Reabilitação de edifícios: Novas regras, princípios e exigências para a habitação em Portugal
- Ana Carolina Santos
- 1 de jun.
- 3 min de leitura
A reabilitação do edificado tornou-se a principal estratégia para revitalizar cidades, valorizar património e garantir habitação de qualidade em Portugal. Com a publicação do Decreto-Lei n.º 95/2019 e das portarias complementares, o enquadramento legal da reabilitação foi profundamente atualizado, trazendo mais racionalidade, flexibilidade e exigência técnica ao processo. Este post sintetiza os pontos-chave do novo regime, com conselhos práticos para quem pretende reabilitar edifícios ou frações de habitação.
O novo regime de Reabilitação: O que mudou?
O novo regime aplica-se a todas as operações de reabilitação em edifícios ou frações autónomas predominantemente habitacionais, com especial enfoque nos edifícios com licença de construção emitida até 1 de janeiro de 1977.
Princípios fundamentais
Proteção e valorização do existente: A intervenção deve respeitar e valorizar as características arquitetónicas, construtivas e funcionais do edifício, promovendo a sua singularidade e integração no contexto urbano.
Sustentabilidade ambiental: Redução do impacto ambiental, reutilização de materiais, eficiência energética e gestão racional de recursos são prioridades em qualquer intervenção.
Melhoria proporcional e progressiva: As exigências devem ser graduais e proporcionais ao tipo e dimensão da intervenção, promovendo sempre a melhoria da habitabilidade e da segurança.
Requisitos funcionais e técnicos
A Portaria n.º 304/2019 define as regras funcionais para obras de reabilitação em edifícios antigos, incluindo áreas mínimas de compartimentos, pé-direito, ventilação, iluminação, instalações sanitárias e acessibilidade.
Exemplos práticos
Sala: área útil mínima de 10 m² (ou 14 m² se incluir cozinha), permitindo um círculo de 2,10 m de diâmetro.
Quartos: área útil mínima de 5 m² (pequena reorganização) ou 6,5 m² (grande reorganização).
Instalações sanitárias: dimensão e equipamento adequados à segurança, conforto e salubridade.
Corredores e escadas: podem manter as dimensões existentes, salvo alteração.
Ventilação e iluminação: obrigatoriedade de vãos para o exterior com áreas proporcionais ao compartimento.
Acessibilidade: Método de projeto e medidas proporcionais
A Portaria n.º 301/2019 introduz um método de projeto para a melhoria da acessibilidade, adaptado ao nível de intervenção (simples, média, profunda):
Intervenção simples: medidas aplicam-se apenas aos espaços intervencionados.
Intervenção média: exigências estendem-se a toda a habitação.
Intervenção profunda: aplicam-se ao edifício e logradouros, garantindo pelo menos uma parcela acessível por habitação.
A reabilitação habitacional deve conjugar respeito pelo património, sustentabilidade e melhoria progressiva do conforto e acessibilidade.
Segurança estrutural e sísmica
Avaliação de vulnerabilidade sísmica: obrigatória em obras que alterem significativamente a estrutura, envolvam mais de 25% da área ou do valor do edifício, ou em edifícios de importância elevada.
Projeto de reforço sísmico: exigível se o relatório indicar insuficiência estrutural.
Requisitos acústicos e térmicos
Isolamento sonoro: exigências adaptadas à reabilitação, com possibilidade de redução até 3 dB em certos casos, desde que fundamentado tecnicamente.
Eficiência energética: requisitos proporcionais ao tipo de intervenção, promovendo sempre a melhoria do desempenho térmico e a redução do consumo energético.
Custos-padrão e planeamento
A Portaria n.º 303/2019 fixa custos-padrão por tipo de intervenção, tecnologia ou sistema construtivo, facilitando o planeamento e a orçamentação das obras.
Conselhos para uma Reabilitação bem-sucedida
Analise o enquadramento legal do imóvel: verifique a data da licença e os regulamentos aplicáveis.
Defina o nível de intervenção: simples, média ou profunda, para aplicar corretamente as exigências técnicas.
Consulte profissionais qualificados: arquitetos e engenheiros são essenciais para garantir soluções seguras, funcionais e em conformidade.
Documente todas as opções técnicas: justifique sempre as soluções alternativas ou exceções na memória descritiva do projeto.
Planeie a obra com base nos custos-padrão: facilita a negociação, o controlo orçamental e o acesso a financiamentos.
Para refletir
A reabilitação é hoje a regra e não a exceção. O novo regime legal permite maior flexibilidade, mas exige rigor técnico, respeito pelo património e compromisso com a sustentabilidade. Cada intervenção é uma oportunidade para melhorar a qualidade de vida, valorizar o edificado e contribuir para cidades mais resilientes e inclusivas.
Se pretende reabilitar um edifício ou fração habitacional, contacte a equipa da AC-Arquitetos.Transforme o seu património com segurança, eficiência e qualidade — fale connosco!
