Casas modulares em Turismo Rural: Requisitos, viabilidade e enquadramento legal
- Ana Carolina Santos
- há 2 dias
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Nos últimos anos, a construção modular tem emergido como uma solução atrativa para empreendimentos de turismo em espaço rural: rapidez de execução, previsibilidade de custos, sustentabilidade e possibilidade de criar unidades de alojamento com design contemporâneo em contexto paisagÃstico tradicional. No entanto, a escolha de casas modulares para turismo rural levanta dúvidas essenciais: é possÃvel? Que requisitos urbanÃsticos e legais devem ser cumpridos? Como se articula a construção modular com o regime dos empreendimentos turÃsticos?
A seguir explicamos, de forma pragmática, como funciona o enquadramento legal, que tipologias de turismo rural admitem construção modular, que cuidados devem ser considerados e que vantagens e limitações existem neste tipo de investimento.
O que são casas modulares no contexto legal português?
O artigo 1.º-A do RJUE, aditado pelo Decreto‑Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, estabelece que o RJUE é aplicável à construção modular de caráter permanente, caracterizada por utilizar elementos ou sistemas construtivos modulares, estruturais ou não estruturais, parcial ou totalmente produzidos em fábrica, previamente ligados entre si ou no local de implantação, independentemente da sua natureza amovÃvel ou transportável.
Esta clarificação legal foi fundamental: a amovibilidade técnica de uma construção modular não a isenta de controlo prévio urbanÃstico quando se destina a utilização humana com caráter de permanência. Na prática:
Casas modulares destinadas a alojamento turÃstico permanente ou sazonal estão sujeitas ao mesmo regime urbanÃstico que edifÃcios tradicionais.
O facto de serem construÃdas em fábrica e transportadas para o local não altera a obrigação de licenciamento ou comunicação prévia.
Ficam abrangidas pelas normas do RGEU, pelos planos municipais de ordenamento do território (PDM, PU, PP) e pelos regulamentos municipais aplicáveis.
Turismo em espaço rural: conceito e tipologias
O Decreto‑Lei n.º 39/2008, de 7 de março, com as alterações do Decreto‑Lei n.º 228/2009, de 14 de setembro, aprova o regime jurÃdico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turÃsticos, incluindo os de turismo no espaço rural (TER).
CaracterÃsticas essenciais do TER
Os empreendimentos de turismo no espaço rural devem:
Estar localizados em espaço rural.
Utilizar edifÃcios com valor arquitetónico, histórico ou patrimonial ou que respeitem a traça e os materiais da região.
Preservar, recuperar e valorizar o património arquitetónico, histórico, natural e paisagÃstico através da reconstrução, reabilitação ou ampliação de construções existentes, assegurando a integração na envolvente.​
Tipologias de TER
Segundo o regime em vigor:
Casas de campo: EdifÃcio em zona rural, com caracterÃsticas tradicionais, que pode ou não ser residência do proprietário.
Agroturismo: Unidade integrada numa exploração agrÃcola ativa, onde os hóspedes podem participar em atividades agrÃcolas.
Hotel rural: Estabelecimento de maior dimensão, com serviços de hotelaria completos, respeitando o ambiente e a arquitetura rural.
Turismo de aldeia: Conjunto de casas de campo situadas em aldeias e exploradas de forma integrada por uma única entidade.​
A construção modular pode ser uma solução para turismo rural, desde que respeite a traça arquitetónica regional e seja licenciada como qualquer edificação.
Casas modulares em TER: Compatibilidade e requisitos
A questão central é: é possÃvel utilizar construção modular em empreendimentos de turismo no espaço rural?
A resposta é sim, mas com condições rigorosas:
1. Respeito pela traça e materiais regionais
O artigo 18.º do Decreto‑Lei n.º 39/2008 exige que os empreendimentos de TER preservem, recuperem e valorizem o património através da reconstrução, reabilitação ou ampliação de construções existentes.​
Na prática, isto significa:
A construção modular deve ser concebida para integrar harmoniosamente na envolvente paisagÃstica e arquitetónica.
O projeto de arquitetura deve demonstrar que os materiais, formas, cérceas, coberturas e acabamentos respeitam a traça tradicional da região.
Não basta ser "modular": tem de parecer e comportar-se como edificação rural tradicional ou de qualidade arquitetónica reconhecida.
2. Enquadramento urbanÃstico: solo rústico vs. solo urbano
A localização do empreendimento é determinante:
Solo urbano: Menos restrições, desde que respeitado o PDM e as servidões aplicáveis.
Solo rústico: A construção em solo rústico é fortemente condicionada. Só é possÃvel quando:
O PDM admite expressamente a construção de empreendimentos turÃsticos.
O projeto se enquadra nas exceções previstas para turismo rural.
Não existem impedimentos da RAN (Reserva AgrÃcola Nacional) ou REN (Reserva Ecológica Nacional), ou foram obtidas as devidas autorizações.
3. Licenciamento ou comunicação prévia
Independentemente de serem modulares, as construções para TER estão sujeitas a:
Licenciamento (artigo 4.º, n.º 2, do RJUE) quando a área não está abrangida por plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução com parâmetros definidos.
Comunicação prévia (artigo 4.º, n.º 4, do RJUE) quando a área está abrangida por plano de pormenor, loteamento ou unidade de execução.​
O facto de serem modulares não simplifica o procedimento urbanÃstico.
4. Projeto de arquitetura e especialidades
É obrigatória a elaboração de:
Projeto de arquitetura, subscrito por arquiteto, demonstrando a integração no território e o cumprimento do PDM, regulamentos municipais e demais normas aplicáveis.
Projetos de especialidades (estruturas, águas, esgotos, eletricidade, SCIE, acústica, térmica, etc.).
Termo de responsabilidade, nos termos do artigo 10.º do RJUE.​
5. Registo no RNET
Após licenciamento urbanÃstico e conclusão das obras, o empreendimento deve ser registado no Registo Nacional dos Empreendimentos TurÃsticos (RNET), gerido pelo Turismo de Portugal, I.P., cumprindo os requisitos mÃnimos de instalação e serviços exigidos para a tipologia escolhida.
Vantagens das casas modulares em turismo rural
Quando corretamente enquadradas, as casas modulares oferecem vantagens reais:
Rapidez de execução: Construção em fábrica paralelamente aos trabalhos de fundação no terreno, reduzindo significativamente o tempo total de obra.
Previsibilidade de custos: Menor exposição a imprevistos de obra e variações de preço durante a execução.
Controlo de qualidade: Produção em ambiente industrial controlado, com maior rigor nas tolerâncias e acabamentos.
Sustentabilidade: Menor desperdÃcio de materiais, possibilidade de incorporar tecnologias de eficiência energética e recurso a materiais certificados.
Design contemporâneo integrado: Possibilidade de criar arquitetura moderna respeitando a escala, volumetria e materialidade tradicional.
Limitações e riscos a considerar
Exigência de integração paisagÃstica: Nem todos os modelos modulares "standard" cumprem os requisitos de traça regional exigidos pelo TER. É essencial trabalhar com arquitetos especializados.
Restrições em solo rústico: Mesmo com casas modulares, a construção em solo rústico continua condicionada. A amovibilidade técnica da construção não converte automaticamente um uso proibido em permitido.
Custos de transporte e montagem: Dependendo da localização e acessibilidade do terreno, os custos de transporte dos módulos e meios de elevação (gruas) podem ser elevados.
Financiamento: Nem todas as instituições financeiras tratam casas modulares da mesma forma que construção tradicional. É essencial confirmar condições de financiamento antes de avançar.
Dicas práticas para quem quer investir
Solicite Pedido de Informação Prévia (PIP) junto da Câmara Municipal para confirmar a viabilidade de construção no terreno escolhido, os parâmetros urbanÃsticos aplicáveis e eventuais condicionantes.
Trabalhe com arquitetos com experiência em TER e construção modular, que conheçam as especificidades técnicas e regulamentares de ambos os domÃnios.
Valide o modelo modular escolhido com o municÃpio antes de avançar com encomenda, garantindo que materiais, coberturas e acabamentos são compatÃveis com os requisitos locais.
Confirme as condições de financiamento com o banco antes de assumir compromissos contratuais com o fornecedor de construção modular.
Planeie os prazos de forma realista: embora a execução modular seja rápida, os procedimentos urbanÃsticos (licenciamento, consultas externas, vistorias) seguem os prazos normais do RJUE.
Acompanhe todo o processo com técnicos habilitados (arquiteto, engenheiro, coordenador de segurança) para garantir conformidade legal e qualidade da execução.
Para considerar
A combinação de construção modular com turismo em espaço rural é viável e cada vez mais comum, mas exige rigor, planeamento e respeito integral pela legislação urbanÃstica e turÃstica. A rapidez e eficiência da construção modular não eliminam a necessidade de licenciamento, projeto de arquitetura adaptado à região, respeito pelo PDM e cumprimento dos requisitos do regime dos empreendimentos turÃsticos.
Investir em turismo rural com casas modulares pode ser uma excelente oportunidade, desde que o projeto seja tecnicamente sólido, juridicamente enquadrado e arquitetonicamente integrado na paisagem e identidade cultural da região.
Se está a ponderar um projeto de turismo rural e quer avaliar a viabilidade de construção modular no seu terreno, contacte a AC‑Arquitetos. Um acompanhamento técnico especializado desde a fase de viabilidade até ao licenciamento, execução e registo no RNET assegura segurança jurÃdica, qualidade arquitetónica e conformidade com os requisitos legais aplicáveis.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada municÃpio, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente, do Turismo de Portugal, I.P., e o acompanhamento por técnicos habilitados.