Simplex Urbanístico: O novo Licenciamento em Portugal e os seus impactos

A simplificação do licenciamento urbano, implementada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, marca uma nova era para a construção e reabilitação em Portugal. O chamado “Simplex Urbanístico” promete acelerar processos, reduzir burocracias e colocar mais casas no mercado, mas também levanta questões relevantes sobre segurança jurídica e qualidade urbanística. Neste post, enquanto arquiteta, partilho uma análise clara e pragmática sobre as principais mudanças, vantagens, riscos e conselhos para proprietários, investidores e famílias.

O que muda com o Simplex Urbanístico?

O Simplex Urbanístico visa reformar e simplificar o licenciamento urbano, eliminando licenças, autorizações e exigências administrativas consideradas desproporcionadas. O objetivo central é aumentar a oferta de habitação, agilizar projetos imobiliários e responder à elevada procura, sobretudo com habitação a preços acessíveis.

Reabilitação e remodelação de um edifício de habitação para serviços através da simplificação dos processos camarários (Alteração do Uso, Propriedade Horizontal e Legalização)

Principais novidades:

• Deferimento tácito: Projetos imobiliários podem avançar se a autarquia não se pronunciar dentro do prazo legal.

• Novos casos de Comunicação Prévia: Obras podem ser iniciadas sem licença, apenas com comunicação à Câmara.

• Reconversão facilitada: Imóveis comerciais podem ser convertidos em habitação de forma mais simples.

• Compra de casas sem licença: Passa a ser possível adquirir imóveis sem apresentar Licença de Utilização.

• Plataforma eletrónica: Até 2026, todos os processos serão digitalizados, promovendo transparência e padronização.

O Simplex Urbanístico desburocratiza processos, acelera projetos e coloca mais casas no mercado, mas exige atenção à segurança jurídica.

Vantagens para o setor e para os cidadãos

• Menos burocracia: Redução de etapas e exigências administrativas.

• Maior celeridade: Projetos avançam mais rapidamente, diminuindo tempos de espera.

• Custos mais baixos: Menos taxas e procedimentos, tornando a construção e aquisição de imóveis mais acessível.

• Uniformização de procedimentos: Regras mais claras e iguais em todo o país.

• Facilidade na reconversão de imóveis: Promoção do aproveitamento de edifícios existentes para habitação.

Reabilitação de um edifício em Lisboa simplificada, mediante processos camarários mais rápidos (aumento do número de pisos, Alteração do Uso e Propriedade Horizontal)

Riscos e desafios a considerar

Apesar dos benefícios, o Simplex Urbanístico traz riscos que não podem ser ignorados:

• Segurança jurídica fragilizada: A ausência de licenças e o deferimento tácito podem resultar em projetos que não cumprem todas as normas legais, expondo promotores e compradores a litígios e embargos.

• Responsabilização dos técnicos: A maior responsabilização dos técnicos pode ser positiva, mas a legislação complexa e a falta de formação específica podem criar situações de vulnerabilidade.

• Padronização excessiva: A uniformização pode desvalorizar as especificidades locais e ambientais.

• Risco de obras ilegais: A compra de imóveis sem licença pode facilitar a venda de casas com construções não conformes e dificultar o acesso ao crédito habitação.

• Desafios tecnológicos: A transição para plataformas eletrónicas exige adaptação por parte dos municípios e utilizadores.

Vantagens e riscos do Simplex Urbanístico

Medida	Vantagem	Risco ou Desafio
Deferimento tácito	Acelera projetos	Pode avançar sem revisão adequada
Comunicação Prévia sem licença	Reduz burocracia	Menos controlo prévio
Compra sem Licença de Utilização	Mais imóveis no mercado	Facilita venda de imóveis ilegais
Reconversão de imóveis facilitada	Mais habitação, reutilização de edifícios	Impacto ambiental e urbanístico
Plataforma eletrónica	Transparência e eficiência	Adaptação tecnológica

Conselhos práticos

• Consulte sempre profissionais qualificados antes de avançar com projetos ou aquisições.

• Verifique a conformidade legal do imóvel, mesmo quando não é exigida licença de utilização.

• Acompanhe as atualizações legislativas e as orientações da sua autarquia.

• Avalie o impacto local de cada intervenção, considerando a especificidade do território.

• Prepare-se para a transição digital, investindo em formação e adaptação aos novos sistemas.

Para refletir

O Simplex Urbanístico representa uma transformação profunda no setor da construção e do imobiliário em Portugal. As vantagens da desburocratização e da aceleração dos processos são evidentes, mas exigem responsabilidade acrescida de todos os intervenientes para garantir a qualidade, a legalidade e a sustentabilidade das operações urbanísticas.

Se pretende desenvolver um projeto, comprar ou reabilitar um imóvel neste novo contexto, conte com o apoio da equipa da AC-Arquitetos. Oferecemos acompanhamento técnico especializado e soluções adaptadas à nova realidade do licenciamento urbano em Portugal.