Áreas BUPI e áreas da caderneta predial: porque nem sempre coincidem

A seguir analiso, de forma prática, porque as áreas que vê no BUPI e na caderneta predial podem ser diferentes, o que significa isso na gestão do seu património e quais os cuidados que vale a pena ter como proprietário em Portugal.​

Vista aérea de vários terrenos no Alentejo

1. BUPI vs caderneta predial: funções diferentes

Em primeiro lugar, é fundamental perceber que BUPI e caderneta predial servem finalidades distintas, mesmo quando se referem ao mesmo terreno ou prédio.

• BUPI (Balcão Único do Prédio) é uma plataforma de georreferenciação e identificação de prédios rústicos e mistos através de desenho em mapa (polígonos desenhados em cartografia).​

• A caderneta predial é um documento fiscal emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), que identifica o prédio, a sua afetação, áreas e valor patrimonial para efeitos de impostos, designadamente IMI.​

Em termos jurídicos, o BUPI aproxima‑se de um registo gráfico cadastral, enquanto a caderneta é, sobretudo, um documento tributário.

2. Porque as áreas BUPI e as da caderneta podem ser diferentes

É frequente um proprietário verificar que a área inscrita na caderneta predial não coincide com a área resultante do desenho no BUPI. Há vários motivos típicos para isso (não são mutuamente exclusivos):

• Origem distinta da informação

  • Caderneta: muitas áreas resultam de inscrições antigas, medições por métodos tradicionais, ou transcritas de escrituras, sem recurso a georreferenciação moderna.​

  • BUPI: a área resulta do polígono desenhado em sistema de informação geográfica, com base em ortofotomapas e coordenadas, aproximando‑se mais da realidade física atual (salvo erros de desenho).​

• Atualização em momentos diferentes

  • A área da caderneta pode não ter sido corrigida após anexações, destaques, partilhas ou retificações, sobretudo quando não houve transmissão sujeita a registo ou comunicação à AT.

  • O registo no BUPI pode refletir já a ocupação real ou a configuração atual do prédio, mesmo que isso ainda não esteja refletido na matriz predial (caderneta).​

• Limites físicos vs limites jurídico‑documentais

  • No BUPI, desenha‑se a propriedade de acordo com o que se entende serem os limites no terreno (muros, caminhos, ribeiras, etc.), ainda que a descrição na matriz ou no registo predial seja antiga e menos precisa.

  • A caderneta predial, por ser um documento de base fiscal, nem sempre espelha com rigor o desenho real dos limites, sobretudo em prédios rústicos e mistos.

3. Como interpretar as diferentes áreas, na prática

Para proprietários, investidores e para quem pretende desenvolver projetos, o mais relevante é perceber como usar, de forma prudente, a informação que consta em cada sistema.

3.1. Em contexto de projeto ou operação urbanística

Quando está em preparação um projeto de arquitetura, um loteamento ou qualquer operação urbanística, é boa prática considerar:

• A área medida em levantamento topográfico (elaborado por técnico competente), que é a base técnica mais fiável para o dimensionamento de edificabilidade, implantação e cálculo de parâmetros urbanísticos.

• A área georreferenciada no BUPI, sobretudo em prédios rústicos ou mistos, que ajuda a esclarecer limites e confrontações.

• A área da caderneta predial, que continua relevante para efeitos fiscais e para a coerência com o registo predial e com as escrituras.

Quando há divergências relevantes, é prudente antecipar o tema com o projetista e, sempre que necessário, articular com advogado, notário, conservatória e AT, de forma a promover, quando se justifique, correções matriciais e/ou atualizações de registo (boa prática).

3.2. Em processos de compra e venda

No contexto de transações imobiliárias, a coexistência de áreas diferentes em BUPI, caderneta e eventual levantamento topográfico pode influenciar:

• A perceção do comprador sobre o real potencial do terreno ou prédio.

• A definição do preço por metro quadrado, quando tal critério é utilizado.

• A necessidade de esclarecer, em contrato, qual a área de referência (por exemplo, a área medida em levantamento topográfico, claramente identificada) e quais os limites efetivos da propriedade.

É boa prática que o comprador e o vendedor tenham acesso, antes da escritura, à caderneta predial, registo predial, planta BUPI (quando exista) e, preferencialmente, a um levantamento topográfico atualizado, para reduzir riscos de litígios futuros.

4. Áreas BUPI vs caderneta predial

A tabela seguinte sintetiza algumas das principais diferenças funcionais entre as duas referências de área:

Aspeto	BUPI	Caderneta predial
Finalidade principal	Identificação georreferenciada de prédios rústicos e mistos	Enquadramento fiscal do prédio (IMI, outros impostos)
Tipo de informação	Desenho em mapa, limites e polígono do prédio	Descrição textual, áreas, valor patrimonial, afetação e titularidade
Base de cálculo da área	Área calculada a partir de polígono SIG (desenho em cartografia)	Área inscrita na matriz, muitas vezes baseada em dados antigos
Atualização típica	Associada a processos de georreferenciação via BUPI	Associada a comunicações à AT (transmissões, correções matriciais)
Proximidade à realidade física	Tendencialmente maior, se o polígono estiver bem desenhado	Pode não refletir alterações físicas antigas ou não comunicadas
Impacto direto em impostos	Indireto (via interoperabilidade com AT e outros sistemas)	Direto, base para cálculo de IMI e outros tributos

Em contexto técnico e jurídico, nenhuma área deve ser analisada isoladamente: cruzar BUPI, caderneta, registo e levantamento topográfico é essencial para decisões seguras.

5. Boas práticas para proprietários e investidores

Embora as especificidades de cada caso devam ser avaliadas com o apoio de técnicos habilitados, há um conjunto de boas práticas que ajudam a gerir melhor a informação sobre áreas:

• Confirmar se o prédio está identificado no BUPI e se o polígono corresponde, com razoabilidade, aos limites conhecidos no terreno (muros, caminhos, linhas de água).

• Analisar a caderneta predial (urbana, rústica ou mista) e verificar se as áreas e a afetação são coerentes com o uso real do imóvel.

• Solicitar um levantamento topográfico quando esteja em causa:

  • Um investimento relevante.

  • Um projeto de arquitetura ou loteamento.

  • Um litígio potencial ou já existente sobre limites ou áreas.

• Quando existam divergências significativas entre BUPI, caderneta e levantamento topográfico, ponderar, com apoio técnico e jurídico, se faz sentido promover:

  • Retificação do polígono BUPI.

  • Atualização matricial junto da AT.

  • Eventuais correções no registo predial, quando esteja em causa o teor da descrição.

A interoperabilidade prevista entre a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, o BUPI e a Autoridade Tributária demonstra a crescente importância de uma base de dados coerente entre cadastro, registo e matriz para efeitos de licenciamento e fiscalização.​

Para refletir

No contexto atual, em que o BUPI se consolida como ferramenta central de georreferenciação de prédios e em que a informação fiscal e registral tende a interoperar com os sistemas municipais de urbanismo, a coerência entre áreas BUPI, áreas da caderneta predial, registo predial e levantamentos topográficos é cada vez mais relevante para evitar bloqueios em licenças, litígios entre vizinhos e surpresas fiscais. Um acompanhamento técnico especializado permite ler estes documentos em conjunto, identificar incoerências e definir uma estratégia segura, tanto na perspetiva de proprietários como de investidores.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.