Reorganização de terrenos agrícolas: Como funciona a estruturação fundiária

Portugal dispõe de um regime jurídico próprio para corrigir a excessiva fragmentação da propriedade rústica, permitindo reunir, redimensionar ou valorizar terrenos agrícolas e florestais. A seguir explica-se como funciona este regime e em que situações pode afetar quem possui terrenos rústicos.

Vista aérea de terrenos agrícolas no Alentejo

O que é o Regime Jurídico da Estruturação Fundiária

Este regime foi estabelecido pela Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto, que também alterou o Código Civil e revogou os anteriores Decretos-Leis n.º 384/88, de 25 de outubro, e n.º 103/90, de 22 de março. O diploma foi posteriormente alterado pela Lei n.º 89/2019, de 3 de setembro.

O objetivo desta lei é criar melhores condições para o desenvolvimento das atividades agrícolas e florestais, de forma sustentável nos domínios económico, social e ambiental, através da intervenção na configuração, dimensão, qualificação e utilização produtiva das parcelas e prédios rústicos [artigo 1.º da Lei n.º 111/2015].

Um terreno rústico demasiado fragmentado ou mal configurado dificilmente é rentável: por isso, a lei prevê instrumentos concretos para reorganizar a propriedade agrícola e florestal.

Os cinco instrumentos de Estruturação Fundiária

A lei identifica cinco instrumentos através dos quais se pode intervir na estrutura da propriedade rústica [artigo 3.º, n.º 1]:

• O emparcelamento rural.

• A valorização fundiária.

• O regime de fracionamento dos prédios rústicos.

• Os planos territoriais intermunicipais ou municipais.

• A bolsa nacional de terras para utilização agrícola, florestal ou silvopastoril.

Emparcelamento Rural: Simples ou integral

O emparcelamento rural visa melhorar as condições técnicas e económicas das atividades agrícolas ou florestais, através da concentração e correção da configuração dos prédios rústicos [artigo 4.º, n.º 1, alínea a)]. Pode assumir duas formas distintas [artigo 6.º]:

• Emparcelamento simples, que consiste na correção da divisão parcelar de prédios ou parcelas pertencentes a dois ou mais proprietários, através da concentração, redimensionamento e retificação de estremas [artigo 7.º, n.º 1]. Esta operação é da iniciativa dos próprios proprietários interessados, diretamente ou por representantes, podendo também ser objeto de parceria com freguesias ou municípios [artigo 8.º].

• Emparcelamento integral, que consiste na substituição de toda a estrutura predial de uma zona, associada à realização de obras de melhoramento fundiário [artigo 12.º, n.º 1]. Esta operação é da iniciativa do Estado ou dos municípios e só pode ser promovida em situações específicas, como a reestruturação de propriedades afetadas por grandes obras públicas ou a execução de programas de desenvolvimento rural [artigo 13.º].

O emparcelamento integral é um processo mais complexo, aprovado por resolução do Conselho de Ministros, que confere carácter obrigatório a todos os interessados abrangidos pela recomposição predial e pode determinar a declaração de utilidade pública para expropriação das parcelas necessárias à sua execução [artigo 22.º, n.os 1 e 3].

Valorização Fundiária

A valorização fundiária tem como finalidade qualificar e melhorar o aproveitamento económico, ambiental e social das parcelas e prédios rústicos, através da execução de obras de melhoramento fundiário [artigo 34.º, n.º 1]. Estas obras podem incluir, entre outras [artigo 36.º, n.º 2]:

• Melhoria das acessibilidades das explorações agrícolas ou florestais.

• Eletrificação e abastecimento de água às explorações.

• Correção torrencial dos regimes hídricos e drenagem de solos.

• Adaptação e conversão de parcelas a regadio.

• Construção de muros e vedações.

Limitações ao fracionamento dos prédios

A lei impõe restrições temporárias à divisão de terrenos resultantes destas operações, com o objetivo de manter a eficácia da reorganização fundiária realizada:

• Os prédios resultantes de emparcelamento simples ou de anexação de prédios contíguos não podem ser fracionados durante 15 anos a contar da data do respetivo registo [artigo 30.º, n.º 2].

• Os prédios resultantes de emparcelamento integral não podem ser fracionados durante 25 anos a contar do registo, não podendo, em qualquer caso, resultar do fracionamento prédios com área inferior ao dobro da unidade de cultura [artigo 30.º, n.º 3].

• Estes ónus de não fracionamento devem ser obrigatoriamente inscritos no registo predial [artigo 30.º, n.º 4].

O que isto significa na prática

Quem possui um prédio rústico deve ter em conta que:

• Uma operação de emparcelamento simples pode ser iniciada por sua própria iniciativa, em conjunto com outros proprietários, para corrigir a configuração de terrenos contíguos.

• Nos processos de emparcelamento integral, promovidos pelo Estado ou pelo município, os proprietários abrangidos podem reclamar decisões junto da comissão de emparcelamento, com recurso posterior para o membro do Governo competente [artigo 19.º].

• Os proprietários de parcelas abrangidas por um projeto de emparcelamento gozam de direito de preferência recíproco em transmissões onerosas dessas parcelas [artigo 21.º, n.º 1].

Para considerar

O regime jurídico da estruturação fundiária oferece instrumentos concretos para resolver problemas de fragmentação, má configuração ou subaproveitamento de terrenos agrícolas e florestais, mas implica processos com regras próprias e limitações duradouras ao fracionamento posterior da propriedade. Antes de avançar com qualquer operação de emparcelamento ou valorização fundiária, ou de comprar um terreno já sujeito a estes processos, é fundamental confirmar a situação registral e os ónus inscritos junto das entidades competentes.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.