Fim da obrigatoriedade de Cadastro Prévio em certos Negócios Jurídicos

Comprar, vender ou hipotecar um imóvel deixou de exigir, em determinados casos, um procedimento cadastral prévio que atrasava e, por vezes, bloqueava por completo estas transações. A seguir explica-se o que mudou, em que situações se aplica e quais as suas implicações práticas.

O problema que esta alteração veio resolver

Em alguns concelhos de Portugal, foi lançado um projeto-piloto de cadastro predial experimental, que abrangeu municípios como Loulé, Oliveira do Hospital, Paredes, Penafiel, São Brás de Alportel, Seia e Tavira. Nestes territórios, muitos prédios ficaram numa situação designada como "cadastro diferido" — ou seja, ainda não totalmente inscritos no Sistema Nacional de Informação Cadastral.

Até à alteração legislativa recente, a lei exigia que, antes de qualquer ato jurídico sobre estes prédios — uma compra e venda, uma hipoteca, uma permuta — fosse primeiro realizada uma operação denominada "execução simples de cadastro predial". Este passo prévio revelou-se, na prática, uma fonte de atrasos e bloqueios significativos para proprietários, compradores e profissionais do setor imobiliário.

O que mudou com a nova lei

O Decreto-Lei n.º 16/2025, de 18 de março, alterou o Decreto-Lei n.º 72/2023, de 23 de agosto (Regime Jurídico do Cadastro Predial), eliminando esta exigência prévia para os prédios em situação de cadastro diferido.

"É eliminada a obrigatoriedade de realizar a operação de execução simples previamente aos atos, negócios jurídicos ou permissões administrativas que incidam sobre prédios não cadastrados que tenham ficado em situação de cadastro diferido no âmbito de operações de execução de cadastro ao abrigo do regime de cadastro predial experimental, optando-se pela aplicação do regime geral aplicável a prédios não cadastrados."— Decreto-Lei n.º 16/2025, de 18 de março

Concretamente, esta alteração revogou os n.ºs 3 e 4 do artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 72/2023, que continham a obrigação de execução simples prévia.

A partir desta alteração, os prédios em cadastro diferido passam a seguir o regime geral aplicável aos prédios não cadastrados, deixando de existir um entrave específico à realização de negócios jurídicos.

A quem se aplica esta alteração

Esta mudança não é universal — aplica-se especificamente aos prédios que se encontrem em situação de cadastro diferido, no âmbito do regime de cadastro predial experimental. Em termos práticos, isto abrange:

• Prédios localizados nos municípios integrados no projeto-piloto de cadastro predial experimental

• Situações em que o prédio ainda não concluiu o processo de inscrição na carta cadastral

• Atos, negócios jurídicos ou permissões administrativas que incidam sobre esses prédios

Fora destas situações específicas, mantêm-se as regras gerais aplicáveis ao Sistema Nacional de Informação Cadastral.

Implicações práticas para proprietários e compradores

Esta alteração tem consequências concretas para quem pretende realizar negócios sobre imóveis nestes territórios:

• Deixa de ser necessário aguardar a conclusão de uma operação cadastral prévia para celebrar uma escritura de compra e venda

• Transações que estavam bloqueadas desde o final de 2024 ficaram desbloqueadas com a entrada em vigor desta alteração

• Reduz-se o tempo de espera e a complexidade administrativa associada a estas operações imobiliárias

• Os notários passam a poder celebrar estes negócios jurídicos sem a exigência prévia que antes se aplicava

Nota prática: Ainda que a obrigatoriedade prévia tenha sido eliminada, isto não significa que o cadastro predial deixe de ser relevante — o regime geral aplicável a prédios não cadastrados continua a aplicar-se, pelo que a situação cadastral do imóvel deve continuar a ser verificada antes de qualquer negócio.

Exemplo prático

Imagine um proprietário em Loulé que pretende vender um terreno cujo cadastro ficou em situação diferida, no âmbito do projeto-piloto experimental. Antes desta alteração, a venda ficaria impedida enquanto não fosse concluída a operação de execução simples de cadastro. Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 16/2025, essa venda pode agora avançar sem esse entrave prévio, seguindo o regime geral aplicável.

Para considerar

A eliminação desta obrigatoriedade representa uma simplificação relevante para quem detém imóveis nos concelhos abrangidos pelo cadastro predial experimental, desbloqueando transações que, até então, ficavam impedidas por uma exigência processual. Ainda assim, cada situação cadastral tem especificidades próprias, e a verificação da situação concreta do imóvel continua a ser um passo essencial antes de qualquer negócio jurídico.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.