Terrenos sob contrato de prospeção e pesquisa: O que muda para quem lá pretende construir
Descobrir que um terreno está integrado numa área abrangida por um contrato de prospeção e pesquisa surpreende muitos proprietários, sobretudo por se tratar de uma figura jurídica pouco conhecida fora do setor da geologia e da indústria extrativa. Esta situação pode condicionar significativamente o que é possível fazer nesse terreno, incluindo a construção.
A seguir explica-se o que é uma área de contrato de prospeção e pesquisa, que tipos de direitos e licenças estão associados a este regime, quais as entidades envolvidas e o que pode acontecer a quem ignora esta condicionante.
O que é o contrato de prospeção e pesquisa
A Lei n.º 54/2015, de 22 de junho, que estabelece as bases do regime jurídico da revelação e do aproveitamento dos recursos geológicos existentes no território nacional, prevê no seu artigo 13.º, n.º 1, alínea b), os direitos de prospeção e pesquisa como um dos direitos de uso privativo que podem incidir sobre recursos geológicos integrados no domínio público do Estado.
O artigo 2.º, alínea p), da mesma lei define revelação de recursos geológicos como o conjunto das atividades e operações que visam a descoberta de recursos e a determinação das suas características, até à confirmação da existência de valor económico. A prospeção e pesquisa correspondem, precisamente, a esta fase de investigação, anterior à eventual exploração.
O artigo 20.º da Lei n.º 54/2015 esclarece que o contrato de prospeção e pesquisa deve identificar, entre outros elementos, a área geográfica abrangida — que não pode ser superior a 500 km² no território continental, ou a 5.000 km² caso se localize no espaço marítimo nacional — e o prazo do contrato, que não pode exceder cinco anos, incluindo eventuais prorrogações.
Uma área de prospeção e pesquisa não é, só por si, uma proibição de construir — mas obriga a articular o projeto com direitos exclusivos que o Estado atribuiu a terceiros sobre os recursos do subsolo.
Que direitos são conferidos ao titular do contrato
O artigo 21.º, n.º 1, da Lei n.º 54/2015 estabelece que, com a celebração do contrato, o Estado garante ao titular dos direitos de prospeção e pesquisa:
Realizar, na área objeto do contrato, os estudos e trabalhos inerentes à prospeção e pesquisa dos recursos sobre que incidem os direitos atribuídos.
Utilizar temporariamente os terrenos necessários à realização dos trabalhos de prospeção e pesquisa e à implantação das respetivas instalações.
Obter a concessão de exploração dos recursos revelados, desde que preenchidas as condições legais e contratuais aplicáveis.
Este segundo ponto é particularmente relevante para quem é proprietário de um terreno integrado numa destas áreas: o titular do contrato tem o direito de utilizar temporariamente terrenos privados para realizar os seus estudos, ainda que essa utilização deva respeitar os condicionalismos legais aplicáveis, incluindo, quando necessário, a constituição de servidões e o pagamento das correspondentes indemnizações.
Os diferentes tipos de direitos previstos no regime
O artigo 13.º, n.º 1, da Lei n.º 54/2015 identifica quatro tipos de direitos de uso privativo sobre recursos do domínio público do Estado, que correspondem a fases sucessivas de conhecimento e aproveitamento do recurso:
Direitos de avaliação prévia, para a realização de estudos destinados ao melhor conhecimento dos recursos existentes.
Direitos de prospeção e pesquisa, para o desenvolvimento de atividades que visem a revelação de recursos e a determinação das suas características.
Direitos de exploração experimental, quando não existam ainda as condições necessárias ao imediato estabelecimento da exploração.
Direitos de exploração, para a realização de operações de aproveitamento económico dos recursos, atribuídos em regime de concessão.
Cada um destes direitos é titulado por um contrato administrativo próprio, com prazos e condições distintos, previstos no artigo 17.º (avaliação prévia), no artigo 20.º (prospeção e pesquisa) e no artigo 27.º (regime das concessões de exploração, remetendo para as normas da prospeção e pesquisa, com as necessárias adaptações).
As entidades que regulam, autorizam e fiscalizam
A gestão dos recursos geológicos, incluindo a atribuição e o acompanhamento destes contratos, cabe à Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG), conforme resulta do disposto no Decreto-Lei n.º 30/2021, de 7 de maio, que regulamenta a Lei n.º 54/2015 no que respeita aos depósitos minerais.
O artigo 14.º deste decreto-lei estabelece que a DGEG promove a consulta obrigatória dos municípios em cujo território se localiza a área pretendida, bem como das entidades competentes em razão das condicionantes territoriais e ambientais aplicáveis. O n.º 8 do mesmo artigo esclarece que a pronúncia dos municípios, quando total ou parcialmente desfavorável, é vinculativa, desde que fundamentada em normas legais ou regulamentares aplicáveis, ou na estratégia de desenvolvimento territorial municipal expressa no plano diretor municipal respetivo.
O artigo 9.º da Lei n.º 54/2015 reforça esta lógica de consulta prévia obrigatória aos municípios e demais entidades competentes nos domínios da proteção ambiental, da gestão territorial, do património cultural, da conservação da natureza, das florestas e dos aproveitamentos hidroagrícolas, com o objetivo de dotar o requerente de toda a informação disponível sobre a área requerida.
O que fica interdito, e o que continua permitido, num terreno abrangido
O artigo 10.º, n.º 1, da Lei n.º 54/2015 esclarece que a atribuição de títulos ao abrigo deste regime não dispensa o cumprimento das demais exigências ou requisitos legais aplicáveis, nem a prévia obtenção das licenças ou autorizações exigíveis em matéria de ambiente e ordenamento do território.
Isto significa que a existência de um contrato de prospeção e pesquisa numa determinada área não impede, só por si, a construção nessa área. Contudo, importa ter em conta:
Existem, nos termos do artigo 12.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 30/2021, perímetros de interdição e de exclusão onde não podem ser realizados trabalhos de prospeção e pesquisa, nomeadamente num perímetro mínimo de um quilómetro em redor dos aglomerados urbanos e rurais, salvo aprovação expressa no âmbito do respetivo programa de trabalhos.
O titular do contrato pode necessitar de utilizar temporariamente terrenos privados para os seus estudos, o que pode implicar restrições temporárias ao uso normal do terreno durante esse período.
A atribuição de direitos de exploração — a fase seguinte, caso os recursos revelados tenham valor económico — implica, nos termos do artigo 27.º, n.º 2, da Lei n.º 54/2015, a compatibilidade dessa atividade com os instrumentos de gestão territorial, servidões administrativas e restrições de utilidade pública aplicáveis.
As consequências de ignorar esta condicionante
Um projeto de construção que avance sem ter em conta a existência de um contrato de prospeção e pesquisa, ou de uma futura concessão de exploração, sobre a mesma área, corre o risco de conflituar diretamente com direitos exclusivos legalmente atribuídos a terceiros. O artigo 13.º, n.º 2, da Lei n.º 54/2015 estabelece expressamente que estes direitos são exercidos em regime de exclusividade, não podendo ser atribuídos a terceiros direitos incompatíveis, em razão do seu objeto, do seu conteúdo ou da área geográfica abrangida.
Um projeto de construção não constitui, em si mesmo, um direito sobre recursos geológicos, e por isso não se qualifica automaticamente como "direito incompatível" nos termos estritos da lei. Ainda assim, a coexistência entre uma obra de construção e uma atividade de prospeção, pesquisa ou exploração no mesmo terreno pode gerar situações complexas de articulação, sobretudo quanto ao acesso ao terreno pelo titular do contrato mineiro e à eventual constituição de servidões.
Para refletir
O regime jurídico da revelação e aproveitamento de recursos geológicos cria, sobre determinadas áreas do território nacional, direitos exclusivos a favor de terceiros que podem coexistir, de forma articulada, com projetos de construção. Conhecer antecipadamente se um terreno está abrangido por um contrato de prospeção e pesquisa, e quais os condicionamentos concretos que dele resultam, é essencial para planear um projeto com segurança e evitar conflitos que só surgem, muitas vezes, numa fase já avançada do investimento.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
