Investir em edifícios? Conheça o ciclo completo da construção
- Ana Carolina Santos
- há 3 dias
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Investir no mercado imobiliário em Portugal é, muitas vezes, comparado a uma maratona. Não basta ter "fôlego" financeiro; é preciso conhecer o terreno, as regras e, acima de tudo, o tempo de cada etapa. Muitos investidores, seduzidos pela promessa de rentabilidade, avançam para a compra de terrenos ou edifícios para reabilitar sem compreenderem a totalidade do ciclo construtivo. O resultado? Orçamentos derrapados, prazos incumpridos e frustração.
Da primeira visita ao terreno até à entrega da chave, o processo segue um roteiro lógico (e legal) que não pode ser ignorado. Vamos descodificar as etapas deste ciclo para que o seu investimento seja seguro e previsível.
Fase 1: A viabilidade (o "check-up" inicial)
Antes de gastar um euro na compra, é preciso garantir que pode fazer o que imagina.
Análise do PDM: O Plano Diretor Municipal diz-lhe se o terreno é urbanizável, qual a área máxima de construção e que usos são permitidos (habitação, comércio, turismo?).
Condicionantes: Existem servidões de vista? Linhas de água? Zonas protegidas (REN ou RAN)? Ignorar isto pode tornar o terreno "inconstruível".
O trunfo do PIP: O Pedido de Informação Prévia (PIP) é uma ferramenta poderosa. Ao submetê-lo à Câmara, obtém uma resposta oficial sobre a viabilidade do seu projeto. Se aprovado, a Câmara fica vinculada a essa decisão por um ano, dando-lhe segurança jurídica para avançar.
Fase 2: O licenciamento (os documentos necessários)
Com o terreno assegurado, entra-se na fase de projeto.
Arquitetura: É o "desenho" da casa. Define a estética, a funcionalidade e a volumetria. Tem de ser aprovado pela Câmara Municipal.
Especialidades: Aprovada a arquitetura, avançam os engenheiros. Projetos de estabilidade (betão), águas, esgotos, eletricidade, gás, térmica e acústica. Tudo isto deve ser validado para garantir a qualidade e segurança da obra.
Emissão do Licença: Só com todos os projetos aprovados e taxas pagas é que a Câmara emite o Licença de Construção. Só agora pode começar a construir! Começar antes é ilegal e dá direito a embargo e coimas pesadas.
Fase 3: A construção (do projeto à realidade)
É a fase mais visível e dispendiosa. Aqui, o controlo é fundamental.
Escolha do Empreiteiro: Não olhe apenas para o preço final. Verifique a capacidade técnica, o alvará da empresa e obras anteriores. O barato sai muitas vezes caro em defeitos e atrasos.
Fiscalização: A lei exige um Diretor de Fiscalização de Obra. Este técnico (arquiteto ou engenheiro) é o seu "olho" na obra, garantindo que o que está a ser construído corresponde exatamente ao projeto aprovado e às boas práticas da construção.
Fase 4: A legalização final (a meta)
Obra concluída não significa obra legalizada. Falta o passo final.
Licença de Utilização: Após a obra, a Câmara (ou o técnico responsável, com o novo Simplex) verifica se tudo foi feito conforme o projeto. Só então é emitida a Licença de Utilização (ou autorização de utilização).
Importância vital: Sem este documento, não pode fazer a escritura de venda, não pode contratar serviços definitivos de água e luz, e o imóvel vale substancialmente menos no mercado.
Para refletir
O ciclo do investimento imobiliário não é um "bicho de sete cabeças", mas é um processo técnico rigoroso. Tentar "queimar etapas" ou contornar regras resulta invariavelmente em custos acrescidos e "dores de cabeça" burocráticas.
O segredo de um promotor de sucesso não é apenas ter capital, mas sim rodear-se de uma equipa competente que domine todas as fases do jogo, antecipando problemas antes que eles aconteçam.
