Habitação e Reabilitação Urbana em Portugal: Instrumentos, Políticas e o que muda na prática

O acesso à habitação é um desafio central na vida de milhões de portugueses. Nos últimos anos, a articulação entre as políticas de habitação e as políticas de reabilitação urbana tornou-se cada vez mais estreita — e compreender os instrumentos disponíveis pode fazer a diferença para quem pretende reabilitar um imóvel, aceder a apoios públicos ou simplesmente perceber o que está a mudar nas cidades.

A seguir, apresenta-se uma síntese dos principais instrumentos e das suas implicações práticas para proprietários, inquilinos e promotores.

Vista aérea de uma área metropolitana

O Direito à Habitação como ponto de partida

O direito à habitação está consagrado no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa, que estabelece que todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto. Este princípio constitucional é o alicerce sobre o qual assentam todas as políticas públicas de habitação em Portugal.

"A reabilitação urbana integra a política nacional de habitação — e esta convergência define hoje o sentido das principais medidas públicas no setor."

É precisamente a partir deste enquadramento que a Lei de Bases da Habitação — Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro — define os princípios, objetivos e responsabilidades do Estado, das autarquias e de outras entidades na concretização efetiva desse direito.

Os principais instrumentos da Política de Habitação

Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH)

A Nova Geração de Políticas de Habitação, aprovada pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 50-A/2018, de 2 de maio, tem como missão garantir o acesso de todos a uma habitação adequada e criar as condições para que a reabilitação do edificado e a reabilitação urbana passem de exceção a regra. Para isso, sistematiza uma matriz de instrumentos — existentes e a criar — organizados por objetivos concretos:

• Objetivo 1 — Carência: dar resposta a famílias em situação de grave carência habitacional, através do programa 1.º Direito

• Objetivo 2 — Mercado: garantir acesso à habitação a quem não encontra resposta no mercado, através do Programa de Arrendamento Acessível e do Porta 65 — Jovem

• Coesão: promover a coesão social e territorial através da reabilitação do parque público habitacional e de programas de regeneração urbana

Programa Nacional de Habitação 2022–2026

O Programa Nacional de Habitação (PNH), aprovado pela Lei n.º 2/2024, de 5 de janeiro, é o principal instrumento de planeamento da política nacional de habitação, previsto no artigo 17.º da Lei de Bases da Habitação. Define, numa perspetiva plurianual, os objetivos, prioridades, metas e estratégias para garantir o acesso a uma habitação digna e financeiramente acessível, com horizonte até 2026.

1.º Direito — Programa de Apoio ao Acesso à Habitação

O programa 1.º Direito, criado pelo Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho, destina-se a garantir o acesso a uma habitação adequada a pessoas que vivem em condições indignas e em situação de carência financeira. A gestão e operacionalização deste programa cabem aos municípios, em articulação com a Estratégia Local de Habitação (ELH) — um documento que cada município elabora para diagnosticar as carências habitacionais do seu território e definir as soluções a concretizar.

Reabilitação Urbana: O quadro legal

O Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU)

O Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, é o instrumento fundamental da política de reabilitação urbana em Portugal. Através deste diploma, os municípios podem delimitar Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e aprovar Operações de Reabilitação Urbana (ORU), que definem as intervenções a realizar nessas áreas de forma integrada.

Existem dois tipos de ORU:

Tipo de ORU	Instrumento de Programação	Características
ORU Simples	Estratégia de Reabilitação Urbana (ERU)	Intervenções de menor complexidade
ORU Sistemática	Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU)	Intervenções integradas de maior escala; admite expropriação

Reabilitação Urbana fora das ARU

A reabilitação urbana não se limita às áreas delimitadas pelos municípios como ARU. O RJRU prevê um Regime Especial de Reabilitação Urbana para edifícios ou frações cujas construções tenham sido concluídas há pelo menos 30 anos e que apresentem insuficiência, degradação ou obsolescência que justifique intervenção — independentemente da sua localização em ARU.

As operações ao abrigo deste regime devem, entre outros requisitos:

• Preservar as fachadas principais do edifício

• Manter os elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial

• Manter o número de pisos acima do solo e no subsolo, bem como a configuração da cobertura

• Não reduzir a resistência estrutural do edifício

Incentivos e Benefícios Fiscais na Reabilitação

A reabilitação urbana é incentivada em Portugal através de benefícios fiscais previstos no Código do IVA e no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). O artigo 45.º do EBF prevê isenção de IMI e, em determinadas situações, isenção de IMT, para imóveis em processo de reabilitação.

Atenção: Os benefícios fiscais têm requisitos específicos que variam consoante a situação do imóvel e o enquadramento em ARU. Consulte sempre um técnico habilitado antes de tomar decisões de investimento com base nestes benefícios.

Adicionalmente, os municípios podem estabelecer incentivos próprios no âmbito dos seus regulamentos municipais.

Instrumentos de Planeamento Local: ELH e CMH

Dois instrumentos complementares estruturam a política habitacional ao nível municipal:

• Estratégia Local de Habitação (ELH): documento operacional elaborado pelo município para identificar carências habitacionais e programar as soluções concretas a concretizar no âmbito do programa 1.º Direito — com carácter mais imediato e vinculado a financiamento público

• Carta Municipal de Habitação (CMH): instrumento de planeamento de longo prazo, previsto na Lei de Bases da Habitação, que analisa a realidade habitacional do concelho, identifica tendências e estabelece orientações estratégicas; articula-se com o PDM e é aprovada pela assembleia municipal

A principal diferença reside no horizonte temporal e na natureza: enquanto a ELH responde a carências concretas e imediatas, a CMH fornece a visão estratégica de longo prazo da política local de habitação.

O que muda na prática

Para quem tem um imóvel ou pensa intervir num edifício existente, o quadro atual traduz-se em oportunidades concretas:

• Imóveis com 30 ou mais anos podem beneficiar do regime especial de reabilitação, com processos mais ágeis

• Imóveis em ARU têm acesso a benefícios fiscais específicos e a instrumentos de financiamento como o IFRRU 2020 e, em breve, o IFRRU 2030 — instrumentos financeiros que apoiam projetos de reabilitação urbana com recurso a fundos europeus e empréstimos do BEI

• Proprietários em situação de carência habitacional podem aceder ao programa 1.º Direito através do seu município

Para considerar

A convergência entre habitação e reabilitação urbana é, hoje, uma orientação política consolidada em Portugal. Não se trata apenas de recuperar edifícios — trata-se de responder ao direito constitucional à habitação através de instrumentos que valorizam o que já existe, em vez de expandir as cidades para o exterior.

Para quem detém um imóvel com potencial de reabilitação, ou para quem procura perceber quais os apoios disponíveis, o conhecimento do enquadramento legal e dos programas em vigor é o primeiro passo para tomar decisões informadas e tirar partido das oportunidades existentes.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.