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Turismo de Habitação: Valorizar o património e acolher com história

  • Foto do escritor: Ana Carolina Santos
    Ana Carolina Santos
  • há 1 dia
  • 9 min de leitura

Possuir um palácio, solar ou casa antiga de reconhecido valor arquitectónico em Portugal é um privilégio que traz consigo a responsabilidade de preservar e valorizar o património. O Turismo de Habitação (TH) surge como uma oportunidade de conciliar essa preservação com a exploração turística, permitindo aos proprietários rentabilizar o seu imóvel enquanto partilham a história e a identidade arquitectónica de uma época. A seguir, explicamos o que caracteriza este tipo de empreendimento, os requisitos legais exigidos e as diferenças face ao Turismo em Espaço Rural e ao Alojamento Local.


Interior de antigo palacete reabilitado em Vila Real
Interior de antigo palacete reabilitado em Vila Real

O que é o Turismo de Habitação?


Segundo este diploma, são empreendimentos de turismo de habitação os estabelecimentos de natureza familiar instalados em imóveis antigos particulares que, pelo seu valor arquitectónico, histórico ou artístico, sejam representativos de uma determinada época, nomeadamente palácios e solares, podendo localizar-se em espaços rurais ou urbanos.

Esta definição destaca três elementos essenciais que distinguem o Turismo de Habitação de outras modalidades de alojamento turístico:

Natureza familiar: A Portaria n.º 937/2008, de 20 de agosto, que estabelece os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de turismo de habitação, especifica no seu artigo 2.º, n.º 2, que a natureza familiar é caracterizada pela residência do proprietário ou entidade exploradora ou do seu representante nos empreendimentos de turismo de habitação durante o período de funcionamento. Esta presença física do proprietário no imóvel confere autenticidade ao acolhimento e transmite aos hóspedes uma experiência única de contacto com a história e a cultura locais.

Imóveis antigos de valor patrimonial: Os imóveis devem possuir valor arquitectónico, histórico ou artístico e ser representativos de uma determinada época. A lei menciona especificamente palácios e solares como exemplos, mas abrange outros imóveis antigos que reúnam os critérios de relevância patrimonial.

Localização flexível: Ao contrário do Turismo no Espaço Rural (TER), que exige localização em espaços rurais, o Turismo de Habitação pode localizar-se em espaços rurais ou urbanos. Esta flexibilidade permite incluir palácios e solares urbanos, casas senhoriais em vilas históricas e quintas de recreio em zonas periurbanas.

O Turismo de Habitação não é apenas alojamento: é a vivência autêntica de um património edificado com história, partilhado pelo proprietário com os seus hóspedes.


O que significa "Imóvel de Valor Patrimonial"?


A Portaria n.º 937/2008 esclarece, no seu artigo 12.º, os critérios para considerar que um imóvel possui relevante valor arquitectónico, artístico, histórico ou cultural:


Valor Arquitectónico ou Artístico

Imóveis característicos da região que:

  • Em razão da sua antiguidade, da sua traça e dos materiais utilizados traduzam significativamente a arquitectura erudita ou tradicional;

  • Sejam manifestações singulares de diferentes estilos arquitectónicos, reconhecidos e tipificados no âmbito da história da arquitectura.


Valor Histórico ou Cultural

Imóveis que, independentemente do seu estilo arquitectónico:

  • Tenham sido testemunho de importantes eventos históricos, culturais ou científicos;

  • Possuam, em razão da sua natureza, interesse etnológico ou arqueológico.

Esta definição legal permite incluir no Turismo de Habitação não apenas palácios e solares nobiliários, mas também casas senhoriais com traça arquitectónica relevante, quintas históricas, casas-museu e outros imóveis que, pela sua antiguidade e características, sejam representativos de uma época e de uma tradição construtiva.


Capacidade e escala do Empreendimento

O artigo 17.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 39/2008 fixa a capacidade máxima de 15 unidades de alojamento destinadas a hóspedes. Este limite garante que o Turismo de Habitação mantém uma escala compatível com a natureza familiar do empreendimento e com a preservação das características arquitectónicas do imóvel.

Ao contrário dos estabelecimentos hoteleiros, que podem dispor de centenas de quartos, o Turismo de Habitação privilegia a intimidade, a autenticidade e o acolhimento personalizado. Esta dimensão permite aos proprietários manter o controlo directo sobre a qualidade do serviço e assegurar que a exploração turística não descaracteriza o imóvel.



Requisitos de instalação


A instalação de empreendimentos de Turismo de Habitação está sujeita a um conjunto de requisitos definidos no Decreto-Lei n.º 39/2008 e na Portaria n.º 937/2008.


Infraestruturas e Equipamentos obrigatórios

De acordo com o artigo 11.º da Portaria n.º 937/2008, os empreendimentos de Turismo de Habitação devem dispor de:

  • Sistema de iluminação e água corrente quente e fria;

  • Reservatórios com capacidade para necessidades diárias, quando o sistema de abastecimento de água seja privativo;

  • Sistema e equipamentos de segurança contra incêndios nos termos de legislação específica;

  • Sistema de climatização adequado às condições climatéricas do local;

  • Zona de arrumos separada das zonas destinadas aos hóspedes;

  • Sistema de armazenagem de lixos, quando não exista serviço público de recolha;

  • Equipamento de primeiros socorros;

  • Área de estacionamento;

  • Telefone fixo ou móvel com ligação à rede exterior na área de recepção.


Zonas Comuns

O artigo 13.º da Portaria n.º 937/2008 estabelece que os empreendimentos de Turismo de Habitação devem dispor de:

Área de recepção e atendimento a hóspedes, devidamente identificada, destinada a:

  • Registo das entradas e saídas dos hóspedes;

  • Serviço de reservas de alojamento;

  • Recepção, guarda e entrega de mensagens, correspondência e objectos destinados aos hóspedes;

  • Prestação de informação ao público sobre os serviços disponibilizados.

Sala de estar no edifício principal, destinada aos hóspedes. Esta sala pode ser a destinada ao uso do proprietário ou seu representante, reforçando o carácter familiar e de partilha de espaços que caracteriza o Turismo de Habitação.


Unidades de Alojamento

As unidades de alojamento no Turismo de Habitação são quartos ou suítes e devem dispor, nos termos do artigo 14.º da Portaria n.º 937/2008, de equipamento mínimo que inclui:

  • Cama;

  • Mesa de cabeceira ou solução de apoio equivalente;

  • Espelho;

  • Armário;

  • Iluminação de cabeceira;

  • Tomada eléctrica.

Todas as unidades de alojamento devem estar dotadas de instalações sanitárias privativas (artigo 22.º, n.º 1, da Portaria n.º 937/2008), garantindo privacidade e conforto aos hóspedes.

Áreas mínimas obrigatórias (artigo 22.º, n.º 4):

  • Quartos individuais: 10 m²

  • Quartos duplos: 12 m²

Quando as unidades de alojamento dispuserem de salas privativas, a área mínima exigida é de 10 m² (artigo 14.º, n.º 3).


Unidades fora do edifício principal

O artigo 22.º, n.º 2 e 3, da Portaria n.º 937/2008 permite a instalação de unidades de alojamento fora do edifício principal, em edifícios contíguos ou próximos que se harmonizem do ponto de vista arquitectónico e da qualidade das instalações, desde que pelo menos duas unidades se situem no edifício principal.

Até ao limite de três unidades, podem integrar-se num edifício autónomo e dispor de:

  • Sala privativa;

  • Pequena cozinha (kitchenette);

  • Uma instalação sanitária por cada unidade de alojamento.

Esta flexibilidade permite valorizar anexos, casas de caseiros, azenhas ou outras construções anexas ao edifício principal, desde que respeitada a harmonia arquitectónica do conjunto.


Instalações Sanitárias

As instalações sanitárias afectas ou integradas em unidades de alojamento devem dispor, nos termos do artigo 16.º da Portaria n.º 937/2008, de:

  • Sanita;

  • Duche ou banheira;

  • Lavatório;

  • Espelho;

  • Ponto de luz;

  • Tomada de corrente eléctrica;

  • Água corrente quente e fria;

  • Sabonete ou gel de banho.


Cozinhas

O artigo 15.º da Portaria n.º 937/2008 estabelece que as cozinhas ou pequenas cozinhas (kitchenettes) devem estar equipadas com:

  • Frigorífico;

  • Fogão, placa ou microondas;

  • Lava-loiça;

  • Dispositivo para absorver fumos e cheiros;

  • Armários para víveres e utensílios.

As cozinhas destinadas a confeccionar refeições para os hóspedes podem ser as destinadas ao uso do proprietário, quando ali residente, reforçando o carácter familiar e de partilha que caracteriza o Turismo de Habitação.


Antigo palacete reabilitado em Vila Real
Antigo palacete reabilitado em Vila Real

Requisitos de funcionamento


Serviço de Refeições

Obrigatório: Serviço de pequeno-almoço.

Obrigatório mediante condições: Devem ainda ser disponibilizados almoços e jantares, mediante solicitação prévia, sempre que não exista estabelecimento de restauração a menos de 5 km.

Tradição gastronómica: As refeições servidas nos empreendimentos de Turismo de Habitação devem corresponder à tradição da cozinha portuguesa e utilizar, na medida do possível, produtos da região.

Esta obrigação de servir refeições tradicionais constitui um elemento distintivo do Turismo de Habitação, permitindo aos hóspedes conhecer a gastronomia regional e os produtos locais num ambiente autêntico.


Fornecimentos incluídos no preço

De acordo com o artigo 20.º da Portaria n.º 937/2008, no preço diário do alojamento está incluído, obrigatoriamente:

  • Pequeno-almoço;

  • Serviço de arrumação e limpeza;

  • Consumo ilimitado de água e electricidade, desde que inerente aos serviços próprios do empreendimento.


Arrumação e Limpeza

  • As instalações e equipamentos devem ser mantidos em boas condições de higiene, limpeza e funcionamento;

  • As unidades de alojamento devem ser arrumadas e limpas diariamente;

  • As roupas de cama e as toalhas das casas de banho devem ser substituídas pelo menos duas vezes por semana, sempre que o hóspede o solicite e sempre que haja mudança de hóspede.


Informações aos Hóspedes

O artigo 17.º da Portaria n.º 937/2008 determina que os empreendimentos de Turismo de Habitação devem disponibilizar aos hóspedes informação escrita, em português e em pelo menos outra língua oficial da União Europeia, sobre:

  • Condições gerais da estada e normas de utilização do empreendimento;

  • Preços dos serviços disponibilizados e respectivos horários;

  • Equipamentos existentes e regras para a sua utilização;

  • Áreas do empreendimento de acesso reservado ao proprietário;

  • Produtos comercializados, origem e preço;

  • Património turístico, natural, histórico, etnográfico, cultural, gastronómico e paisagístico da região;

  • Localização dos serviços médicos e das farmácias mais próximas;

  • Meios de transporte público que sirvam o empreendimento e vias de acesso.


Actividades Complementares e Comercialização

O artigo 9.º da Portaria n.º 937/2008 permite que os empreendimentos de Turismo de Habitação exerçam actividades de animação turística que se destinem exclusivamente à ocupação de tempos livres dos utentes e contribuam para a divulgação das características, produtos e tradições das regiões.

Adicionalmente, o artigo 19.º permite a comercialização de produtos artesanais e gastronómicos produzidos no próprio empreendimento ou na região, favorecendo a promoção da economia local e o contacto dos hóspedes com a cultura material da região.



Diferenças entre Turismo de Habitação, Turismo no Espaço Rural e Alojamento Local


A escolha entre Turismo de Habitação, Turismo no Espaço Rural e Alojamento Local deve considerar as características do imóvel, a ambição do projecto e a capacidade desejada.

Aspecto

Turismo de Habitação (TH)

Turismo no Espaço Rural (TER)

Alojamento Local (AL)

Natureza

Empreendimento turístico em imóvel antigo de valor patrimonial

Empreendimento turístico em espaço rural

Modalidade simplificada

Localização

Espaços rurais ou urbanos

Espaços rurais

Qualquer

Imóvel

Imóveis antigos com valor arquitectónico, histórico ou artístico (palácios, solares)

Recuperação de construções existentes (Casas de Campo, Agro-turismo) ou edifícios novos respeitando traça regional (Hotéis Rurais)

Moradias, apartamentos, hospedagem

Residência do proprietário

Obrigatória durante o período de funcionamento

Opcional

Não exigida

Capacidade máxima

15 unidades de alojamento

Casas de Campo e Agro-turismo: 15 unidades; Hotéis Rurais: sem limite específico

9 quartos / 27 utentes

Áreas mínimas quartos

Individual: 10 m²; Duplo: 12 m²

Individual: 7 m²; Duplo: 9 m² (Casas de Campo e Agro-turismo)

Não especificadas

Instalações sanitárias

Privativas em todas as unidades

Pelo menos uma para cada 3 quartos (Casas de Campo) ou cada 2 unidades (Agro-turismo)

Não especificadas

Classificação

Sem sistema de estrelas

Sem sistema de estrelas (excepto Hotéis Rurais: 3-5 estrelas)

Sem classificação

Estatuto comercial

Empreendimento turístico classificado

Empreendimento turístico classificado

Não pode utilizar a qualificação "turismo" ou "turístico"

Competência

Câmara Municipal

Câmara Municipal (excepto Hotéis Rurais: Turismo de Portugal)

Câmara Municipal (registo)


Procedimento de Licenciamento e Autorização


A instalação de empreendimentos de Turismo de Habitação segue o regime previsto no Decreto-Lei n.º 39/2008 e está submetida ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com as especificidades constantes do regime turístico.


Comunicação Prévia ou Licenciamento

Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 80/2017, de 30 de junho, o procedimento de comunicação prévia com prazo passou a ser o regime regra, podendo o promotor optar, em qualquer caso, pelo procedimento de licenciamento.


Competências da Câmara Municipal

De acordo com o artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 39/2008, compete à Câmara Municipal:

  • Fixar a capacidade máxima dos empreendimentos de turismo de habitação;

  • Atribuir a classificação dos empreendimentos de turismo de habitação.

O artigo 27.º do mesmo diploma estabelece que a Câmara Municipal, juntamente com a emissão do alvará de licença ou a admissão da comunicação prévia para a realização de obras de edificação, fixa a capacidade máxima e atribui a classificação de acordo com o projecto apresentado.


Autorização de Utilização para Fins Turísticos

Concluída a obra, o interessado requer a concessão da autorização de utilização para fins turísticos. O prazo para deliberação sobre a concessão de autorização de utilização para fins turísticos e emissão do respectivo alvará é de 20 dias a contar da data de apresentação do requerimento, salvo quando haja lugar a vistoria (artigo 30.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 39/2008).



Para refletir


O Turismo de Habitação representa uma oportunidade estratégica para proprietários de palácios, solares e casas antigas de valor patrimonial que pretendam conciliar a preservação do seu imóvel com a exploração turística. A obrigatoriedade de residência do proprietário durante o período de funcionamento confere autenticidade ao acolhimento e garante que a experiência oferecida aos hóspedes vai além do simples alojamento: é a vivência de um património edificado com história, partilhado num ambiente familiar.

Ao contrário do Alojamento Local, que funciona numa lógica mais simplificada e doméstica, o Turismo de Habitação é um empreendimento turístico propriamente dito, sujeito a requisitos específicos de instalação, classificação e funcionamento. Esta exigência legal é acompanhada de vantagens como maior capacidade (até 15 unidades de alojamento), valorização comercial superior e estatuto de qualidade reconhecido institucionalmente.

A escolha do Turismo de Habitação não deve ser feita apenas com base na aparente exigência do processo, mas sim considerando o valor patrimonial do imóvel, a ambição do projecto, a capacidade de acolhimento desejada e a vontade de partilhar com os hóspedes uma experiência autêntica de contacto com a história e a cultura portuguesas.


Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.

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