Reclassificação de Solo Rústico para Urbano e Turismo Rural: O novo cenário legal em Portugal
- Ana Carolina Santos
- 8 de jun.
- 4 min de leitura
Atualizado: 22 de jun.
A legislação portuguesa relativa à gestão do território e ao turismo rural tem sofrido alterações profundas, com impacto direto nos projetos de investimento, licenciamento e reabilitação em solo rústico. Este post aborda, de forma clara e pragmática, as principais mudanças na reclassificação de solo rústico para urbano e os requisitos essenciais para empreendimentos de turismo em espaço rural, facilitando a compreensão para quem não é técnico da área.
O novo quadro legal exige maior rigor e planeamento para transformar solo rústico e investir em turismo rural.
Reclassificação de Solo Rústico: O que mudou?
Recentemente, foi publicada a Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). Esta lei introduz restrições e novos critérios para a reclassificação de solo rústico para urbano, com especial incidência sobre a viabilidade, o impacto urbanístico e a finalidade habitacional dos projetos.
Principais alterações:
Demonstração de impacto: É obrigatório apresentar estudos sobre o impacto da carga urbanística nas infraestruturas existentes e prever os encargos necessários para reforço ou criação de novas infraestruturas.
Viabilidade económico-financeira: A proposta deve demonstrar a viabilidade financeira, identificar responsáveis e fontes de financiamento contratualizadas.
Redução de prazos: O prazo para execução das obras de urbanização foi reduzido de cinco para quatro anos, com prorrogação máxima de um ano.
Finalidade habitacional: Só é permitida a reclassificação para fins habitacionais (pública, arrendamento acessível ou custos controlados), eliminando finalidades conexas.
Parecer da CCDR: Sempre que o solo seja privado, é obrigatório parecer da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR), ainda que não vinculativo.
Contiguidade urbana: Exige-se contiguidade com solo urbano para aprovação da reclassificação.
Novas Restrições REN: Alargamento das áreas da Reserva Ecológica Nacional (REN) onde a reclassificação não é permitida.
Suspensão de normas: A suspensão de regras em áreas urbanizáveis depende agora de decisão da CCDR, após audição do município.
Turismo Rural: Requisitos e legislação essencial
O Turismo em Espaço Rural (TER) continua a ser uma oportunidade relevante para dinamizar o interior, mas obedece a regras rigorosas, desde o licenciamento até à operação diária. A legislação distingue claramente entre turismo rural e alojamento local, sendo o primeiro mais exigente em termos de integração paisagística e sustentabilidade.
Tipos de empreendimentos
Casa de Campo: Imóveis em aldeias ou zonas rurais, integrados na arquitetura local, com áreas mínimas de quartos e instalações sanitárias adequadas.
Turismo de Aldeia: Conjunto de cinco ou mais casas de campo exploradas de forma integrada.
Agroturismo: Alojamento em explorações agrícolas, com participação dos hóspedes em atividades agrícolas.
Hotel Rural: Estabelecimentos hoteleiros em espaço rural, respeitando a traça e materiais tradicionais.
Requisitos fundamentais
Localização: Deve respeitar o enquadramento paisagístico, restrições legais e segurança face a riscos naturais.
Infraestruturas: Rede de esgotos, abastecimento de água (pública ou privativa), proteção sanitária e sistemas de tratamento.
Conforto e segurança: Iluminação, climatização, equipamentos de segurança contra incêndios, arrumos, estacionamento e primeiros socorros.
Zonas comuns: Receção, sala de estar, registo de hóspedes, informação sobre serviços e património local.
Unidades de alojamento: Quartos com áreas mínimas, instalações sanitárias privativas ou partilhadas, cozinhas equipadas.
Higiene e limpeza: Arrumação diária, substituição regular de roupa de cama e toalhas, manutenção das instalações.
Atividades complementares: Animação turística, comercialização de produtos artesanais e gastronómicos, participação agrícola.
Legislação aplicável
Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos (RJET): Decreto-Lei n.º 39/2008 (alterado pelo Decreto-Lei n.º 80/2017).
Portaria n.º 937/2008: Requisitos mínimos para turismo rural.
Decreto-Lei n.º 128/2014: Regime jurídico do alojamento local.
Regulamento (CE) n.º 852/2004: Higiene dos géneros alimentícios.
Conselhos práticos para Promotores e Investidores
Estudo de Viabilidade: Antes de adquirir terreno, avalie a viabilidade legal e financeira do projeto.
Licenciamento: Consulte a Câmara Municipal e o Turismo de Portugal para clarificar exigências e processos.
Integração local: Valorize a arquitetura, materiais e tradições da região.
Sustentabilidade: Adote soluções ecológicas e promova a economia local.
Planeamento detalhado: Prepare toda a documentação exigida para licenciamento e classificação.
Apoio profissional: Recorra a um gabinete de arquitetura especializado para garantir o cumprimento da legislação e uma integração harmoniosa no território.
Novas exigências para Reclassificação de Solo
Critério | Antes da Lei 53-A/2025 | Após Lei 53-A/2025 |
Impacto urbanístico | Menos exigente | Estudo detalhado obrigatório |
Viabilidade financeira | Não sempre exigida | Demonstração obrigatória |
Prazos de execução | 5 anos + 2,5 anos de prorrogação | 4 anos + 1 ano de prorrogação |
Finalidade | Habitacional e conexas | Apenas habitacional (restrito) |
Parecer da CCDR | Nem sempre exigido | Sempre exigido (solo privado) |
Contiguidade urbana | Mais flexível | Obrigatória |
Restrições REN | Menos abrangente | Mais áreas excluídas |
Para refletir
A reclassificação de solo rústico para urbano e o investimento em turismo rural em Portugal exigem hoje um planeamento mais rigoroso, conhecimento técnico e respeito pela legislação. O sucesso destes projetos depende do equilíbrio entre viabilidade económica, sustentabilidade e integração local, num quadro legal cada vez mais exigente.
