Reabilitação de antigos edifícios industriais para habitação: Exigências e requisitos legais
- Ana Carolina Santos
- 5 de mai.
- 3 min de leitura
Atualizado: 22 de jun.
A reabilitação de antigos edifícios industriais para uso habitacional é uma oportunidade estratégica para revitalizar o património edificado, responder à procura de novas soluções de habitação e promover cidades mais sustentáveis. Contudo, este processo está sujeito a um conjunto rigoroso de exigências e requisitos legais, essenciais para garantir a qualidade, segurança e funcionalidade das novas habitações.
O contexto atual da habitação e a importância da regulação
Após décadas de grande dinamismo, o setor da habitação em Portugal enfrenta novos desafios: maior regulação, exigência de qualidade e necessidade de sustentabilidade. A legislação em vigor, aliada à evolução dos materiais e tecnologias, permite hoje criar edifícios mais duradouros, eficientes e confortáveis. Para quem investe ou projeta, compreender estas exigências é fundamental para garantir a viabilidade económica e o sucesso dos projetos de reabilitação.
Organização e distribuição espacial da habitação
A qualidade funcional de uma habitação depende da correta organização dos seus espaços, respeitando áreas mínimas e funções definidas por lei. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) estabelece as principais regras para a distribuição dos compartimentos e áreas mínimas por tipologia.
Áreas mínimas por tipologia (RGEU)
Compartimento | T0 | T1 | T2 |
Quarto casal | - | 10,5 | 10,5 |
Quarto duplo | - | - | 9 |
Sala | 10 | 10 | 12 |
Cozinha | 6 | 6 | 6 |
Suplemento obrigatório | 6 | 4 | 6 |
Área bruta (m²) | 35 | 52 | 72 |
A definição das áreas mínimas é essencial para garantir conforto, funcionalidade e adaptabilidade das habitações.
Princípios fundamentais para o dimensionamento
Definição da área mínima por lotação da habitação
Adição de área proporcional ao número de moradores
Acessibilidade para pessoas com mobilidade condicionada
Espaços de dormir adaptados à função e lotação
Espaços de estudo/recreio para jovens, ajustados à tipologia
Distribuição equilibrada da área por função e tipologia
Requisitos legais essenciais
Dimensões mínimas dos compartimentos (artigo 69º do RGEU)
Área < 9,5 m²: dimensão mínima de 2,10 m
Área ≥ 9,5 m² e < 12 m²: círculo de diâmetro ≥ 2,40 m
Área ≥ 12 m² e < 15 m²: círculo de diâmetro ≥ 2,70 m
Área ≥ 15 m²: comprimento não pode exceder o dobro da largura (com exceções)
Instalações sanitárias
Área mínima: 3,5 m²
Deve incluir lavatório, banheira, sanita e bidé
Corredores
Largura mínima: 1,10 m
Corredores secundários até 1,50 m de comprimento: largura mínima de 0,90 m
Pé-direito (altura do teto)
Altura mínima piso a piso: 2,70 m (livre mínimo: 2,40 m)
Exceções para zonas técnicas: mínimo de 2,20 m
Iluminação e ventilação natural
Todos os compartimentos habitáveis devem ser iluminados e ventilados por vãos para o exterior
Área mínima dos vãos: 1/10 da área do compartimento, nunca inferior a 1,08 m²
Iluminâncias recomendadas (em lux)
Tipo de espaço | Iluminância recomendada (lux) |
Áreas pouco utilizadas | 20 – 50 |
Orientação simples | 50 – 100 |
Áreas de armazenagem, vestíbulos | 100 – 200 |
Salas de aula, gabinetes | 500 – 1000 |
Tarefas de precisão especial | 1000 – 2000 |
Zonas comuns e acessibilidades
A legislação portuguesa (DL 163/2006) regula as condições de acessibilidade e mobilidade para todos, sendo obrigatória a sua aplicação em edifícios reabilitados para habitação.
Exigências para zonas comuns
Portas de entrada/saída: largura útil mínima de 0,87 m
Corredores, patamares e galerias: largura mínima de 1,2 m (pode ser 0,9 m em troços curtos)
Escadas:
Largura mínima: 1,2 m
Profundidade dos degraus: ≥ 0,28 m
Altura dos degraus: ≤ 0,18 m
Rampas: inclinação máxima de 8% (com exceções para edifícios existentes)
Segurança contra incêndio
As vias horizontais de evacuação devem conduzir a saídas protegidas ou ao exterior
Distâncias máximas de evacuação definidas conforme o risco e o tipo de via
Considerações finais
A reabilitação de edifícios industriais para habitação exige uma análise detalhada dos requisitos legais, conjugando-os com as limitações físicas dos edifícios existentes. A aplicação rigorosa destes parâmetros é essencial para garantir segurança, conforto, acessibilidade e qualidade de vida aos futuros utilizadores.
Para refletir
A transformação de antigos edifícios industriais em habitação representa uma oportunidade de revitalização urbana, mas exige um profundo conhecimento das exigências legais e uma abordagem técnica rigorosa. O cumprimento destes requisitos é o primeiro passo para projetos de reabilitação bem-sucedidos, funcionais e valorizados no mercado.
