Quando o ambiente e a paisagem urbana transformam o valor do investimento

A decisão de investir em imóvel raramente é impulsionada por apenas uma razão. Se, durante muitos anos, a rentabilidade imediata foi o fator dominante, a realidade do mercado imobiliário português transformou-se significativamente. Atualmente, dois elementos têm conquistado um lugar de destaque nas prioridades de quem investe: o impacto ambiental e a dinâmica urbanística do local. Não se trata de uma questão meramente ética ou de responsabilidade social — é, fundamentalmente, uma questão económica que afeta diretamente a valorização, a procura e o retorno do investimento.

Exemplo de Avaliação Ambiental Estratégica do PDM de Bragança

O contexto regulatório: Quando a lei define o investimento possível

Em Portugal, o quadro regulatório que governa as operações urbanísticas é extenso e complexo. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), consolidado no Decreto-Lei n.º 555/99, estabelece uma série de requisitos que qualquer operação urbanística deve cumprir. Estes requisitos não são meramente procedimentais — são substanciais, afetando a viabilidade económica de um projeto desde o seu início.​

Quando um investidor propõe um projeto numa determinada localização, a Câmara Municipal não pode simplesmente dizer "sim" ou "não" com base em critérios comerciais. A análise do projeto deve verificar conformidade com instrumentos de gestão territorial, medidas preventivas, áreas de desenvolvimento urbano prioritário, servidões administrativas e restrições de utilidade pública. Mais importante ainda, verifica se o projeto prejudica negativamente o património arqueológico, histórico, cultural ou paisagístico.​ Esta exigência legal representa, na prática, uma barreira significativa. Um terreno numa localização geograficamente ideal pode tornar-se inviável economicamente se estiver próximo de um sítio arqueológico ou de um imóvel classificado como de interesse nacional. Inversamente, um investimento numa área com proteção ambiental reforçada terá custos incrementais importantes em estudo, mitigação e compensação de impactos.

A sustentabilidade deixou de ser opcional no mercado imobiliário português — é, agora, um fator determinante de viabilidade económica e de retorno de investimento.

A Avaliação Ambiental estratégica: Planeamento com visão

Antes mesmo de qualquer projeto individual ser apresentado, existe um mecanismo mais amplo de controlo: a Avaliação Ambiental Estratégica (AAE). Este instrumento, regulado pelo Decreto-Lei n.º 232/2007, avalia de forma sistemática os efeitos ambientais significativos de planos e programas ainda durante o processo de elaboração e antes da sua aprovação.​

A AAE não se limita a questões estritamente ambientais. Integra considerações biofísicas, económicas, sociais e políticas, criando um quadro de sustentabilidade em que futuras decisões de investimento se devem inscrever. Um plano de urbanização que não tenha passado por uma AAE adequada, ou que não tenha incorporado as recomendações ambientais, dificilmente terá legitimidade futura para aprovação de projetos específicos.​

Para o investidor, isto significa que a qualidade e a robustez da avaliação ambiental anterior ao seu projeto determinam, em grande medida, a probabilidade de sucesso. Um projeto bem fundado numa AAE que identificou adequadamente os riscos e oportunidades terá muito mais possibilidades de aprovação rápida.

Os critérios de indeferimento: Quando o ambiente bloqueia o investimento

O artigo 24.º do RJUE é particularmente revelador dos limites impostos ao investimento por razões ambientais e urbanísticas. Um pedido de licenciamento pode ser indeferido não apenas por violação de planos ou normas técnicas, mas especificamente quando:​

• A operação afete negativamente o património arqueológico, histórico, cultural ou paisagístico

• A operação constitua uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas ou implique custos públicos não previstos

• A operação implique demolição de fachadas revestidas a azulejos ou remoção de azulejos de relevância patrimonial

Estas não são disposições vagas ou sujeitas a interpretação livre. São critérios jurídicos que, quando aplicados, tornam um projeto impraticável independentemente da sua viabilidade comercial. Um investidor que não se informar adequadamente sobre estas restrições no início corre o risco de investir capital em estudos preliminares apenas para descobrir, posteriormente, que o projeto é legalmente inviável.

A pressão da sustentabilidade: Mais que uma moda

O mercado imobiliário português está a experimentar uma transformação acelerada em relação à sustentabilidade. Dados recentes mostram que sustentabilidade e eficiência energética, juntamente com inovação tecnológica e localização estratégica, tornaram-se os fatores-chave na dinâmica de procura e nas decisões de investimento.​

No entanto, esta transformação é mais matizada do que aparenta. Embora 94% dos ocupantes apontam a qualidade ambiental interior e 88% a eficiência energética como fatores-chave, apenas 50% dos profissionais do setor medem sequer o carbono incorporado nos seus projetos. Apenas 17% consideram que a indústria dispõe de conhecimento suficiente em sustentabilidade.​

Esta lacuna cria uma oportunidade e um risco simultâneos para o investidor. Por um lado, há uma procura real por ativos sustentáveis, suportada por legislação europeia cada vez mais exigente. Por outro lado, a falta de transparência e de medição rigorosa significa que muitos investimentos em sustentabilidade não se traduzem em retornos mensuráveis, desmotivando novos investidores.

O investidor informado, porém, reconhece que a sustentabilidade deixou de ser opcional. A legislação europeia obrigará os Estados-Membros a melhorias substanciais em termos de eficiência energética, com prazos específicos para renovação de edifícios. Um investimento que não incorpore estas exigências desde o início corre o risco de desvalorização acelerada no médio prazo.​

A dimensão urbanística: Mais que embelezamento

A paisagem urbana e a dinâmica urbanística do local não são meros fatores estéticos. Representam, de facto, o potencial de revitalização, a atratividade para novos residentes, a disponibilidade de infraestruturas futuras e, portanto, o potencial de valorização de longo prazo.

Quando a lei exige que se atenda ao "aspecto das povoações" e ao "ambiente urbano", está a reconhecer que a qualidade do investimento não depende apenas do edifício em si, mas da sua integração num sistema urbano coerente. Uma demolição que comprometa a continuidade visual de uma rua histórica, um projeto que sobrecarregue as infraestruturas existentes ou uma construção desadequada ao contexto local reduzem sistematicamente o valor do próprio investimento.

Inversamente, investimentos que se integrem harmoniosamente numa estratégia de reabilitação urbana, que respeitem a identidade dos bairros e que apostem na mobilidade e integração dos espaços públicos, beneficiam de dinâmicas de procura mais resilientes e crescimento de valor mais sustentado.​

As zonas emergentes: Oportunidade de convergência

O mercado português oferece sinais claros sobre onde se concentram as oportunidades. Enquanto Lisboa mantém a posição de destino de investimento preferido, zonas emergentes como Setúbal começam a atrair interesse significativo. A razão é simples: existem projetos de reabilitação urbana em curso, expansão de infraestruturas de transportes e aposta em qualidade urbana.​

Para o investidor, isto significa que a análise do impacto ambiental e urbanístico de uma operação não deve ser visto como um obstáculo, mas como uma oportunidade de identificar zonas em transformação positiva onde o investimento terá retorno acelerado.

Conselhos práticos para o Investidor

Investigue a situação regulatória antes de adquirir

Não adquira um terreno ou uma propriedade sem conhecer completamente o enquadramento regulatório que a governa. Consulte a Câmara Municipal sobre a existência de instrumentos de gestão territorial, de servidões ou restrições de utilidade pública, e de potenciais exigências de avaliação ambiental. Este trabalho custa alguns milhares de euros, mas pode poupar dezenas de milhares em projetos inviáveis.

Integre a sustentabilidade desde o início

A sustentabilidade não é um "plus" a adicionar no final do projeto. Deve ser integrada desde a conceção, influenciando escolhas sobre materiais, sistemas de energia, isolamento e consumo de recursos. Edifícios construídos com baixa eficiência energética correrão o risco de desvalorização acelerada num mercado progressivamente regulado por legislação europeia.​

Escolha localizações com dinâmica urbanística positiva

Um bom projeto numa má localização raramente gera o retorno esperado. Procure localizações onde existam planos de reabilitação em execução, expansão de transportes ou dinâmica de atração de residentes. Estas dinâmicas amplificam a valorização além do que seria possível apenas pela qualidade do edifício.​

Procure profissionais qualificados

A complexidade regulatória portuguesa exige conhecimento especializado. Trabalhe com arquitetos, engenheiros e consultores ambientais que entendam não apenas como desenhar um edifício, mas como navegar o contexto regulatório em que ele se inscreve. O investimento em consultoria de qualidade, na fase inicial, multiplica as possibilidades de sucesso.

Mantenha-se informado sobre a legislação em mudança

A legislação ambiental e urbanística em Portugal está em permanente evolução, com influência crescente de diretivas europeias. Manter-se informado sobre mudanças normativas — particularmente em torno de eficiência energética e proteção do património — é essencial para antecipar riscos e oportunidades.

Em poucas palavras

O impacto ambiental e urbanístico deixou de ser uma consideração marginal nas decisões de investimento imobiliário. Transformou-se, de facto, num determinante central da viabilidade económica de qualquer projeto. A legislação portuguesa, particularmente através do RJUE e da AAE, cria um quadro regulatório que vincula decisões de investimento a critérios ambientais, históricos e urbanísticos rigorosos.​

Para o investidor informado, isto representa uma oportunidade clara: a diferenciação. Projetos que integram adequadamente sustentabilidade ambiental, que respeitam o contexto urbanístico local e que se fundamentam numa avaliação estratégica robusta não apenas conquistam aprovações mais facilmente — beneficiam também de dinâmicas de procura mais fortes, de proteção contra desvalorização futura e de maior resilência face a mudanças regulatórias.

Investir em imóvel em Portugal, no contexto atual, significa investir não apenas num edifício, mas numa localização, numa estratégia urbana e numa posição favorável face a regulações futuras. Os melhores investimentos são precisamente aqueles que entendem isto desde o primeiro dia.