Nova Geração de Políticas de Habitação: Uma mudança de paradigma em Portugal

Em maio de 2018, o Governo português aprovou, pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 50-A/2018, de 2 de maio, o sentido estratégico, os objetivos e os instrumentos de atuação para uma Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH). O documento representa uma viragem profunda na forma como o Estado português olha para o acesso à habitação — deixando de focar a «casa» como objeto central e passando a colocar no centro a «pessoa» e o acesso efetivo a uma habitação adequada.

A seguir, apresentam-se os pilares desta nova abordagem e os seus instrumentos concretos, com particular relevância para proprietários, arrendatários, jovens e todos os que procuram compreender o que mudou — e o que está disponível — no setor habitacional em Portugal.

Da "Casa" para o "Acesso à Habitação"

A NGPH nasce de um diagnóstico claro: o modelo anterior estava esgotado. Durante décadas, a política pública centrou-se no apoio à aquisição de casa própria e na oferta habitacional pública destinada apenas aos mais carenciados. Os resultados ficaram aquém do necessário.

A Resolução n.º 50-A/2018 define com precisão as três mudanças estruturais que esta nova geração de políticas implica:

• De uma política centrada na oferta pública para os mais carenciados → para uma política orientada para o acesso universal a uma habitação adequada

• De uma política baseada na construção nova e na compra de casa → para uma política que privilegia a reabilitação e o arrendamento

• De uma política centralizada e setorial → para um modelo de governança multinível, integrado, descentralizado e participado

"O objetivo último da política de habitação não deve ser 'produzir casas', mas garantir que todos os cidadãos têm acesso a uma habitação adequada e condições para uma vida digna." — NGPH, 2018

As metas quantitativas definidas

A Resolução n.º 50-A/2018 estabelece duas metas concretas a atingir a médio prazo:

• Aumentar o peso da habitação com apoio público no total do parque habitacional de 2% para 5%, o que corresponde a um acréscimo de cerca de 170 000 fogos

• Baixar a taxa de sobrecarga de despesas com habitação no regime de arrendamento de 35% para 27% (entendendo-se sobrecarga como a situação em que as despesas anuais com habitação superam 40% do rendimento disponível do agregado familiar)

Quatro objetivos, dezasseis instrumentos

A NGPH organiza-se em torno de quatro objetivos estratégicos, com instrumentos concretos para cada um.

Objetivo 1 — Dar resposta às famílias em grave carência habitacional

• 1.º Direito — Programa de Apoio ao Acesso à Habitação: apoia famílias que vivem em condições indignas — precariedade, insalubridade, sobrelotação, inadequação face a necessidades específicas. O apoio financeiro é concedido a municípios, IPSS, associações de moradores e cooperativas, bem como diretamente às próprias famílias, cobrindo soluções de reabilitação, aquisição, arrendamento para subarrendamento e autopromoção

• Porta de Entrada — Programa de Apoio ao Alojamento Urgente: responde a situações de emergência (inundações, sismos, incêndios, migrações coletivas), apoiando a reconstrução do percurso residencial dos agregados afetados

Objetivo 2 — Garantir o acesso à habitação a quem o mercado não serve

• Programa de Arrendamento Acessível: promove uma oferta alargada de habitação para arrendamento com rendas até 20% abaixo do valor de referência de mercado, com enquadramento fiscal favorável para os proprietários que aderissem

• Instrumentos de segurança e estabilidade no arrendamento: incluindo taxas autónomas diferenciadas para contratos de longa duração, seguros/garantias para proprietários e arrendatários e revisão do enquadramento regulamentar

• Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE): fundo orientado para a reabilitação de imóveis públicos devolutos, para posterior arrendamento a custos acessíveis, incluindo residência estudantil

• Programa Porta 65 Jovem: reforçado e compatibilizado com o Programa de Arrendamento Acessível, concede apoio financeiro ao arrendamento de habitação permanente a jovens entre os 18 e os 35 anos

Objetivo 3 — Tornar a reabilitação a forma de intervenção predominante

• Projeto Reabilitar como Regra: revisão do enquadramento legal da construção para o adequar às especificidades da reabilitação de edifícios, em substituição dos «regimes excecionais» que tratavam a reabilitação como caso particular

• Medidas de promoção da manutenção regular do edificado: incluindo revisão do regime fiscal dos imóveis devolutos e penalização pelo não uso em zonas de forte pressão de mercado

• Reabilitar para Arrendar: financiamento em condições favoráveis face às de mercado para operações de reabilitação de edifícios destinados a arrendamento habitacional

• IFRRU 2020 — Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas: apoia a reabilitação integral de edifícios com 30 ou mais anos, ou em mau/péssimo estado de conservação, localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) ou enquadrados por um Plano de Ação Integrado para as Comunidades Desfavorecidas (PAICD)

• Casa Eficiente 2020: financiamento favorável para operações de melhoria do desempenho ambiental, com foco em eficiência energética e hídrica, em edifícios e frações de habitação

Objetivo 4 — Promover a inclusão social e territorial

• Da Habitação ao Habitat: intervenções integradas nos bairros públicos de arrendamento, com base em abordagens participadas e adaptadas aos contextos locais

• Porta ao Lado: programa de informação, encaminhamento e acompanhamento de proximidade para famílias com dificuldades no acesso à habitação, incluindo um portal nacional, uma linha de apoio telefónica e o reforço dos serviços locais

• Programa de mobilidade habitacional no parque de arrendamento público: sistema de troca de casa dentro do parque habitacional público, para facilitar a mobilidade dos moradores sem perda das condições de arrendamento

• Chave na Mão: permite ao IHRU, I.P., gerir ou arrendar a habitação própria de famílias residentes em zonas de forte pressão urbana, que se queiram fixar em territórios de baixa densidade, disponibilizando depois esse imóvel no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível

O papel central da reabilitação

A NGPH é muito clara: a reabilitação do edificado e urbana deve deixar de ser exceção e passar a ser a forma de intervenção predominante. Esta posição assenta em três premissas:

1. As necessidades de construção nova são hoje muito mais limitadas do que nas décadas anteriores

2. A degradação e o abandono do parque edificado já não se limitam aos centros históricos — estão disseminados por todo o território construído

3. A aposta em modelos de desenvolvimento urbano mais sustentáveis exige a contenção da expansão e o aproveitamento dos recursos construídos existentes

Esta visão tem implicações práticas diretas para quem possui um imóvel antigo ou degradado: a tendência do enquadramento legal e dos instrumentos de financiamento disponíveis aponta claramente para apoiar a reabilitação, em especial quando orientada para o arrendamento habitacional.

Para considerar

A Nova Geração de Políticas de Habitação aprovada em 2018 estabeleceu os alicerces de uma mudança profunda — que se foi concretizando nos anos seguintes através de legislação específica, programas de financiamento e novos instrumentos municipais. Perceber esta base estratégica é essencial para quem quer investir, reabilitar ou simplesmente aceder à habitação de forma informada.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.