Que documentação é necessária numa Avaliação Imobiliária em Portugal
- Ana Carolina Santos
- 24 de dez. de 2025
- 4 min de leitura
Quando resolve-se vender um imóvel, solicitar um crédito habitação ou simplesmente conhecer o valor patrimonial da sua propriedade, depara-se com a necessidade de realizar uma avaliação imobiliária. Este é um processo técnico imprescindível, realizado por um perito avaliador certificado, cuja qualidade depende significativamente da documentação reunida.
O que significa avaliar um imóvel?
Uma avaliação imobiliária é o processo de determinar o valor real de uma propriedade no mercado, com base em análise técnica, comparação com imóveis similares e condições socioeconómicas locais. Especialmente relevante no crédito habitação, onde os bancos utilizam este valor como garantia para determinar quanto financiam.
Documentação predial fundamental
Caderneta Predial ou Certidão Matricial
Este documento, emitido pela Repartição de Finanças, é absolutamente essencial. Comprova a inscrição matricial do imóvel e fornece informação de base sobre a propriedade. Atualmente incluem um QR Code que permite validação instantânea. Caso não tenha o documento original, uma certidão de teor matricial substitui-o adequadamente.
Requisito importante: Não deve ter mais de 6 meses.
Certidão Permanente do imóvel
Emitida pela Conservatória do Registo Predial, é talvez o documento mais crítico. Apresenta o histórico completo do imóvel, incluindo:
Titulares atuais e anteriores
Hipotecas ou direitos sobre o imóvel
Penhoras, arrestos ou outras restrições
Direitos preferenciais e usufrutos
Prazo: Máximo 6 meses de validade para propriedades registadas; 3 meses para não registadas.
Como obter: Portal PREDIAL ONLINE (custo: 15€) ou presencialmente na Conservatória (custo: 20€).
Documentação municipal imprescindível
Plantas do imóvel
Solicitadas à Câmara Municipal, comprovam que a construção executada corresponde ao projeto aprovado. Devem incluir:
Planta de localização (situação dentro da localidade)
Plantas de cada piso
Alçados (aspeto das fachadas)
Cortes transversais
Licença de Utilização
Emitida pela Câmara Municipal, prova que o imóvel está autorizado para o fim a que se destina. Sem este documento, a avaliação fica condicionada, pois não se pode garantir conformidade legal.
Alvará de Construção ou Licença de Construção
Comprova que a obra foi devidamente licenciada aquando da sua execução. Para imóveis recentes, é um documento de rotina; para imóveis mais antigos, pode não estar disponível, situação que o perito registará.
Documentação específica para habitações
Ficha Técnica de Habitação
Conhecida como "Bilhete de Identidade da Habitação". Este é um documento muito valioso que contém:
Identificação de projetistas, construtor e promotor
Director de obra e de fiscalização
Descrição dos processos construtivos
Áreas bruta e útil pormenorizadas
Localização de todas as redes de abastecimento (água, esgotos, eletricidade, gás, internet)
Especificação de materiais adquiridos
Validade: 10 anos a contar da emissão.
Certificado Energético
Classifica o imóvel numa escala de A+ a F quanto à eficiência energética. Influencia diretamente o valor atribuído, pois reflete custos operacionais futuros.
Documentação complementar segundo a situação
Documentação de obras ou remodelações
Se o imóvel foi sujeito a obras significativas, são valiosos:
Projetos de remodelação ou ampliação
Orçamentos detalhados das obras
Descrição clara dos trabalhos executados
Alvará da Câmara para realização das obras
Contrato de Arrendamento (se aplicável)
Quando o imóvel é arrendado, o contrato em vigor é fundamental, pois os rendimentos gerados influenciam substancialmente a avaliação.
Documentos de conformidade especial
Para edifícios em regime de propriedade horizontal ou condomínios, podem ser solicitados documentos comprovando conformidade com disposições legais específicas.
"A documentação completa é o alicerce de uma avaliação rigorosa e fiável."
Situações com documentação incompleta
Nem sempre é possível reunir todos os documentos. Em imóveis antigos ou com historiais complexos, o perito avaliador está preparado para:
Complementar lacunas com pesquisa administrativa
Consultar registos municipais e notariais
Realizar inspeção técnica mais profunda
Registar claramente no relatório quais as limitações
Contudo, a regra é clara: quanto mais documentação, mais precisa será a avaliação.
Procedimentos práticos: Como reunir documentação
Por onde começar
Caderneta Predial: Repartição de Finanças (pessoalmente ou online)
Certidão Permanente: Portal PREDIAL ONLINE ou Conservatória
Plantas e Licenças: Câmara Municipal (geralmente disponível online)
Ficha Técnica: Câmara Municipal ou, na falta desta, promotor original
Certificado Energético: Consultando a entidade que o emitiu ou base de dados ADENE
O impacto da documentação no resultado
A qualidade documental influencia:
Rigor técnico: Melhor documentação implica maior precisão
Confiança no relatório: Documentação completa reforça credibilidade
Velocidade do processo: Documentação deficiente atrasa prazos
Condições de financiamento: Imóveis mal documentados podem enfrentar restrições bancárias
Valor final apurado: Limitações documentais frequentemente resultam em valores mais conservadores
Em poucas palavras
A avaliação imobiliária é um processo rigoroso e regulamentado em Portugal. A documentação que a suporta não é meramente administrativa — é o fundamento técnico que permite ao perito chegar a uma conclusão fiável sobre o valor do imóvel.
Os documentos essenciais — caderneta predial, certidão permanente, plantas, licença de utilização, ficha técnica de habitação e certificado energético — devem ser considerados prioritários. Qualquer outro documento específico será solicitado conforme a situação particular do imóvel.
O aconselhamento mais prático é simples: reúna toda a documentação que conseguir antes de iniciar o processo de avaliação. Isto não apenas acelera o procedimento como garante que a avaliação resulta tão precisa quanto possível. Se tiver dúvidas sobre qual documentação é necessária no seu caso específico, um perito avaliador profissional esclarecerá exatamente o que é requerido.
