Novas regras no Licenciamento Urbanístico em Portugal: O que muda com o Decreto-Lei n.º 108/2026

O processo de licenciamento de obras em Portugal foi revisto. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, publicado no Diário da República no uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, procede à vigésima primeira alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro. O diploma entra em vigor com carácter imediato e introduz mudanças concretas nos procedimentos de licenciamento que afectam directamente quem constrói, reabilita, compra ou vende imóveis em Portugal. A seguir, apresentam-se as principais alterações e o que significam na prática.

Edifício coletivo em construção

Porquê esta revisão?

O preâmbulo do Decreto-Lei n.º 108/2026 é claro: a reforma anterior, introduzida pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, criou dificuldades de articulação e aplicação pelas entidades intervenientes, gerando inconsistências no RJUE. O novo diploma vem corrigir esses constrangimentos, no quadro do eixo prioritário «Construir Portugal» do Programa do XXV Governo Constitucional, com o objectivo de:

• Flexibilizar procedimentos;

• Agilizar prazos;

• Clarificar conceitos;

• Assegurar títulos urbanísticos juridicamente seguros;

• Disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia.

Construir ou reabilitar em Portugal ficou mais simples — mas exige mais responsabilidade de quem promove a obra.

Comunicação Prévia: Uma nova lógica

Uma das mudanças mais relevantes diz respeito à comunicação prévia, o procedimento utilizado para obras em áreas com parâmetros urbanísticos já definidos.

Com o Decreto-Lei n.º 108/2026, a comunicação prévia deixa de funcionar como um mecanismo de verificação documental prévia por parte do município. Passa a ser uma declaração da responsabilidade do interessado, que submete todos os elementos necessários de uma só vez e pode iniciar a obra após o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos — sem necessidade de qualquer acto permissivo da câmara municipal (artigo 34.º do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026).

O que isto significa na prática:

• Mais celeridade: quem apresenta uma comunicação prévia correctamente instruída pode avançar com a obra sem aguardar aprovação municipal;

• Mais responsabilidade: o interessado e os técnicos subscritores assumem integralmente a conformidade legal e regulamentar da operação;

• Controlo sucessivo com prazo definido: o município pode fiscalizar a conformidade dos projectos no prazo de um ano a contar do pagamento das taxas, findo o qual o controlo caduca — sem prejuízo da possibilidade de fiscalização sobre a conformidade da obra com os projectos apresentados a todo o tempo (artigo 35.º, n.ºs 10 e 11 do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026).

Obras Isentas de Licença e Comunicação Prévia

O diploma clarifica e alarga o elenco de obras isentas de qualquer procedimento de controlo prévio. Destacam-se as seguintes situações relevantes para particulares (artigo 6.º do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026):

• Obras de reconstrução — passam a estar isentas de licença e comunicação prévia, desde que respeitem a definição legal actualizada: reconstituição da composição formal das fachadas, vãos, corpos e cobertura, de acordo com o último antecedente válido do edifício, sem aumento de área ou volume;

• Obras de alteração no interior de edifícios ou fracções, desde que não impliquem modificações exteriores com impacto nas características físicas ou estéticas e respeitem as condições relativas à estabilidade;

• Substituição de caixilhos por outros que promovam a eficiência energética, mantendo a geometria e acabamento exterior — incluindo em imóveis situados em zonas de protecção de imóveis classificados ou em vias de classificação (alínea j) do n.º 1 do artigo 6.º-A do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026).

Atenção: A isenção de procedimento não isenta do cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis, nem dispensa o pagamento de eventuais taxas devidas. As operações isentas ficam sempre sujeitas à informação sobre o início dos trabalhos (n.º 12 do artigo 6.º do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026).

Clarificação de conceitos: O que é cada tipo de obra?

O diploma clarifica definições que frequentemente geravam confusão (artigo 2.º do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026):

Tipo de obra	O que significa
Reconstrução	Reconstitui o edifício ao seu último antecedente válido, nas dimensões e composição das fachadas e cobertura. Não admite aumento de área ou volume.
Alteração	Modifica características físicas ou estéticas (estrutura, número de fogos, materiais exteriores) sem aumento de área, altura ou volume.
Ampliação	Resulta no aumento da área de implantação, área total de construção, altura da fachada ou volume do edifício existente.

Importante: Uma obra de reconstrução que resulte em aumento de área ou volume tem de ser enquadrada como ampliação — não como reconstrução. Esta distinção tem impacto directo no tipo de procedimento exigido.

Títulos Urbanísticos: Mais clareza nas transacções imobiliárias

O Decreto-Lei n.º 108/2026 reforça a obrigatoriedade de menção ao título urbanístico nos contratos de transmissão de propriedade de prédios urbanos.

Nos negócios de compra e venda, o notário, advogado, solicitador ou outra entidade legalmente competente tem de fazer constar do contrato (artigo 4.º-A, n.º 14 do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026):

• A existência do título urbanístico correspondente, quando lhe seja apresentado;

• Ou a declaração do vendedor de que dispõe desse título, quando não o apresente;

• Ou a declaração expressa de que não dispõe de título urbanístico.

Isto significa que quem compra um imóvel tem, agora, uma protecção formal adicional: a situação urbanística do imóvel tem de ser declarada explicitamente no acto de transmissão.

Prazos de Licenciamento: Foco na complexidade real

O diploma elimina os prazos globais de decisão indexados à área bruta de construção — um critério que não reflectia a complexidade real das operações. Em substituição, são repostos os prazos intercalares, ajustados à complexidade efectiva de cada operação.

A câmara municipal delibera sobre o pedido de licenciamento nos seguintes prazos máximos, sob pena de deferimento tácito (artigo 23.º, n.º 1 do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026):

• 20 dias — obras de edificação e demolição em licenciamento;

• 30 dias — obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos;

• 45 dias — operações de loteamento.

Estes prazos podem ser prorrogados, por uma única vez e por igual período, em casos de especial complexidade, mediante decisão fundamentada do presidente da câmara municipal.

Habitação Acessível e Cedências

O diploma clarifica as regras relativas à cedência de parcelas para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível (artigo 44.º do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026):

• As parcelas cedidas para estes fins integram o domínio privado municipal;

• Quando não haja lugar a cedência, é devida compensação ao município em numerário ou em espécie, nos termos do regulamento municipal;

• A área de lotes ou parcelas de natureza privada afectos a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível conta para o cumprimento dos parâmetros de cedência, não dando lugar a nova compensação para esse fim.

Para efeitos do disposto no diploma, considera-se destinada a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível a área dos lotes ou parcelas em que pelo menos 700/1000 da área de construção sejam afectos a esses fins (artigo 43.º, n.º 5 do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026).

Informação Prévia: Mais utilidade, mais segurança

A informação prévia — o pedido que permite confirmar antecipadamente a viabilidade de uma operação urbanística — mantém-se como procedimento preferencial, com uma novidade importante.

Quando a informação prévia abranja todos os parâmetros urbanísticos aplicáveis (alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º do RJUE), a sua emissão favorável tem por efeito a isenção de licença ou comunicação prévia para a operação urbanística em causa, a realizar nos exactos termos apreciados (artigo 17.º, n.º 2 do RJUE, na redacção dada pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026).

Isto confere segurança jurídica antecipada a quem planeia uma obra — especialmente em projectos de maior complexidade ou investimento.

Para considerar

O Decreto-Lei n.º 108/2026 representa uma revisão profunda do modo como as obras e operações urbanísticas são controladas em Portugal. A lógica central é simples: mais agilidade nos procedimentos, maior responsabilidade de quem promove a obra e mais clareza nas regras.

Para quem está a planear uma construção, reabilitação ou compra de imóvel, estas alterações têm impacto directo — nos prazos, nos documentos exigidos e nas obrigações declaratórias. Conhecer as novas regras antes de avançar é a forma mais segura de evitar problemas futuros.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.