Reabilitação de Edifícios em Portugal: O que muda com o novo enquadramento legal?

A reabilitação urbana em Portugal sofreu mudanças profundas nos últimos anos, refletindo preocupações sociais, ambientais e económicas cada vez mais presentes na vida das cidades. Neste post, explicamos de forma clara e acessível as principais alterações introduzidas pelo novo regime jurídico da urbanização e edificação, os seus motivos e os objetivos desta atualização. O objetivo é clarificar como estas novas regras impactam proprietários, investidores e todos os que pretendam valorizar ou recuperar o património construído.

Edifício de habitação em Cascais após obras de reabilitação

Porquê atualizar a legislação da reabilitação urbana?

Até à entrada em vigor desta nova legislação, o regime de reabilitação encontrava-se disperso entre várias normas e regulamentos, nem sempre coordenados ou adaptados à realidade contemporânea. O cenário atual exige respostas rápidas, modelos flexíveis e, sobretudo, uma visão integrada do espaço urbano. Entre as razões para esta revisão legal destacam-se:

• Simplificação dos procedimentos: Reduzir a burocracia e os prazos no licenciamento de obras de reabilitação.

• Adequação às necessidades atuais: Garantir respostas mais eficazes à realidade do parque edificado, caracterizado por edifícios antigos, degradação e ocupações irregulares.

• Fortalecimento do dever de conservação: Reforçar a responsabilidade dos proprietários na manutenção dos imóveis.

• Promoção da acessibilidade e sustentabilidade: Integrar critérios modernos na reabilitação, com foco na qualidade ambiental, eficiência energética, mobilidade e inclusão.

• Combate à inatividade e ao abandono: Mecanismos para pôr em uso habitações devolutas e potenciar a função social da habitação.

Principais objetivos do novo regime

Esta atualização do regime jurídico da reabilitação urbana responde a desafios concretos do contexto português, procurando:

• Incentivar e facilitar a reabilitação em detrimento da construção nova, sempre que possível.

• Reforçar o papel dos municípios e da administração pública, simplificando decisões e promovendo a transparência dos procedimentos.

• Proteger o património edificado, prevendo instrumentos específicos para imóveis ou zonas de interesse histórico.

• Garantir maior segurança jurídica a todos os intervenientes – proprietários, investidores, moradores e técnicos.

• Tornar o edificado mais acessível, confortável e adaptado às necessidades de todos os cidadãos.

O que mudou na prática?

O novo regime introduziu múltiplas alterações que importa destacar para quem pretende intervir em edifícios existentes ou planear projetos de reabilitação. De forma sistematizada, salientam-se:

1. Simplificação e tipificação dos procedimentos

• Licenciamento e Comunicação Prévia: A maioria das intervenções passou a ter trâmites mais simples, especialmente em áreas abrangidas por planos de reabilitação ou recuperação urgente.

• Digitalização dos processos: Obrigatoriedade de utilização de plataformas eletrónicas para instrução e acompanhamento dos procedimentos, potenciando maior eficiência e transparência.

• Termos de responsabilidade: Maior ênfase na responsabilidade dos autores dos projetos e dos técnicos, facilitando a avaliação pela administração.

2. Responsabilidade reforçada dos proprietários

• Obrigatoriedade de conservação periódica: todos os edifícios devem ser alvo de obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos.

• Omissão de conservação pode originar:

  • Intimações municipais para executar obras sob pena de execução coerciva.

  • Sanções, incluindo demolições, arrendamento forçado ou aplicação de coimas em casos extremos.

3. Valorização do património edificado

• Condições urbanísticas e arquitectónicas mais exigentes para áreas classificadas ou de valor histórico.

• Possibilidade de admitir exceções a algumas exigências quando tal seja necessário para manter valores patrimoniais, mediante parecer das entidades competentes.

4. Acessibilidade, inclusão e sustentabilidade

• Integração de normas técnicas atualizadas de acessibilidade em obras de reabilitação, com prazos e percentagens progressivas para adaptação do parque existente.

• Exigências no sentido de tornar os edifícios mais eficientes do ponto de vista energético e ambiental.

5. Novas medidas para combater o abandono

• Obrigação de ocupação efetiva das habitações devolutas, com mecanismos municipais para promover o arrendamento forçado ou a reconversão para fins habitacionais sempre que o proprietário não atue.

• Instrumentos de apoio e incentivos à reabilitação de edifícios devolutos ou degradados.

Destaques do novo quadro legal

Chamamos particular atenção para alguns pontos críticos que resultam desta atualização legislativa:

• Flexibilização das regras do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) quando aplicadas a projetos de reabilitação em edifícios existentes, desde que sejam salvaguardadas as condições mínimas de segurança, salubridade e habitabilidade.

• Reforço do controlo pós-execução, com maior incidência nas vistorias e acompanhamento das obras, valorizando a fiscalização em detrimento do controlo prévio exaustivo.

• Envolvimento crescente das entidades locais (municípios e juntas de freguesia), tanto no licenciamento como na fiscalização das obras de reabilitação.

Edifício de habitação em Cascais após obras de reabilitação e remodelação, visto do interior

Conselhos práticos para quem pensa reabilitar

Para tirar partido das oportunidades criadas pelo novo regime e evitar imprevistos, considere:

• Informe-se junto de profissionais experientes sobre o enquadramento legal específico do seu edifício ou da área de intervenção.

• Informe-se quanto aos instrumentos de gestão territorial em vigor, regulamentos municipais e eventuais restrições patrimoniais ou ambientais.

• Promova inspeções técnicas regulares para aferir o real estado de conservação dos imóveis, antecipando necessidades e evitando sanções.

• Valorize a eficiência energética, a acessibilidade e a inclusão desde o planeamento do projeto, de modo a cumprir as novas exigências legais e aumentar o valor do imóvel.

Para considerar

A reabilitação urbana é hoje uma prioridade. As recentes alterações legais vieram criar um quadro mais claro, transparente e funcional, trazendo benefícios para a economia, para a comunidade e para a qualidade de vida de quem vive e trabalha nas cidades portuguesas. Adotar práticas responsáveis, legalmente conformes e tecnicamente fundamentadas será cada vez mais determinante para o sucesso dos projetos de reabilitação.

O investimento na recuperação do património não é apenas uma exigência legal: é uma oportunidade de criar valor, preservar identidade e construir o futuro das cidades de forma mais sustentável, inclusiva e adaptada às reais necessidades de todos.