O Novo Regime de Licenciamento Urbanístico em Portugal: O que muda com o Decreto-Lei n.º 108/2026

O licenciamento urbanístico em Portugal acaba de ser revisto de forma significativa. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, aprovado ao abrigo da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, introduz um conjunto de alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) com impacto direto em quem pretende construir, ampliar, reabilitar ou legalizar um imóvel.

Perceber o que mudou é relevante para qualquer proprietário, promotor ou investidor que esteja a planear uma intervenção no edificado.

O contexto: Porque foi necessária esta revisão

O Decreto-Lei n.º 108/2026 nasce no quadro do eixo prioritário Construir Portugal, assumido pelo XXV Governo Constitucional, e tem como ponto de partida a necessidade de corrigir dificuldades de aplicação que resultaram da reforma anterior introduzida pelo Decreto-Lei n.º 10/2024.

O próprio preâmbulo do diploma é claro: a reforma anterior «deparou-se com alguns constrangimentos no que se refere à sua exequibilidade, que se refletiram ao nível das dificuldades de articulação e aplicação pelas diversas entidades intervenientes». O novo decreto-lei visa garantir, de forma mais efetiva, os objetivos de simplificação de procedimentos, segurança jurídica dos investimentos e proteção dos interesses públicos e privados.

"Construir legalmente em Portugal fica mais simples — mas a responsabilidade do particular perante a lei não diminui. Aumenta."

As principais alterações

1. A Comunicação Prévia ganha um novo papel

Uma das mudanças mais relevantes diz respeito à comunicação prévia. O diploma clarifica que este procedimento não constitui, na realidade, um mecanismo de controlo prévio das operações urbanísticas por parte dos municípios, passando a ser entendida como uma declaração de responsabilidade do interessado.

Nos termos do artigo 34.º do RJUE, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, a comunicação prévia é definida como:

"uma declaração que, desde que corretamente instruída com todos os elementos aplicáveis à operação urbanística, permite ao interessado proceder à sua realização após o pagamento das taxas e demais encargos devidos, (...) dispensando a prática de quaisquer atos permissivos."

Na prática, isto significa que, nas operações enquadradas neste regime, não é necessário aguardar por qualquer decisão municipal para iniciar os trabalhos — desde que todos os elementos estejam devidamente entregues e as taxas pagas.

2. Clarificação dos conceitos de obras

O diploma clarifica de forma relevante as definições de obras de reconstrução, de alteração e de ampliação:

• Obras de reconstrução (artigo 2.º, alínea c) do RJUE): obras de construção subsequentes a demolição, total ou parcial, que resultem na reconstituição da composição formal de todas as fachadas no que diz respeito às suas dimensões e às relações entre vãos, sem aumento de área ou volume

• Obras de alteração (artigo 2.º, alínea d) do RJUE): obras que modifiquem características físicas ou estéticas, sem aumento da área total de construção, área de implantação, altura da fachada ou volume

• Obras de ampliação (artigo 2.º, alínea e) do RJUE): obras que resultem no aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume

Atenção: Uma obra de reconstrução que comporte qualquer aumento de volume ou de área passa a ser obrigatoriamente enquadrada como obra de ampliação — esta distinção tem implicações diretas no procedimento a adotar.

3. Obras de Reconstrução isentas de procedimento

As obras de reconstrução — agora com definição mais precisa — mantêm-se isentas de licenciamento ou comunicação prévia, porque constituem, em função da clarificação da sua definição, uma mera reposição da situação do último antecedente válido do edifício.

Esta isenção é também alargada às operações de reconstrução de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação.

4. Prazos de Licenciamento: Fim dos critérios baseados em área

O diploma elimina os prazos globais de decisão indexados à área bruta de construção, por considerar que esse critério não é proporcional à complexidade real das operações. Repõe-se a relevância dos prazos intercalares, ajustados à complexidade efetiva de cada intervenção.

Nos termos do artigo 23.º do RJUE, na nova redação, os prazos máximos para deliberação final são:

• 20 dias para obras de edificação e de demolição referidas nas alíneas c), d), f), h) e i) do n.º 2 do artigo 4.º

• 45 dias para operações de loteamento

• 30 dias para obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos

Estes prazos são contados a partir de momentos precisos definidos no mesmo artigo, e o seu incumprimento determina deferimento tácito da pretensão.

5. Título Urbanístico e Transações Imobiliárias

Uma novidade com impacto direto nas compras e vendas de imóveis: passa a ser obrigatório que, em negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, conste do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico.

O objetivo é assegurar uma aquisição consciente e informada — quem compra fica a saber, antes de fechar o negócio, se a edificação está devidamente titulada.

6. Cedências para Habitação Acessível: Regras mais claras

O diploma clarifica as regras relativas às cedências de áreas para habitação pública, habitação de custos controlados e habitação para arrendamento acessível em operações de loteamento.

Nos termos do artigo 43.º do RJUE:

• A área dos lotes ou parcelas em que pelo menos 70% da área de construção seja afeta a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível é contabilizada para cumprimento dos parâmetros de dimensionamento

• As parcelas afetas a estes fins tanto podem resultar em cedência para o domínio privado do município, como podem ser asseguradas em propriedade privada pelo próprio loteador

• Quando assim seja, não há lugar a nova cedência ou compensação para o mesmo fim

7. Contraordenações: Regime atualizado

O diploma clarifica e reforça o regime contraordenacional. Constituem contraordenações, entre outras, as seguintes situações (artigo 98.º do RJUE):

• Realizar operações urbanísticas sem título (alínea r)) — coima de 500 € a 200 000 € para pessoas singulares, e de 1 500 € a 450 000 € para pessoas coletivas

• Realizar operações urbanísticas em desconformidade com o projeto ou condições de licenciamento (alínea b))

• Executar obras sem informar a câmara municipal do início dos trabalhos (alínea c))

• Utilizar edifícios ou frações sem título de utilização (alínea d))

• Não enviar o comprovativo de pagamento das taxas (alínea u))

É revogado o agravamento de coimas que anteriormente penalizava as operações realizadas ao abrigo de comunicação prévia.

O que não muda: O RGEU e as normas técnicas

O Decreto-Lei n.º 108/2026 estabelece expressamente que a revogação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951, só produzirá efeitos com a entrada em vigor do diploma que vier a estabelecer a nova regulação técnica de edificação — ainda a elaborar com base nos contributos das ordens profissionais.

Até lá, as normas técnicas de construção em vigor continuam a ser publicitadas através do SILUC — Sistema de Informação sobre Legislação do Urbanismo e da Construção, nos termos do artigo 123.º do RJUE.

Para considerar

A revisão introduzida pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 representa uma aposta clara na simplificação e na responsabilização do particular. Menos controlos prévios significa mais agilidade — mas também mais responsabilidade de quem projeta e de quem executa. Antes de iniciar qualquer obra, é determinante confirmar o enquadramento legal aplicável, o procedimento correto e os documentos necessários para garantir que a intervenção dispõe de título válido.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.