Regime Especial de Reabilitação Urbana (RERU): O que mudou e o que ainda importa saber

O chamado regime especial de reabilitação urbana (RERU) foi um regime excecional e temporário criado para facilitar a reabilitação de edifícios existentes, permitindo dispensar o cumprimento de determinadas normas técnicas pensadas para construção nova. Hoje encontra-se revogado e substituído por um regime definitivo de reabilitação de edifícios, mas continua a ser relevante para enquadrar intervenções decididas na sua vigência e para perceber a lógica atual da reabilitação urbana em Portugal.

Obras de reabilitação no interior e exterior de um edifício

1. O que era o RERU, em termos simples

O RERU foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril, como um regime excecional para reabilitação urbana. Aplicava-se a operações de reabilitação em edifícios ou frações com mais de 30 anos ou situados em Área de Reabilitação Urbana (ARU), afetos ou a afetar predominantemente ao uso habitacional.

O objetivo central era remover obstáculos técnicos que tornavam muitas reabilitações inviáveis, mantendo exigências mínimas de segurança, salubridade e qualidade do edificado.

O RERU permitia reabilitar edifícios antigos com maior flexibilidade técnica, desde que a intervenção melhorasse, e nunca agravasse, as condições de segurança, salubridade e uso habitacional.

2. Principais ideias do regime especial de reabilitação urbana

Apesar de técnico, o racional do RERU é relativamente intuitivo para quem é proprietário ou investidor em edifícios antigos. Em síntese, assentava em três pilares:

• Foco na reabilitação de edifícios existentes

  • Destinado à conservação, alteração, reconstrução ou ampliação de edifícios, privilegiando a recuperação do construído face à nova construção.

• Dispensa de determinadas normas técnicas

  • Possibilidade de afastar algumas exigências “clássicas” do RGEU ou de regulamentação técnica pensada para construção nova, quando estas se revelassem desajustadas ao edifício existente, como: alturas máximas de degraus, áreas mínimas de compartimentos, pé-direito mínimo, larguras de corredores e escadas, exigência de elevador, entre outras.

• Salvaguardas obrigatórias

  • As intervenções não podiam criar novas desconformidades urbanísticas ou técnicas, nem agravar as existentes.

  • Era obrigatório contribuir para a melhoria das condições de segurança, salubridade e funcionalidade do edifício.

  • A resistência estrutural não podia ser reduzida nem posta em causa.

Na prática, tratava-se de um regime especial que aceitava flexibilizar “medidas” e “dimensões‑tipo”, mas sem abdicar de segurança, estabilidade estrutural e condições básicas de habitabilidade.

3. Como o RERU se articulava com outros instrumentos

É importante distinguir claramente as diferentes camadas jurídicas, evitando misturas:

• Lei e regime especial

  • O RERU, enquanto regime excecional, convivia com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e com o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), atuando sobretudo ao nível das normas técnicas de construção aplicáveis à reabilitação.

• Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)

  • O RGEU mantinha o seu papel estruturante, mas determinadas disposições podiam ser afastadas em operações abrangidas pelo RERU, quando as exigências fossem incompatíveis com a preservação e adaptação de edifícios existentes.

• Boas práticas técnicas

  • Mesmo com dispensa de algumas normas, as boas práticas de projeto e obra recomendavam a melhoria progressiva de desempenho (acesso, conforto, eficiência, segurança), equilibrando património, viabilidade económica e qualidade de uso.

Hoje, o Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, veio estabelecer um novo regime aplicável à reabilitação de edifícios ou frações autónomas, revogando o RERU e afirmando um enquadramento definitivo da reabilitação, com reforço de temas como avaliação de vulnerabilidade sísmica quando a situação estrutural o justifique.

4. O que isto significa hoje para proprietários e investidores

Mesmo revogado, o RERU mantém impacto prático em duas dimensões principais:

• Processos decididos na sua vigência

  • Intervenções de reabilitação apreciadas ao abrigo do RERU continuam a ser analisadas segundo esse enquadramento, nomeadamente em matéria de conformidade técnica e benefícios associados durante o período em que o regime esteve em vigor.

• Leitura da evolução normativa

  • O atual regime de reabilitação urbana reforça a ideia de que reabilitar é a “nova regra” e não a exceção, mantendo uma lógica de equilíbrio entre exigências técnicas contemporâneas e respeito pelo edificado existente.

Para o proprietário comum, a mensagem essencial é pragmática:

• A reabilitação urbana continua a ser fortemente promovida;

• O enquadramento jurídico evoluiu, mas a lógica de flexibilizar o que é desajustado e reforçar o que é crítico (segurança, estabilidade, salubridade) mantém‑se como linha orientadora.

Vista do interior de uma das frações do edifício a ser reabilitado

5. Boas práticas ao ponderar reabilitação de um imóvel

Quando pondera reabilitar um imóvel existente – seja para habitação própria, investimento ou reabilitação de um prédio de família – é fundamental encarar o processo de forma estruturada, articulando sempre a componente jurídica, técnica e económica.

Algumas boas práticas que recomendo:

• Diagnóstico prévio sério

  • Avaliar estado estrutural, patologias relevantes e condicionantes legais (zona histórica, ARU, servidões, proteção patrimonial).

• Enquadramento urbanístico e regulamentar

  • Verificar, com apoio técnico, se a operação é compatível com o plano municipal, com o RJUE e com o regime de reabilitação aplicável, identificando logo à partida limitações e oportunidades.​

• Definição de objetivos realistas

  • Clarificar se o foco é apenas conservar, adaptar para arrendamento, criar mais fogos ou qualificar o edifício a nível funcional e energético, porque cada estratégia tem impacto distinto em custos, exigências técnicas e prazos.

• Avaliação de custos vs. valor futuro

  • Cruzar orçamento de obra, encargos administrativos e fiscais, valor de mercado e horizonte temporal do investimento, integrando, sempre que existam, incentivos municipais e benefícios associados a áreas de reabilitação urbana.

• Acompanhamento por equipa técnica

  • Trabalhar com arquitetos e demais técnicos habilitados que conheçam o quadro normativo de reabilitação e saibam articular o projeto com a realidade física do edifício, evitando soluções teóricas que depois não “cabem” no imóvel.

Para refletir

O antigo regime especial de reabilitação urbana (RERU) foi uma peça importante na viragem do paradigma da construção em Portugal, ajudando a colocar a reabilitação de edifícios existentes no centro das políticas urbanas, e abrindo caminho ao regime atual, mais estável e exigente, mas alinhado com a valorização do património construído. Para proprietários e investidores, o essencial é encarar cada operação de reabilitação como um processo técnico e jurídico rigoroso, sustentado em boa informação, enquadramento legal correto e decisões projetuais cuidadas, de forma a garantir segurança, conforto e valor duradouro do imóvel.

Se está a ponderar reabilitar um edifício habitacional – seja uma fração antiga em centro urbano, seja um prédio completo a necessitar de intervenção profunda – a AC‑Arquitetos pode apoiar no enquadramento urbanístico e legal, no desenvolvimento do projeto de arquitetura e na articulação com o município, ajudando a transformar um edifício envelhecido num ativo sólido, seguro e adequado às expectativas atuais de habitação.​

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026 e em informação institucional e técnica publicamente disponível; dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.