Fechar a varanda e criar uma Marquise: Precisa mesmo de autorização?

Fechar uma varanda para ganhar mais um espaço interior é uma das obras mais comuns em apartamentos e casas portuguesas. É também uma das que mais gera confusão sobre a necessidade de autorização camarária, precisamente porque parece uma intervenção pequena e reversível. A resposta curta é que sim, na generalidade dos casos, é necessária autorização — mas há nuances que vale a pena conhecer antes de avançar.

A seguir explica-se porque é que fechar uma marquise costuma exigir licenciamento ou comunicação prévia, em que situações essa obrigação pode não se aplicar, e que outros cuidados são necessários quando o imóvel está em propriedade horizontal.

Edifício após remoção das marquises

Porque é que esta obra não é "apenas fechar uma varanda"

Juridicamente, o fecho de uma varanda para criar uma marquise não é tratado como uma simples melhoria interior. O artigo 2.º, alínea e), do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, define como obras de ampliação aquelas de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente.

Quando uma varanda aberta é encerrada com estrutura fixa e envidraçamento, está a criar-se um novo volume habitável onde antes existia um espaço exterior — o que, na maioria dos casos, se traduz num aumento de volume da edificação. Além disso, esta intervenção altera visivelmente a fachada do edifício, com implicações diretas na sua linha arquitetónica e no seu arranjo estético.

Uma marquise não é uma obra invisível — altera a fachada, o volume e, muitas vezes, a própria identidade visual do edifício.

Situações em que a Isenção de Controlo Prévio poderia ser invocada

O artigo 6.º, n.º 1, alínea b), do RJUE isenta de controlo prévio as obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que melhorem, não prejudiquem ou não afetem a estrutura de estabilidade, que não impliquem modificações das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados ou cobertura e que não impliquem remoção de azulejos de fachada.

Esta isenção exige, porém, uma condição decisiva: a obra não pode implicar modificação da forma das fachadas. Como o fecho de uma marquise altera, por definição, a leitura exterior do edifício — introduzindo um plano envidraçado onde antes existia um espaço aberto — esta isenção não se aplica normalmente a este tipo de intervenção, salvo em casos muito específicos e de reduzida dimensão que um regulamento municipal concreto possa qualificar como obras de escassa relevância urbanística, nos termos do artigo 6.º-A do RJUE.

Esta é uma matéria em que a resposta varia de município para município, uma vez que compete a cada regulamento municipal concretizar quais as obras de escassa relevância urbanística aplicáveis na sua área. Não existe, a nível nacional, uma regra que dispense de forma automática o fecho de marquises do controlo prévio.

O cuidado adicional em edifícios com vários proprietários

Quando a marquise se situa num edifício em propriedade horizontal, a questão não se esgota na autorização camarária. O artigo 1422.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil proíbe especialmente aos condóminos prejudicar, com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.

O n.º 3 do mesmo artigo admite, contudo, que estas obras sejam realizadas desde que obtida prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Isto significa que, além do licenciamento camarário, o fecho de uma marquise num prédio em condomínio exige também esta aprovação interna, sob pena de a obra ficar exposta a impugnação por parte de outros condóminos, mesmo que licenciada pela câmara municipal.

Consequências de fechar uma Marquise sem autorização

Avançar com esta obra sem o devido enquadramento tem riscos concretos:

• Sujeição a processo de fiscalização municipal, com possível aplicação de contraordenação e, em último caso, ordem de demolição da estrutura construída;

• Impugnação por parte de outros condóminos, quando a obra afeta a linha arquitetónica do edifício sem a aprovação exigida em assembleia;

• Dificuldade em vender ou hipotecar o imóvel, uma vez que uma obra não licenciada pode condicionar negócios jurídicos futuros sobre a fração;

• Necessidade de recorrer, mais tarde, a um processo de legalização, sujeito à condição de a obra poder efetivamente cumprir as regras urbanísticas em vigor — o que nem sempre é garantido.

Para refletir

Fechar uma varanda para criar uma marquise pode parecer uma obra simples do ponto de vista construtivo, mas o seu enquadramento legal é claro: altera a fachada, o volume e, em edifícios com vários proprietários, exige também o acordo interno do condomínio. Ignorar estas exigências não elimina a obrigação legal — apenas transfere o risco para um momento posterior, normalmente mais complicado e dispendioso de resolver.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.