Reabilitar um Edifício Anterior a 1951: O que pode e o que não pode fazer

Tem um edifício construído antes de 1951 e quer ampliar, alterar ou mudar o uso? Antes de avançar, é essencial perceber como a legislação trata estas situações — e o que realmente muda quando existem obras de ampliação envolvidas.

Edifício de habitação após obras de reabilitação

O Princípio da Proteção do Existente

Em Portugal, existe um princípio fundamental no direito do urbanismo: as edificações construídas ao abrigo do direito anterior não são afetadas por normas legais e regulamentares supervenientes.

Isto está consagrado no artigo 60.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) — diploma que estabelece o regime jurídico da urbanização e da edificação em Portugal, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, com as alterações subsequentes.

Na prática, significa que um edifício habitacional construído antes de 1951 não tem de cumprir, no que respeita à sua estrutura existente, as regras técnicas que foram aprovadas depois da sua construção. Este princípio existe para não tornar inviável a reabilitação do parque edificado.

"As edificações construídas ao abrigo do direito anterior e as utilizações respetivas não são afetadas por normas legais e regulamentares supervenientes."— Artigo 60.º, n.º 1, do RJUE

Obras de Conservação e Alteração: O que diz a Lei

O artigo 60.º, n.º 2, do RJUE é claro: a licença de obras de reconstrução ou de alteração não pode ser recusada com fundamento em normas supervenientes à construção originária, desde que:

• Tais obras não originem nem agravem uma desconformidade com as normas em vigor; ou

• Tenham como resultado a melhoria das condições de segurança e de salubridade da edificação.

Ou seja: fazer obras de conservação, de reconstrução ou de alteração num edifício anterior a 1951 é possível, sem que seja exigível o cumprimento integral das normas técnicas atuais para a parte já existente — desde que não se agrave a situação de desconformidade.

O que são cada uma destas obras?

O artigo 2.º do RJUE define com precisão os diferentes tipos de obras:

Tipo de obra	Definição legal
Obras de conservação	Destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, amplificação ou alteração (restauro, reparação, limpeza)
Obras de alteração	Modificação das características físicas de uma edificação existente — estrutura resistente, número de fogos, divisões interiores, natureza/cor dos revestimentos exteriores — sem aumento da área total de construção, área de implantação ou altura da fachada
Obras de ampliação	Obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente

Ampliações: A exceção importante

Aqui reside uma distinção essencial que tem implicações práticas relevantes.

A proteção do existente não se aplica a obras de ampliação. O próprio preâmbulo do RJUE é explícito: "a realização de obras em construções já existentes não se aplicam as disposições legais e regulamentares que lhe sejam supervenientes, desde que tais obras não se configurem como obras de ampliação e não agravem a desconformidade com as normas em vigor."

Isto significa que quando um proprietário pretende ampliar um edifício anterior a 1951 — acrescentar um piso, aumentar a área de implantação ou o volume —, a parte nova da construção terá de cumprir as normas técnicas e regulamentares em vigor à data da intervenção, não podendo invocar o regime de proteção do existente para a parte acrescentada.

A proteção do existente protege o que já foi construído. O que for acrescentado tem de cumprir as regras atuais.

Atenção: O artigo 129.º do RGEU

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951 (com as alterações subsequentes), reforça esta lógica no seu artigo 129.º: quando se trate de ampliação ou outra transformação de que resulte aumento das cargas transmitidas aos elementos não transformados da edificação ou às fundações, não podem as obras ser iniciadas sem termo de responsabilidade do autor do projeto que certifique que a edificação suportará com segurança o acréscimo de solicitação resultante da obra projetada.

E a Alteração de Utilização?

A alteração da utilização de um edifício ou fração — transformar, por exemplo, uma loja em habitação, ou uma habitação em escritório — segue um regime próprio, agora clarificado pelo artigo 62.º-B do RJUE, aditado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.

O que diz o artigo 62.º-B

Quando a alteração de utilização não é precedida de operação urbanística sujeita a controlo prévio, deve ser objeto de comunicação prévia com prazo, destinada a:

• Demonstrar e declarar a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis;

• Demonstrar e declarar a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido.

Adicionalmente, o artigo 4.º, n.º 4, alínea k) do RJUE enquadra as alterações de utilização de edifícios ou suas frações — quando não precedidas de operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio — como operações urbansticas sujeitas a comunicação prévia.

Em resumo: A Comunicação Prévia

Para alterar o uso de um edifício sem realizar obras que exijam licença, é necessário submeter uma comunicação prévia à Câmara Municipal, acompanhada de um termo de responsabilidade subscrito por técnico habilitado, que declare a conformidade da nova utilização com as normas aplicáveis e a idoneidade do imóvel para esse fim.

Quadro-síntese: Como funciona na prática

Tipo de intervenção	Aplica-se proteção do existente?	Procedimento
Obras de conservação	Sim	Isento de controlo prévio (art. 6.º, n.º 1, al. a) do RJUE)
Obras de alteração (sem aumento de área/altura)	Sim, se não agravar desconformidades	Comunicação prévia ou licença, conforme localização
Obras de ampliação	Não — a parte nova cumpre as normas atuais	Comunicação prévia ou licença, conforme localização
Alteração de utilização (sem obras sujeitas a controlo prévio)	—	Comunicação prévia com prazo (art. 62.º-B do RJUE)

Para considerar

O quadro legal que regula as intervenções em edifícios existentes é mais complexo do que aparenta à primeira leitura. A distinção entre alteração e ampliação tem consequências diretas no que é exigível ao proprietário, e a alteração de utilização implica um procedimento formal que nem sempre é do conhecimento de quem pretende mudar o uso de uma fração.

Antes de iniciar qualquer obra ou processo de mudança de uso, é imprescindível obter informação prévia junto da respetiva Câmara Municipal e contar com o acompanhamento de um técnico habilitado que avalie a situação específica do imóvel à luz das normas em vigor.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em abril de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.