Terrenos com condicionantes à infiltração de água: O que pode e não pode ser construído

Nem todos os terrenos podem ser edificados livremente, mesmo quando estão fora de zonas de risco de cheia ou de áreas costeiras. Existe uma categoria específica de proteção, ligada à capacidade do solo para infiltrar água e alimentar os lençóis freáticos, que condiciona significativamente o que pode ser feito num terreno. É frequente esta categoria ser ainda referida pela sua designação antiga — "áreas de máxima infiltração" —, mas a lei atual utiliza uma designação diferente e mais precisa.

A seguir explica-se o que são estas áreas, o que a lei proíbe e permite construir, que entidades intervêm no processo e quais as consequências de avançar sem as devidas autorizações.

O conceito atual: já não se chamam "áreas de máxima infiltração"

A designação "áreas de máxima infiltração" foi utilizada no anterior regime da Reserva Ecológica Nacional, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 93/90, de 19 de março, hoje revogado. O regime atualmente em vigor é o Decreto-Lei n.º 166/2008, de 22 de agosto, que aprova o Regime Jurídico da Reserva Ecológica Nacional (RJREN), na sua redação atual dada pelo Decreto-Lei n.º 124/2019, de 28 de agosto.

O artigo 4.º, n.º 3, alínea d), do RJREN passou a designar esta tipologia como áreas estratégicas de infiltração e de proteção e recarga de aquíferos, integradas nas áreas relevantes para a sustentabilidade do ciclo hidrológico terrestre.

A designação mudou, mas a lógica de proteção manteve-se — estes terrenos são essenciais para garantir água disponível no subsolo, e a lei protege-os de forma correspondente.

O que caracteriza estas áreas

O artigo 2.º, n.º 3, alínea b), do RJREN esclarece que um dos objetivos da Reserva Ecológica Nacional é prevenir e reduzir os efeitos da degradação das áreas estratégicas de infiltração e de recarga de aquíferos, contribuindo para a adaptação aos efeitos das alterações climáticas e acautelando a sustentabilidade ambiental e a segurança de pessoas e bens.

Estas áreas correspondem a terrenos que, pela natureza do solo, pela morfologia e pelas formações geológicas presentes, apresentam condições especialmente favoráveis à infiltração de água e à recarga natural dos aquíferos subterrâneos — funcionando, em termos simples, como zonas de reabastecimento dos reservatórios de água que existem sob o solo.

O que a lei proíbe nestas áreas

O artigo 20.º, n.º 1, do RJREN estabelece a regra central aplicável a todas as áreas integradas na REN, incluindo as áreas estratégicas de infiltração: são interditos os usos e as ações de iniciativa pública ou privada que se traduzam em:

• Operações de loteamento.

• Obras de urbanização, construção e ampliação.

• Vias de comunicação.

• Escavações e aterros.

• Destruição do revestimento vegetal, salvo as ações necessárias ao normal desenvolvimento das operações agrícolas ou florestais correntes, e ações extraordinárias de proteção fitossanitária previstas em legislação específica.

Esta interdição não é, contudo, absoluta em todas as circunstâncias, como se explica a seguir.

O que pode, ainda assim, ser feito nestas áreas

O n.º 2 do artigo 20.º do RJREN excetua desta interdição os usos e ações que sejam compatíveis com os objetivos de proteção ecológica e ambiental e de prevenção e redução de riscos naturais. O n.º 3 do mesmo artigo esclarece que se consideram compatíveis os usos e ações que, cumulativamente:

• Não coloquem em causa as funções das respetivas áreas, nos termos do anexo I do decreto-lei; e

• Constem do anexo II do mesmo diploma, aparecendo aí classificados como isentos de qualquer tipo de procedimento, ou sujeitos à realização de comunicação prévia.

Ou seja, a lei não deixa a decisão sobre o que é compatível ao critério discricionário da entidade licenciadora: existe uma listagem própria, em anexo ao próprio decreto-lei, que identifica com precisão quais os usos permitidos e sob que regime — isenção total ou simples comunicação prévia.

O n.º 4 do artigo 20.º acrescenta ainda que se consideram dispensadas da interdição geral as ações de arborização e rearborização com espécies florestais, e a implantação de infraestruturas associadas a essas ações, quando decorrentes de projetos autorizados pelo Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas, I. P. (ICNF, I. P.), ou aprovados por entidades competentes no âmbito de programas públicos de apoio ao desenvolvimento florestal.

Quem delimita e aprova estas áreas

A delimitação da Reserva Ecológica Nacional, incluindo as áreas estratégicas de infiltração, ocorre em dois níveis, nos termos do artigo 5.º do RJREN:

• Um nível estratégico, concretizado através de orientações nacionais e regionais, elaboradas pela Comissão Nacional do Território, com a colaboração das comissões de coordenação e desenvolvimento regional (CCDR), conforme o artigo 8.º.

• Um nível operativo, que se traduz na delimitação, a nível municipal, das áreas concretamente integradas na REN, competindo à câmara municipal elaborar essa proposta, nos termos do artigo 10.º, n.º 1.

A proposta de delimitação municipal é depois submetida à CCDR territorialmente competente, que promove uma conferência procedimental com as entidades administrativas relevantes, nos termos do artigo 11.º.

As consequências de construir sem autorização nestas áreas

Embora o RJREN não fixe, no seu próprio texto, os montantes concretos das coimas aplicáveis, o preâmbulo do diploma esclarece expressamente que, em matéria de sanções, se adapta a disciplina jurídica da REN ao disposto na Lei-Quadro das Contraordenações Ambientais, aprovada pela Lei n.º 50/2006, de 29 de agosto. Isto significa que a realização de operações interditas nestas áreas, sem que se enquadrem nas excepções previstas no anexo II do diploma, configura contraordenação ambiental, com as consequências sancionatórias próprias desse regime.

Para além da vertente sancionatória, há ainda que considerar as consequências práticas: uma construção erguida em violação da REN pode ser objeto de medidas de reposição da legalidade, incluindo a demolição, dado tratar-se de uma restrição de utilidade pública, nos termos do artigo 2.º, n.º 2, do RJREN.

Para refletir

As áreas estratégicas de infiltração e de proteção e recarga de aquíferos — ainda popularmente conhecidas pela sua designação antiga de "áreas de máxima infiltração" — representam um dos condicionamentos menos conhecidos, mas mais determinantes, no planeamento de uma construção. A lei não impede em absoluto qualquer intervenção nestes terrenos, mas exige que essa intervenção se enquadre numa listagem precisa de usos compatíveis, sob pena de sanções e de medidas de reposição da legalidade que podem comprometer todo o investimento. Conhecer antecipadamente esta condicionante evita surpresas dispendiosas mais tarde no processo.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.