitutivo do edifício, ponderar a viabilidade técnica da divisão e acompanhar todo o processo com o apoio de um arquiteto e, sempre que necessário, de um advogado ou notário especializado nesta matéria. A complexidade jurídica associada à propriedade horizontal torna este acompanhamento profissional decisivo para o sucesso e a segurança de todo o processo.
Se está a considerar dividir uma fração no seu edifício e criar uma nova unidade autónoma, a AC-Arquitetos está disponível para analisar a viabilidade técnica e legal do seu caso concreto e acompanhar todo o processo, desde o projeto de arquitetura até à documentação necessária para a alteração do título constitutivo.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
