Como a classificação do solo condiciona o que pode construir no seu terreno

Quando alguém pergunta se pode construir numa parcela de terreno, a resposta nunca começa pelo “desenho da casa”, mas sim por uma questão essencial: que tipo de solo é aquele, em termos legais? A classificação e a qualificação do solo determinam, desde logo, se é possível edificar, em que condições e com que limitações.​

O que é a classificação e a qualificação do solo (em termos legais)

Lei

De acordo com o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), a disciplina do uso do solo resulta dos planos territoriais (PDM, planos de urbanização, planos de pormenor), que classificam e qualificam o solo. ​O RJIGT estabelece que:

• O regime de uso do solo é definido nos planos intermunicipais ou municipais, através da classificação e da qualificação do solo (artigo 70.º).​

• A classificação do solo assenta na distinção entre solo urbano e solo rústico (artigo 71.º).​

• A qualificação do solo define, em função da classificação, os usos dominantes e a edificabilidade (artigo 74.º).​

Explicação

Isto significa que:

• Primeiro, o plano diz se o terreno é urbano ou rústico.

• Depois, dentro dessa categoria, define para que se destina (habitação, atividades económicas, agrícola, florestal, espaço natural, etc.) e com que regras pode, ou não, ser construído.

Antes de pensar na casa, é obrigatório perceber “que solo é este” aos olhos do PDM.​

Solo urbano vs solo rústico: o que está em jogo

Lei

O artigo 71.º do RJIGT define:

• Solo urbano: aquele que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e que, em plano territorial, foi afetado à urbanização ou edificação.​

• Solo rústico: aquele que se destina, pela sua aptidão, a usos como agrícola, pecuário, florestal, conservação e valorização de recursos naturais, geológicos ou energéticos, turismo, recreio, lazer ou proteção de riscos, bem como o que não seja classificado como urbano (artigo 71.º).​

O artigo 74.º estabelece que a qualificação do solo define o conteúdo do seu aproveitamento, fixando usos dominantes e, quando admissível, a edificabilidade.​

Explicação

Na prática, isto traduz-se em:

• Terreno classificado como solo urbano

  • Inserido em malha urbana ou em perímetro urbano definido.

  • Normalmente com possibilidade de construção, condicionada pelas regras do PDM (índices, cérceas, afastamentos, usos permitidos).

  • Pode estar qualificado, por exemplo, como:

    • Área habitacional

    • Área de atividades económicas

    • Área mista, etc.​

• Terreno classificado como solo rústico

  • Vocacionado para produção agrícola, floresta, conservação da natureza ou usos de recreio compatíveis.​

  • A construção é, em regra, muito mais limitada e dependente de usos admitidos para esse tipo de espaço (exploração agrícola, turismo em espaço rural, equipamentos específicos, etc.).​

Reclassificação do solo: quando e como pode um terreno “passar a urbano”

Lei

O RJIGT prevê a possibilidade de reclassificar solo rústico em urbano, mas com caráter excecional.​

O artigo 72.º estabelece que:

• A reclassificação para solo urbano é excecional e deve basear-se em necessidades demonstradas de salvaguarda de valores de interesse público relevantes (ambientais, patrimoniais, económicos, sociais).​

• Deve contribuir de forma inequívoca para a consolidação de áreas urbanas e desenvolvimento sustentável, incluindo a fixação de encargos urbanísticos, prazos de execução e condições de redistribuição de benefícios e encargos.​

• A reclassificação faz-se através de:

  • Planos de pormenor com efeitos registais.

  • Procedimentos próprios de reclassificação, incluindo regimes simplificados e especiais previstos nos artigos 72.º-A e 72.º-B.​

O artigo 199.º regula ainda a forma como a nova lógica de classificação (solo urbano / rústico) se aplica aos planos existentes e como são tratadas as antigas “áreas urbanizáveis”.​

Explicação

Em termos práticos:

• Um terreno hoje rústico pode vir a ser urbano, mas isso depende de:

  • Opções do município no PDM.

  • Processos formais de alteração ou revisão de plano.

  • Demonstração de sustentabilidade económica e financeira da transformação do solo.​

• Para o proprietário, isto significa que a expectativa de construção futura não é automática nem garantida: depende sempre do que o plano vier a fixar e dos procedimentos previstos no RJIGT.​

Como é que isto se reflete na possibilidade de construir

A classificação e a qualificação do solo vão condicionar, diretamente, o que pode ser autorizado em termos de construção.

Em solo urbano

Em geral, em solo urbano:

• É legalmente admissível a construção, porque o plano afetou essa área a urbanização ou edificação.​

• As regras concretas (quantos pisos, que área, que uso) vêm do:

  • PDM e respetivo regulamento.

  • Eventual plano de urbanização.

  • Eventual plano de pormenor.​

Do ponto de vista do proprietário, a classificação como urbano é a base para:

• Pedir informações prévias.

• Requerer licenciamento ou apresentar comunicação prévia, conforme o tipo de operação (fase depois regulada pelo RJUE, não tratado em detalhe aqui).

Em solo rústico

• A construção é fortemente condicionada pelos usos permitidos para essa categoria de espaço (agrícola, florestal, natural, etc.).​

• Muitas operações urbanísticas de uso habitacional “clássico” não são admissíveis, exceto em casos enquadrados em regimes específicos (por exemplo, turismo em espaço rural, edificações de apoio à exploração agrícola, etc., desde que previstos no PDM e legislação aplicável).​

A mesma área, com o mesmo “aspecto físico”, pode ter respostas completamente diferentes consoante esteja classificada como solo urbano ou rústico no PDM.​

Para considerar

A classificação e a qualificação do solo não são meros detalhes técnicos: são a base que determina se, onde e como é possível construir num terreno em Portugal. Em vez de olhar apenas para a localização física ou para “o que existe ao lado”, é essencial conhecer o que os planos municipais – elaborados ao abrigo do RJIGT – definem para aquela parcela de território.​

A análise cuidada do enquadramento territorial e regulamentar, feita antes de qualquer decisão de compra ou desenvolvimento, evita expectativas irrealistas e investimentos com elevado risco. A leitura dos planos, cruzada com uma avaliação técnica sólida, é um passo decisivo para transformar um terreno numa oportunidade de construção coerente, sustentável e juridicamente segura.​

Se está a ponderar adquirir um terreno ou desenvolver uma construção em Portugal e pretende assegurar que a classificação do solo, o enquadramento em plano e as condicionantes legais são corretamente interpretados, a AC‑Arquitetos pode apoiar na análise técnica e urbanística e no acompanhamento das fases seguintes de projeto e licenciamento.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026, em particular no Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), na sua redação consolidada. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.​