Licenciamento Urbanístico em revisão: O que muda com a Lei n.º 9-B/2026

O processo de licenciamento de obras e operações urbanísticas em Portugal vai ser alterado. A Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, publicada no Diário da República, N.º 46, Suplemento, 1.ª série, de 6 de março de 2026, autorizou o Governo a proceder a uma revisão do quadro legal que regula o licenciamento de operações urbanísticas — com impacto directo em quem constrói, reabilita ou investe em imóveis em Portugal.

Esta lei é uma autorização legislativa: define o sentido e a extensão das alterações que o Governo fica habilitado a concretizar, no prazo de 180 dias, através de decreto-lei. Não altera ainda as regras directamente — mas anuncia, com clareza, o que está prestes a mudar.

Reabilitação de edifício de habitação em Lisboa

O que é o RJUE e porque importa

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, é o diploma que regula os processos de licenciamento e comunicação prévia de obras e operações urbanísticas em Portugal. É através do RJUE que se determina, por exemplo, quando uma obra precisa de licença, quando basta uma comunicação prévia, quais os prazos e os elementos necessários para instruir um pedido, e quais as consequências do incumprimento.

Qualquer alteração ao RJUE tem, portanto, impacto prático imediato para quem pretende construir, ampliar ou reabilitar um imóvel — particular, promotor ou investidor.

O licenciamento urbanístico em Portugal vai ser reformulado. Para quem está a planear uma obra ou investimento imobiliário, é importante perceber o que vai mudar e o que se mantém.

O que a Lei n.º 9-B/2026 autoriza alterar no RJUE

O artigo 2.º, n.º 1, da Lei n.º 9-B/2026 detalha o sentido e extensão das alterações autorizadas ao RJUE. A seguir, apresentam-se os pontos com maior relevância prática para quem não é técnico da área:

Autonomia dos Municípios

• Os municípios passam a ter maior autonomia regulamentar para definir as condições específicas de execução de operações urbanísticas no seu território, dentro de limites que assegurem uniformização processual e previsibilidade para proprietários e promotores [alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º].

Licenciamento vs. Comunicação Prévia

• São redefinidos os parâmetros dos planos de pormenor e unidades de execução que determinam se uma obra está sujeita a licenciamento ou a comunicação prévia — eliminando o critério da data de publicação do plano, que actualmente gera situações complexas [alínea b)];

• É garantida a possibilidade de o município, fundamentadamente, dispensar total ou parcialmente os novos requisitos pelo período máximo de cinco anos, através de um regime transitório [alínea b)].

Habitação Pública, de custos controlados e arrendamento acessível

• Clarifica-se que as parcelas a ceder para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível são afectas ao domínio privado municipal [alínea c)];

• Determina-se que a área de lotes ou parcelas de natureza privada afectos a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível conta para o cumprimento dos parâmetros de cedência, sem dar lugar a compensação adicional para esse fim [alínea d)].

Maior transparência nas transacções imobiliárias

• Nas escrituras e contratos de transmissão de propriedade de prédios urbanos, passa a ser obrigatória a menção expressa sobre se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico — garantindo que quem compra o faz de forma consciente e informada [alínea i)].

Regime Contraordenacional corrigido

• São corrigidas omissões no regime de contraordenações, passando a ser expressamente previstas como infracções situações como a realização de obra sem informação de início dos trabalhos, a submissão de comunicação prévia sem os elementos obrigatórios, ou o não envio do comprovativo de pagamento das taxas [alínea f)];

• É revogado o agravamento de coimas previsto para contraordenações no âmbito de operações sujeitas a comunicação prévia, previsto no n.º 8 do artigo 98.º do RJUE [alínea g)].

Outros aspectos relevantes

• Redução do prazo de caducidade para o controlo sucessivo da conformidade dos projectos entregues com a comunicação prévia, para prazo não inferior a um ano [alínea h)];

• Interoperabilidade das plataformas municipais com outras plataformas de licenciamento do Estado [alínea k)];

• Arbitragem voluntária alargada a litígios relativos ao controlo de operações urbanísticas, taxas e compensações urbanísticas [alínea l)];

• Admissibilidade geral de recepções provisórias parciais, mesmo quando as obras de urbanização não tenham sido licenciadas por fases [alínea o)];

• A entidade responsável pelo licenciamento passa a ter de informar o requerente com clareza sobre o início da contagem dos prazos legais [alínea p)].

O que a Lei autoriza alterar no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana

O artigo 2.º, n.º 2, da Lei n.º 9-B/2026 autoriza ainda a alteração do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, para clarificar que são devidas compensações ao município pela não cedência de áreas para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível — em consonância com o que já estava previsto nas bases gerais da política pública de solos.

O que ainda não mudou — e o que esperar a seguir

A Lei n.º 9-B/2026 é uma lei de autorização legislativa com duração de 180 dias (artigo 3.º). Isso significa que o Governo tem esse prazo para publicar o decreto-lei que concretiza as alterações autorizadas. Até esse momento, o RJUE em vigor mantém-se aplicável na íntegra.

Para quem está a planear uma obra ou operação urbanística:

• Os processos em curso aplicam as regras actuais do RJUE;

• As novas regras, quando publicadas, poderão incluir disposições transitórias que afectam projectos já iniciados;

• A obrigatoriedade de menção do título urbanístico nos contratos é uma mudança com impacto directo em operações de compra e venda de imóveis.

Para considerar

A revisão do licenciamento urbanístico em Portugal é uma das reformas com mais impacto prático no quotidiano de quem constrói, reabilita ou transacciona imóveis. Mais autonomia municipal, maior transparência nas transacções e processos mais claros são sinais positivos — mas cada alteração tem implicações técnicas que importa avaliar caso a caso, antes de tomar qualquer decisão sobre uma obra ou investimento imobiliário.

Acompanhar estas mudanças de perto, com o apoio de profissionais habilitados, é a forma mais segura de garantir que os seus projectos estão alinhados com o quadro legal em vigor — e com o que está prestes a mudar.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.