Reabilitação Urbana e Administração Pública: Normas e procedimentos especiais
- Ana Carolina Santos
- 25 de ago.
- 4 min de leitura
A reabilitação urbana representa uma das principais estratégias para a revitalização das nossas cidades e para a melhoria da qualidade de vida das populações. Quando falamos de obras promovidas pela Administração Pública neste contexto, existem regras e procedimentos específicos que importa conhecer, especialmente se está envolvido em projectos de requalificação urbana ou se pretende compreender como o Estado actua nesta matéria.
O que define a Reabilitação Urbana?
A reabilitação urbana constitui uma forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, onde o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras específicas. Esta intervenção abrange:
Remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas
Melhoramento dos equipamentos e espaços urbanos de utilização colectiva
Obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios
Obras da Administração Pública: Regime especial
Isenção de Licenciamento
As obras executadas pelos serviços do Estado gozam de um regime especial. Não carecem de licença municipal, mas devem ser submetidas à prévia apreciação das respectivas Câmaras Municipais para verificação da conformidade com:
O plano geral ou parcial de urbanização aprovado
As prescrições regulamentares aplicáveis
Termo de Responsabilidade
Os órgãos da administração pública central, regional e local, bem como os institutos públicos, devem certificar o cumprimento das normas legais e regulamentares através de termo de responsabilidade. Este documento deve ser enviado para registo à Direcção-Geral dos Edifícios e Monumentos Nacionais.
Procedimentos específicos
Para operações urbanísticas promovidas pela Administração Pública que não careçam de licenciamento, é necessário:
Emissão de termo de responsabilidade que certifique o cumprimento das normas técnicas aplicáveis
Envio para registo à entidade competente
Comunicação prévia quando aplicável, respeitando prazos específicos
Condições mínimas de habitabilidade
Um aspecto fundamental na reabilitação urbana são as condições mínimas de habitabilidade. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) estabelece padrões que podem ser adaptados em situações específicas:
Tolerâncias para edifícios existentes
Para edifícios sujeitos a reabilitação, admitem-se certas tolerâncias:
Área dos compartimentos: mínimo de 8m², excepto casos especiais
Habitações com menos de 5 compartimentos: pelo menos um com 10,5m²
Habitações com 5 ou mais compartimentos: pelo menos dois com 10,5m²
Cozinha: área mínima de 5m² (reduzível a 4m² em habitações pequenas)
Pé-direito: reduzível até 2,35m em edificações destinadas a habitação
Critérios especiais
Configuração dos compartimentos: comprimento não superior ao dobro da largura
Círculo inscritível: diâmetro mínimo de 1,8m (reduzível a 1,6m em cozinhas pequenas)
Largura de corredores: mínimo de 0,9m nas habitações
Áreas de Reabilitação Urbana
Delimitação e Aprovação
A delimitação de áreas de reabilitação urbana é da competência da Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal. Esta delimitação:
Obriga à definição de benefícios fiscais associados aos impostos municipais
Confere aos proprietários o direito de acesso a apoios e incentivos fiscais
Vigora pelo prazo fixado, com possibilidade de prorrogação até 15 anos
Tipos de Operações
Existem dois tipos principais de operações de reabilitação urbana:
Operação Simples:
Intervenção dirigida primacialmente à reabilitação do edificado
Quadro articulado de coordenação e apoio à execução
Operação Sistemática:
Reabilitação do edificado e qualificação das infraestruturas
Equipamentos e espaços verdes e urbanos de utilização colectiva
Associada a programa de investimento público
Instrumentos de Política Urbanística
Poderes das Entidades Gestoras
As entidades gestoras das operações de reabilitação urbana dispõem de diversos instrumentos:
Controlo de operações urbanísticas
Obrigação de reabilitar e obras coercivas
Direito de preferência
Arrendamento forçado
Expropriação quando necessário
Venda forçada em casos específicos
Financiamento e Apoios
O financiamento das operações pode envolver:
Apoios do Estado e dos municípios
Empréstimos específicos para reabilitação urbana
Fundos de investimento imobiliário dedicados
Benefícios fiscais associados
Fiscalização e Controlo
Competências
A fiscalização do cumprimento das normas compete a:
Direcção-Geral dos Edifícios e Monumentos Nacionais (entidades da administração central)
Inspecção-Geral da Administração do Território (administração local)
Câmaras Municipais (deveres impostos aos particulares)
Sanções e medidas
O incumprimento das normas pode resultar em:
Aplicação de coimas (€250 a €3.740,98 para pessoas singulares)
Sanções acessórias quando justificado
Medidas de tutela da legalidade urbanística
Execução coerciva de obras necessárias
Participação e Concertação
Direitos dos Interessados
As organizações não governamentais das pessoas com deficiência e mobilidade condicionada têm direito a:
Conhecer o estado dos processos de licenciamento
Ser informadas sobre operações urbanísticas relevantes
Propor e intervir em acções relativas ao cumprimento das normas
Discussão Pública
Determinadas operações devem ser sujeitas a discussão pública, especialmente:
Operações de loteamento com significativa relevância urbanística
Projectos que excedam determinados limites de área, fogos ou população
Casos específicos definidos em regulamento municipal
Para considerar
A reabilitação urbana em Portugal tem vindo a ganhar uma importância crescente nas políticas públicas, especialmente após a aprovação da Nova Geração de Políticas de Habitação. As regras especiais para obras promovidas pela Administração Pública reflectem a necessidade de equilibrar a eficiência dos processos públicos com a garantia de qualidade e transparência. Compreender estes mecanismos é essencial para qualquer profissional que trabalhe na área da arquitectura e urbanismo, pois permite uma melhor articulação entre o sector privado e público na concretização de projectos de requalificação urbana.
A aplicação correcta destas normas contribui não só para a melhoria da qualidade do edificado, mas também para a criação de cidades mais sustentáveis, habitáveis e inclusivas. É um processo que exige rigor técnico, mas que oferece oportunidades únicas para transformar positivamente o nosso território urbano.
