AUGI: O que precisa saber antes de comprar um terreno

Comprar um terreno é um passo importante, mas quando se trata de Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI), é preciso estar ainda mais atento. Este post esclarece as principais dúvidas sobre AUGI, desde a sua definição até ao processo de legalização, ajudando-o a tomar decisões informadas.

O que é uma AUGI?

Uma Área Urbana de Génese Ilegal (AUGI) é um conjunto de terrenos contíguos que foram divididos para construção sem a devida licença de loteamento antes de 31 de dezembro de 1984 (Decreto-Lei n.º 400/84). A Lei n.º 71/2021, de 4 de novembro, é a legislação atual que regula a reconversão urbanística e a legalização destas áreas.

Reconversão de uma AUGI: O que significa?

A reconversão é o processo de legalizar um terreno criado ilegalmente. Envolve a divisão formal dos talhões e a regularização das escrituras na Conservatória do Registo Predial.

Benefícios da Reconversão:

Legalidade da posse da propriedade.
Possibilidade de vender, herdar, pedir empréstimos bancários e licenciar obras.

A Câmara Municipal pode reconverter uma AUGI?

Sim, a Câmara Municipal pode liderar o processo de reconversão através de uma Operação de Loteamento ou de um Plano de Pormenor.

Posso legalizar o meu terreno individualmente?

Não. Se a propriedade está em "avos" (compropriedade), os lotes não são oficialmente reconhecidos. Apenas após a divisão de coisa comum é que o seu lote será definido e separado oficialmente.

A legalização individual só é possível após a divisão de coisa comum.

Passos para legalizar o seu terreno

Consultar a Junta de Freguesia ou Câmara Municipal: Obtenha informações sobre a situação da sua AUGI.
Contactar a Comissão de Administração da AUGI: Informe-se sobre as ações previstas e as contribuições necessárias.

A Assembleia de proprietários da AUGI

A Assembleia é composta pelos proprietários dos terrenos na AUGI. Acompanha o processo de reconversão, fiscaliza as ações da comissão de administração e promove os procedimentos necessários para a legalização.

Deveres da Comissão de Administração Conjunta (CAC) da AUGI

A CAC, eleita pela Assembleia, gere o processo de reconversão. O Presidente representa a administração perante as entidades, e o tesoureiro supervisiona as contas.

Deveres da Comissão de Fiscalização (CF) da AUGI

A CF fiscaliza a CAC e as suas contas, garantindo a transparência do processo.

Deveres de cada coproprietário da AUGI

Contribuir financeiramente para as despesas de reconversão.
Participar nas assembleias.
Fiscalizar novas construções ilegais.
Respeitar as decisões da Assembleia.

Para que servem as contribuições pagas à AUGI?

As contribuições financiam o processo de reconversão, incluindo honorários técnicos, infraestruturas urbanas, terrenos de cedências e outras despesas.

O que é o Alvará de Loteamento?

É o documento emitido pela Câmara Municipal que permite a constituição de lotes e a execução de obras de urbanização.

Posso construir enquanto espero pelo Alvará?

Não. Apenas obras de conservação que melhorem a salubridade e segurança são permitidas. Construir antes da legalização pode levar à demolição.

Obtive o Alvará de Loteamento. Posso legalizar a construção?

A emissão do alvará de loteamento não dá acesso imediato ao lote. A legalização da construção só é possível após a divisão de coisa comum, com escritura no notário e registo na Conservatória do Registo Predial.

Para considerar

Comprar um terreno numa AUGI pode ser uma oportunidade, mas exige cautela e conhecimento do processo de legalização. Informe-se, participe nas assembleias e trabalhe em conjunto com a Comissão de Administração para garantir um futuro legal e valorizado para o seu terreno.

Precisa de ajuda para entender o processo de legalização de AUGI ou para avaliar um terreno? A AC-Arquitetos está preparada para o auxiliar em todas as fases do processo, desde a análise inicial até à obtenção da licença de construção. Entre em contacto connosco para uma consultoria especializada e transforme o seu projeto em realidade.