Portugal e a Habitação: O que prevê o Programa Nacional de Habitação 2022-2026
- Ana Carolina Santos
- há 21 horas
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Em janeiro de 2024, a Assembleia da República aprovou, pela Lei n.º 2/2024, de 5 de janeiro, o Programa Nacional de Habitação (PNH) 2022-2026 — o documento que define os objetivos, prioridades, programas e medidas da política nacional de habitação em Portugal para este período.
A seguir, explicamos o que é este programa, o diagnóstico que o sustenta, as suas linhas estratégicas e as medidas concretas previstas, com especial relevância para proprietários, inquilinos, jovens e todos os que se debatem com o acesso à habitação.
Um programa que parte de um diagnóstico concreto
O PNH não surge do nada. Assenta num diagnóstico detalhado da situação habitacional em Portugal, que revela desequilíbrios acumulados ao longo de décadas.
Alguns dados retirados diretamente do documento são elucidativos:
O número de fogos devolutos aumentou de cerca de 440 000, em 1991, para cerca de 723 000, em 2021, de acordo com os Censos
O índice de preços na habitação em Portugal registou uma subida de 168,8 em 2021, face ao índice 100,0 de 2015, muito acima da média da UE27, que se situou em 137,4 no mesmo ano
Em 2021, cerca de 17,5% das famílias portuguesas tinham dificuldade em aquecer a sua habitação, face a uma média europeia de 7,4% na UE27
O parque habitacional público representava, em 2015, apenas cerca de 2% do total de alojamentos em Portugal — muito abaixo da média europeia
"A habitação em Portugal deixou de ser um problema apenas dos mais carenciados — a crise afeta hoje também as famílias de rendimentos intermédios e os jovens."
O contexto: Décadas de política focada na aquisição
O PNH reconhece que a política habitacional portuguesa esteve, durante décadas, centrada no apoio à aquisição de casa própria, com recurso a benefícios fiscais e bonificação do crédito. Esta opção, embora tenha permitido que muitas famílias acedessem a habitação própria, não foi capaz de assegurar uma política universal de acesso à habitação nem de travar a subida dos preços.
Em paralelo, o desinvestimento na promoção pública direta foi acentuado: enquanto entre 1970 e 1984 se construíam, em média, cerca de 4 500 fogos públicos por ano, entre 2010 e 2014 essa média desceu para cerca de 278 fogos por ano, segundo os dados do IHRU, I. P., constantes do PNH.
Os seis eixos de intervenção do PNH
O PNH organiza as suas medidas em torno de seis eixos de intervenção:
Eixo 1 — Reforçar e qualificar o parque habitacional público
Criação de uma bolsa de imóveis do Estado para habitação
Reabilitação do parque habitacional público do IHRU, I. P.
Aquisição de imóveis prontos a habitar
Eixo 2 — Garantir respostas de emergência
Eixo 3 — Incentivar a oferta privada de arrendamento acessível
Programa Porta 65 — Jovem (apoio financeiro ao arrendamento para jovens até 35 anos)
Programa Porta 65+ (apoio a agregados com quebra de rendimentos superior a 20% e famílias monoparentais)
Eixo 4 — Reforçar a estabilidade e confiança no mercado habitacional
Promoção de contratos de arrendamento de longa duração
Direito real de habitação duradoura
Proteção de arrendatários e mutuários
Combate à especulação imobiliária
Eixo 5 — Qualificar os espaços residenciais e promover coesão territorial
Programas de integração socioterritorial de bairros públicos
Programas de mobilidade habitacional para o interior
IFRRU 2030 — Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas
Eixo 6 — Promover a celeridade, sustentabilidade e inovação
Novos modelos de habitação cooperativa e colaborativa
Inovação e sustentabilidade nas soluções habitacionais
Codificação das normas técnicas de construção
O que muda para quem quer arrendar
O PNH dá especial atenção ao mercado de arrendamento, reconhecendo que a desregulação das últimas décadas contribuiu para o desajustamento entre os valores de renda e os rendimentos das famílias.
Entre as medidas previstas com impacto direto nos arrendatários:
Proteção de arrendatários e mutuários — com medidas de apoio a famílias com taxa de esforço acima de 35%
Combate à especulação — incluindo novas regras para o alojamento local e contenção das rendas em novos contratos
Promoção de contratos de longa duração — com incentivos fiscais para contratos mais estáveis
Direito real de habitação duradoura — garantindo uma solução habitacional vitalícia e estável a preços acessíveis
O que muda para quem quer reabilitar
A reabilitação urbana é um dos pilares estratégicos do PNH. O programa prevê o instrumento IFRRU 2030 — Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas, orientado para a promoção de reabilitação de edifícios, com garantia de eficiência energética.
Está igualmente prevista a medida Reabilitar para Arrendar — Habitação Acessível, que visa promover o investimento em reabilitação de edifícios com mais de 30 anos para arrendamento habitacional, com financiamento em condições favoráveis face às de mercado, incluindo adaptações para operações promovidas pelas administrações de condomínio.
O PNH sublinha ainda a necessidade de qualidade arquitetónica nas intervenções de reabilitação, associando esse princípio ao combate à pobreza energética e à promoção da eficiência energética e da resiliência sísmica.
O papel dos municípios e das Cartas Municipais de Habitação
O PNH reforça que os municípios são os principais interlocutores de proximidade na execução das políticas habitacionais. A este nível, o instrumento central é a Carta Municipal de Habitação (CMH), prevista na Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro), que cada município deve aprovar para planear e ordenar a política habitacional local.
O PNH identifica explicitamente como meta, até 2026, a obtenção da aprovação das Estratégias Locais de Habitação por todos os municípios, no âmbito do Programa 1.º Direito.
Para considerar
O Programa Nacional de Habitação 2022-2026 é um documento de referência para quem vive, investe, reabilita ou simplesmente procura entender o que o Estado está a fazer — e o que planeia fazer — no domínio da habitação em Portugal.
Para proprietários com imóveis devolutos ou degradados, para famílias em dificuldade no acesso ao arrendamento, para quem quer reabilitar com apoios públicos ou simplesmente perceber que programas existem e como aceder a eles, este é o enquadramento de referência.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
