Regularização de terrenos sem Escritura ou Registo
- Ana Carolina Santos
- 22 de mai.
- 3 min de leitura
Em Portugal, possuir um terreno sem escritura ou registo formal não é apenas uma questão burocrática – pode comprometer o seu valor, dificultar transações e até colocar em risco a sua posse. A regularização é, por isso, um passo fundamental para proteger o seu património, garantir
direitos e evitar problemas legais futuros.
Porquê regularizar o terreno?
A ausência de registo predial traz riscos sérios, nomeadamente:
Impossibilidade de venda ou hipoteca – Sem registo, o terreno não pode ser legalmente transacionado ou dado como garantia.
Risco de apropriação pelo Estado – Terrenos sem titular conhecido podem ser integrados no património do Estado.
Dificuldade em obter licenças – A falta de registo pode impedir a aprovação de projetos de construção.
Litígios e disputas de propriedade – Sem registo, é difícil provar a titularidade em caso de conflito.
Regularizar o terreno é proteger o seu investimento, evitar litígios e garantir tranquilidade para si e para as gerações futuras.
O que é necessário para regularizar um terreno?
1. Identificação e georreferenciação
Representação Gráfica Georreferenciada (RGG): Obrigatória para registar a propriedade.
Municípios sem cadastro predial: Identificação dos limites no Balcão Único do Prédio (BUPi).
Municípios com cadastro predial: Georreferenciação feita pela Direção Geral do Território.
2. Reunir documentação essencial
Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade e NIF
Caderneta Predial (ou informação do Portal das Finanças)
Procuração (se aplicável)
Documento comprovativo da titularidade (ex: escritura, habilitação de herdeiros, decisão judicial)
3. Registo na Conservatória do Registo Predial
Após validação da georreferenciação, o proprietário deve efetuar o registo formal na Conservatória, assegurando a proteção legal.
Sistema de Informação Cadastral Simplificada (BUPi)
Desde 2017, o BUPi simplifica o cadastro de terrenos rústicos e mistos, permitindo a sua identificação e registo de forma digital e gratuita. Está disponível em 153 municípios do continente e 21 nas regiões autónomas.
Vantagens do BUPi
Processo digital e gratuito (até 31 de dezembro de 2025)
Facilidade de identificação e registo
Prevenção de conflitos e valorização do património
E se não existirem documentos de titularidade?
É possível recorrer a um procedimento especial de justificação, apresentando:
Georreferenciação do terreno
Declaração de três testemunhas que atestem a posse prolongada
Este processo só é válido se o terreno não constar da base de dados da Conservatória ou se a informação estiver desatualizada.
Terreno omisso na matriz: o que fazer?
Para terrenos que não constam na matriz:
Passos para regularizar o terreno
Etapa | O que implica |
Identificação | Georreferenciação (RGG/CGP) |
Documentação | CC/BI, NIF, Caderneta, Procuração, Prova de título |
Registo | Conservatória do Registo Predial |
Sem documentos de título | Justificação + testemunhas |
Terreno omisso na matriz | Inscrição no BUPi + aceitação de confinante |
Conselhos práticos
Regularize o terreno o quanto antes, aproveitando o regime de gratuitidade até final de 2025.
Confirme sempre a situação cadastral e fiscal do imóvel.
Recorra a profissionais qualificados para apoio técnico e jurídico.
Mantenha toda a documentação organizada e atualizada.
Em caso de dúvidas sobre limites, solicite um levantamento topográfico.
Para refletir
A regularização de terrenos é um investimento na segurança e valorização do seu património. Evita litígios, facilita transações e protege os seus direitos como proprietário. Não deixe esta questão para depois – a tranquilidade e o valor do seu terreno dependem de um processo simples, mas fundamental.
