Embargo de obra: O que fazer e como evitar

Um embargo de obra pode ser um grande revés para qualquer projeto de construção. Este post explica o que é um embargo, as suas causas, como proceder e, mais importante, como evitar esta situação.

O que é um embargo de obra?

Um embargo de obra é uma ordem administrativa que suspende, total ou parcialmente, os trabalhos de construção, reabilitação ou remodelação. É emitido quando são detetadas infrações às normas de construção ou outras leis que possam comprometer a segurança estrutural.

• Definição: Suspensão imediata dos trabalhos e proibição de prosseguir.

Quando ocorre um embargo?

Um embargo ocorre quando uma obra:

• Não possui a licença ou autorização necessária.

• Está em desacordo com os projetos aprovados ou condições de licenciamento.

• Viola regulamentos e normas legais.

Exemplo de um embargo de obra

Legislação aplicável

O embargo de obra está previsto no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), nos artigos 102.º a 104.º.

Outras medidas de tutela da legalidade urbanística

• Trabalhos de correção ou alteração: Realização de trabalhos para corrigir a obra.

• Demolição da obra/Reposição do terreno: Demolição total ou parcial da obra ou reposição do terreno nas condições originais.

• Cessação da utilização: Interrupção do uso de edifícios ou frações autónomas.

O princípio da proporcionalidade determina que o embargo seja apenas parcial, se possível.

Mesmo com obras licenciadas, o embargo suspende a licença. Em comunicações prévias, a cessação é imediata, assim como em obras de urbanização, onde a licença de loteamento é suspensa. O embargo suspende o prazo de execução das obras no alvará ou comunicação prévia, e é proibido o fornecimento de energia elétrica, gás e água. A demolição pode ser evitada se a obra for legalizável ou se a sua conformidade puder ser assegurada através de trabalhos de correção ou alteração.

Quem pode embargar uma obra?

O Presidente da Câmara Municipal é competente para embargar obras. A fiscalização pode resultar de denúncias ou ações de rotina pelos departamentos de fiscalização urbanística.

Polícia municipal e o embargo

A vistoria da Polícia Municipal pode ocorrer após denúncias de obras ilegais ou excesso de ruído. Um relatório interno é elaborado, indicando se a obra pode continuar ou se há motivo para embargo.

Notificação

• Em obras com projetos aprovados, a notificação é feita ao responsável técnico e ao titular do alvará.

• É lavrado um auto de embargo com a identificação do funcionário, testemunhas, data, hora, local, razões, estado da obra e prazo de suspensão.

Remodelações de interiores e embargos

Qualquer obra pode ser embargada, mesmo remodelações, se não cumprir os regulamentos ou projetos aprovados ou não possuir a devida licença.

Como perceber o auto de embargo?

Entender as razões do embargo é o primeiro passo. Verifique as regulamentações violadas e identifique soluções.

Passos a seguir

• Comunicar com a Câmara Municipal: Mantenha uma comunicação clara.

• Contratar um Arquiteto: Procure ajuda profissional para entender as leis e regulamentos.

• Corrigir as infrações: Faça as correções necessárias o mais rápido possível, em conformidade com a legislação.

• Considerar o custo: Embargos podem gerar multas e atrasos dispendiosos.

Quem contratar para desembargar a obra?

Necessitará sempre de um arquiteto. Informe-se sobre as particularidades da sua obra antes de a iniciar para evitar o embargo. Mesmo obras isentas de controlo prévio devem cumprir a legislação.

Como regularizar um embargo de obra?

O embargo é provisório e caduca após a regularização:

• Legalização das construções, se possível.

• Reposição da situação original, com demolição da obra, se não for legalizável.

• Cessação de utilização, se o edifício estiver a ser utilizado sem alvará ou em desconformidade.

Quando posso reiniciar a obra?

Para retomar as obras, siga os procedimentos consoante o tipo de obra:

• Licenciamento: Após obter o alvará de construção e comunicar o início dos trabalhos à Câmara Municipal com 5 dias de antecedência.

• Comunicação Prévia: Após a entrega de todos os documentos, pagamento das taxas e comunicação do início dos trabalhos com 5 dias de antecedência.

• Obras Isentas: Após comunicar o início dos trabalhos com 5 dias de antecedência.

Quando caduca a ordem de embargo?

A ordem de embargo caduca quando é emitida uma decisão que define a situação jurídica da obra (legalização ou demolição) ou no termo do prazo fixado.

Consequências de não parar a obra após o embargo

O desrespeito da ordem de embargo constitui crime de desobediência e é comunicado ao Ministério Público.

Obras sem licença há muitos anos

Construções ilegais são sempre ilegais. Se construiu sem licença, o seu imóvel precisa de ser regularizado, mesmo que tenha herdado ou adquirido nessas condições.

Para considerar

Evite obras ilegais. Um investimento seguro é sempre um investimento garantido em segurança. A consulta de profissionais qualificados é crucial para evitar embargos. Precisa de ajuda para evitar ou resolver um embargo de obra? A AC-Arquitetos está preparada para o auxiliar em todas as fases do processo, desde a análise inicial até à obtenção da licença de construção. Entre em contacto connosco para uma consultoria especializada e garanta a legalidade e o sucesso do seu projeto.