Obras no terraço do prédio: Que autorizações são realmente necessárias

O terraço de um edifício em propriedade horizontal é, muitas vezes, tratado pelo condómino que o utiliza como se fosse uma extensão exclusiva da sua fração. Legalmente, porém, a situação é mais complexa do que parece: mesmo quando um único proprietário usa o terraço em exclusivo, este mantém uma natureza jurídica que condiciona qualquer obra que aí se pretenda realizar.

A seguir explica-se por que razão o terraço nunca deixa de ser parte comum do edifício, que autorizações são exigidas para obras neste espaço, e em que casos é necessário também um licenciamento junto da câmara municipal.

Terraço de um edifício coletivo

O terraço é sempre parte comum, mesmo de uso exclusivo

Ter uso exclusivo de um terraço não significa ser seu único proprietário — a lei trata-o sempre como parte comum, com todas as consequências que isso implica.

O artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil estabelece que são comuns as partes do edifício correspondentes ao telhado ou aos terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração. Este é um regime imperativo: não pode ser afastado por convenção entre condóminos, nem sequer pelo próprio título constitutivo de propriedade horizontal, que pode apenas afetar o uso exclusivo de determinadas zonas comuns a um condómino, mas não transformar essas zonas em propriedade exclusiva.

Na prática, isto significa que um terraço de cobertura, mesmo quando só um condómino tem acesso a ele e o utiliza no seu dia a dia, continua a ser parte comum do edifício, com a dupla função de terraço utilizável e de cobertura estrutural que protege as frações inferiores.

A distinção que determina quem autoriza a obra

Esta dupla função — terraço de uso e cobertura estrutural — é o que explica a distinção jurisprudencial consolidada sobre a responsabilidade pelas obras neste espaço:

• Obras destinadas a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço, como o piso ou os revestimentos de superfície, são da responsabilidade do condómino que tem o uso exclusivo, nos termos do artigo 1424.º, n.º 3, do Código Civil;

• Obras destinadas a reparar deficiências estruturais do terraço, ou a assegurar a sua função enquanto cobertura do edifício, são da responsabilidade de todos os condóminos, nos termos do artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, que determina que os encargos relativos às partes comuns são pagos por todos os condóminos na proporção do valor das respetivas frações.

Esta distinção não é apenas teórica — determina concretamente quem tem de pagar e quem tem de autorizar cada tipo de intervenção.

Quando é necessária autorização do condomínio

Uma vez que o terraço é parte comum, qualquer obra que aí se pretenda realizar segue o regime geral de aprovação de intervenções em partes comuns, já explicado noutro contexto: obras que constituam inovação — ou seja, que vão além da simples reparação ou conservação — dependem da aprovação da assembleia de condóminos, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, nos termos do artigo 1425.º, n.º 1, do Código Civil.

Adicionalmente, o artigo 1422.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil proíbe especialmente aos condóminos prejudicar, com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. Quando a obra pretendida no terraço — como a construção de uma estrutura fixa, uma cobertura adicional ou um anexo — altera visivelmente o edifício, aplica-se o n.º 3 do mesmo artigo, que exige prévia autorização da assembleia de condóminos, também por maioria de dois terços do valor total do prédio.

Já as obras de mera conservação ou reparação, que mantêm o terraço nas condições existentes sem o transformar, não se qualificam como inovação para este efeito, e podem ser tratadas de forma mais direta entre o condómino utilizador e o condomínio, sobretudo quando urgentes.

E a Câmara Municipal? Quando é necessária autorização camarária

A aprovação da assembleia de condóminos resolve a relação entre os proprietários, mas não substitui o licenciamento urbanístico, quando este for exigido pela legislação aplicável. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, sujeita a licenciamento ou comunicação prévia as obras de construção, alteração ou ampliação que afetem a configuração ou o volume do edifício, nos termos do seu artigo 4.º.

Isto significa que, sempre que a obra no terraço envolva:

• Construção de uma estrutura fixa, como um anexo, uma cobertura ou um pavilhão;

• Alteração da fachada ou do perfil exterior do edifício visível do espaço público;

• Aumento de volume ou de área de construção resultante da intervenção;

É necessário, além da aprovação do condomínio, avaliar se a obra está sujeita a licenciamento ou comunicação prévia junto da câmara municipal, nos termos do artigo 4.º do RJUE. Já as obras de simples manutenção do piso, da impermeabilização ou de elementos existentes, sem alteração de volume ou de fachada, tendem a não gerar esta exigência adicional, embora a confirmação concreta deva ser sempre feita junto do município.

Consequências de avançar sem as devidas autorizações

Realizar obras no terraço sem as autorizações exigidas tem riscos concretos:

• A obra pode ser impugnada por outros condóminos, mesmo que já concluída, precisamente por afetar uma parte comum sem a aprovação exigida;

• A câmara municipal pode instaurar processo de fiscalização, com possível aplicação de contraordenação e, em casos mais graves, ordem de demolição;

• A regularização posterior, quando ainda possível, tende a ser mais dispendiosa e complexa do que obter as autorizações antes de iniciar a obra.

Para refletir

O terraço de um edifício em propriedade horizontal é um espaço com uma natureza jurídica dupla, que frequentemente surpreende quem o utiliza em exclusivo: apesar do uso individual, continua a ser parte comum, e qualquer intervenção mais profunda exige tanto o acordo dos demais condóminos como, em muitos casos, a autorização da câmara municipal. Compreender esta dupla exigência evita litígios entre vizinhos e problemas com a legalidade urbanística da obra.

Se está a planear uma obra no terraço do seu edifício e quer avançar com o enquadramento legal correto desde o início, contacte a AC-Arquitetos. Avaliamos o seu projeto e acompanhamos a articulação entre a aprovação do condomínio e o licenciamento junto da câmara municipal competente.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.