Bases essenciais da Reabilitação Urbana: Tudo o que deve saber antes de começar um projeto
- Ana Carolina Santos
- 25 de ago.
- 4 min de leitura
A reabilitação urbana representa uma das estratégias mais importantes para revitalizar os nossos centros históricos e bairros degradados. Se está a pensar investir numa propriedade para reabilitar ou simplesmente quer compreender melhor este processo, este post vai esclarecer os princípios fundamentais que regem esta área.
O que é a Reabilitação Urbana?
A reabilitação urbana vai muito além da simples renovação de um edifício. É uma intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, onde o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de:
Obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas
Melhoria dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva
Obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios
Dois tipos de operação
Existem duas modalidades principais de reabilitação urbana:
Reabilitação Urbana simples
Foca-se primordialmente na reabilitação do edificado
Enquadramento de coordenação e apoio à execução
Intervenção mais localizada
Reabilitação Urbana sistemática
Abrange a reabilitação do edificado e a qualificação das infraestruturas
Inclui equipamentos e espaços verdes e urbanos de utilização coletiva
Visa a requalificação e revitalização do tecido urbano
Associada a um programa de investimento público
Princípios Fundamentais da Reabilitação
1. Proteção do Existente
Este é um dos pilares mais importantes da reabilitação urbana. O princípio da proteção do existente permite realizar intervenções no edificado que, embora não cumpram todas as disposições legais aplicáveis à data da intervenção, não agravam a desconformidade dos edifícios.
Na prática, isto significa que:
Pode intervir num edifício antigo sem ter de o adaptar integralmente às normas atuais
As obras devem melhorar as condições de segurança e salubridade
O resultado deve ser uma melhoria das condições de desempenho estrutural
O sacrifício do cumprimento integral das normas deve ser proporcional
2. Sustentabilidade Ambiental
A sustentabilidade é transversal a todo o processo de reabilitação. Os projetos devem:
Promover a eficiência energética em edifícios públicos e privados
Contribuir para a sustentabilidade ambiental, cultural, social e económica dos espaços urbanos
Basear-se num modelo financeiramente sustentado e equilibrado
Valorizar as áreas urbanas através de soluções inovadoras do ponto de vista socioambiental
3. Melhoria progressiva
A reabilitação deve ser encarada como um processo de melhoria contínua que:
Requalifica tecidos urbanos degradados ou em degradação
Melhora as condições de habitabilidade e funcionalidade do parque imobiliário
Moderniza as infraestruturas urbanas
Promove a revitalização urbana orientada por objetivos estratégicos
Objetivos da Reabilitação Urbana
A legislação estabelece objetivos claros que qualquer projeto de reabilitação deve prosseguir:
Património e Identidade
Garantir a proteção e promover a valorização do património cultural
Afirmar os valores patrimoniais como fatores de identidade e competitividade urbana
Qualidade de vida
Assegurar a reabilitação dos edifícios degradados ou funcionalmente inadequados
Desenvolver novas soluções de acesso a uma habitação condigna
Promover a melhoria geral da mobilidade
Inclusão Social
Qualificar e integrar as áreas urbanas especialmente vulneráveis
Promover a inclusão social e a coesão territorial
Assegurar a igualdade de oportunidades no acesso a infraestruturas e serviços
Funcionalidade Urbana
Requalificar os espaços verdes e equipamentos de utilização coletiva
Recuperar espaços urbanos funcionalmente obsoletos
Promover a criação e melhoria das acessibilidades para cidadãos com mobilidade condicionada
Princípios de atuação
A política de reabilitação urbana segue princípios fundamentais que orientam todas as intervenções:
Responsabilização dos Proprietários
Os proprietários têm um papel preponderante na reabilitação do edificado, sendo-lhes imputados os custos inerentes a esta atividade.
Subsidiariedade da Ação Pública
As ações públicas de reabilitação só devem ocorrer quando os particulares não assegurem ou não possam assegurar as intervenções necessárias.
Solidariedade Intergeracional
Garantir a transmissão às gerações futuras de espaços urbanos corretamente ordenados e conservados.
Integração e Coordenação
Preferir intervenções em áreas cuja delimitação permita uma resposta adequada às várias componentes do desenvolvimento urbano
Promover a convergência entre as várias ações de iniciativa pública e privada
Áreas de Reabilitação Urbana
Para que um projeto de reabilitação possa beneficiar dos apoios e incentivos específicos, deve localizar-se numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) oficialmente delimitada.
Critérios para delimitação
Uma ARU deve abranger espaços urbanos que, devido à:
Insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios
Estado das infraestruturas urbanas
Condições dos equipamentos ou espaços de utilização coletiva
Justifiquem uma intervenção integrada.
Benefícios das ARU
A delimitação de uma ARU:
Obriga à definição de benefícios fiscais municipais sobre o património
Confere aos proprietários direito de acesso a apoios e incentivos fiscais e financeiros
Facilita o licenciamento de operações urbanísticas
Instrumentos de Execução
A reabilitação urbana dispõe de diversos instrumentos para viabilizar as intervenções:
Controlo de Operações Urbanísticas
Licenciamento e comunicação prévia adaptados à reabilitação
Procedimentos simplificados para determinadas operações
Proteção do existente nas intervenções
Instrumentos de Política Urbanística
Obrigação de reabilitar e obras coercivas
Direito de preferência nas transmissões de imóveis
Expropriação e venda forçada em casos específicos
Arrendamento forçado para garantir a reabilitação
Modelos de Execução
A execução pode seguir diferentes modelos:
Por iniciativa dos Particulares
Execução com apoio da entidade gestora
Administração conjunta
Por iniciativa da Entidade Gestora
Execução direta
Parcerias com entidades privadas
Concessões de reabilitação
Aspetos procedimentais importantes
Licenciamento facilitado
Em áreas de reabilitação urbana, determinadas operações podem beneficiar de:
Procedimentos simplificados
Dispensa de determinadas consultas
Prazos reduzidos
Proteção do Existente na prática
Este princípio permite:
Manter características arquitetónicas relevantes
Adaptar gradualmente às normas atuais
Equilibrar preservação e modernização
Financiamento e Apoios
Apoios do Estado e dos municípios
Benefícios fiscais específicos
Fundos de investimento imobiliário dedicados
Para considerar
A reabilitação urbana representa uma oportunidade única de valorizar o nosso património construído enquanto se criam espaços modernos e funcionais. Os princípios de proteção do existente, sustentabilidade ambiental e melhoria progressiva não são apenas conceitos teóricos – são ferramentas práticas que permitem equilibrar a preservação da identidade dos nossos centros urbanos com as necessidades da vida contemporânea.
Investir em reabilitação urbana é investir no futuro das nossas cidades, contribuindo para uma sociedade mais sustentável e inclusiva. Com o enquadramento legal adequado e uma abordagem profissional, os projetos de reabilitação podem transformar espaços degradados em áreas vibrantes e atrativas, beneficiando toda a comunidade.
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