Unidade Cadastral: O que é e porque importa conhecer este conceito
- Ana Carolina Santos
- 21 de jan.
- 8 min de leitura
Quando se lida com assuntos relacionados com propriedade, construção ou licenciamento urbanístico, é frequente deparar-se com termos técnicos que podem parecer complexos. Um desses conceitos é o de "unidade cadastral", expressão que surge em documentos oficiais, certidões e pareceres técnicos, mas cujo significado nem sempre é claro para quem não é da área.
A seguir, explicamos de forma objetiva o que é uma unidade cadastral, como se relaciona com outros conceitos fundamentais (como o prédio, o Número de Identificação do Prédio e o cadastro predial) e qual a sua importância prática no dia a dia de proprietários, compradores e promotores de projetos imobiliários.
O que é uma unidade cadastral
Em termos simples, unidade cadastral é sinónimo de prédio. Trata-se de um conceito jurídico, próprio do direito registral, utilizado para efeitos de planeamento e controlo de operações urbanísticas, designadamente no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
O termo "unidade cadastral" refere-se à unidade básica de divisão do território para efeitos de cadastro, isto é, a unidade que é registada, identificada e caracterizada no sistema oficial de cadastro predial.
Prédio: a definição legal
Para compreender plenamente o conceito de unidade cadastral, importa conhecer a definição legal de prédio, estabelecida no Decreto-Lei n.º 72/2023, de 23 de agosto (que aprova o regime jurídico do cadastro predial):
Prédio é a porção delimitada do solo juridicamente autonomizada, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nele incorporadas ou assentes com carácter de permanência.
Esta definição deixa claro que o prédio não é apenas o edifício ou a construção, mas sim a parcela de terreno juridicamente individualizada, que pode incluir edificações, plantações, águas e outros elementos com carácter permanente.
Cadastro predial: o registo oficial do território
O cadastro predial é o registo geográfico e administrativo, metódico e atualizado, de aplicação
multifuncional, no qual se procede à identificação e caracterização dos prédios existentes em território nacional.
Este sistema permite conhecer:
A forma como a terra se divide em prédios
A localização de cada prédio (administrativa e geográfica)
A configuração geométrica (limites, estremas)
A área (em metros quadrados)
O cadastro predial é, portanto, o instrumento que possibilita a representação geográfica e georreferenciada das unidades prediais que constituem o território nacional.
Os três pilares da informação predial
Em Portugal, a informação sobre os prédios está organizada em três sistemas distintos mas complementares:
Registo Predial (Conservatória)
Gerido pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN, I.P.), assegura a publicidade da situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.
Responde à pergunta: Quem é o proprietário e como adquiriu a propriedade?
Cadastro Predial (DGT)
Gerido pela Direção-Geral do Território (DGT), delimita a geografia dos prédios.
Responde à pergunta: Onde está o prédio, quais os seus limites e qual a sua área?
Matriz Predial (Autoridade Tributária)
Gerida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), estabelece a base tributária dos prédios.
Responde à pergunta: Qual o valor patrimonial tributário para efeitos fiscais?
Estes três sistemas regem-se por um princípio de complementaridade, devendo a informação estar articulada e harmonizada. O objetivo final é que cada prédio seja identificado de forma única através de um número — o NIP (Número de Identificação do Prédio) — que articula e unifica a informação dos três sistemas.
O NIP é o código único atribuído a cada prédio (urbano, rústico ou misto) em Portugal. Funciona como o "cartão de cidadão" ou "bilhete de identidade" do imóvel.
Para que serve o NIP
Antes da criação do NIP, cada prédio era identificado por múltiplos números:
Número de descrição predial (Conservatória)
Artigo matricial (Finanças)
Outros identificadores adicionais (consoante a situação jurídica)
Esta multiplicidade de números gerava confusão, dificultava o acesso à informação e atrasava processos. O NIP veio unificar estas identificações, permitindo:
Acesso facilitado a toda a informação do prédio (registral, matricial, georreferenciada)
Agilização de processos de compra, venda, licenciamento e registo
Segurança jurídica acrescida na confirmação de direitos
Gestão eficiente da propriedade
Como é composto o NIP
O NIP é formado por 15 dígitos, organizados em quatro conjuntos:
1.º conjunto (1 dígito) – Localização regional
1 = Continente
2 = Região Autónoma dos Açores
3 = Região Autónoma da Madeira
2.º conjunto (6 dígitos) – Quadrícula do seccionamento. Identifica a quadrícula geográfica onde o prédio se encontra localizado.
3.º conjunto (6 dígitos) – Número do prédio. Identifica o prédio dentro da respetiva quadrícula.
4.º conjunto (2 dígitos) – Controlo. Dígitos de validação para garantir a correção do número.
Como obter o NIP de um prédio
Existem várias formas de consultar o NIP:
Documentos imobiliários: escritura pública, caderneta predial
BUPi (Balcão Único do Prédio): plataforma online disponível em bupi.gov.pt
Autoridade Tributária: portal das Finanças ou presencialmente
Instituto dos Registos e do Notariado: serviços de registo predial
O NIP é válido por tempo indeterminado e não se altera, mesmo que o prédio mude de proprietário.
O SNIC é o sistema que integra toda a informação relativa ao cadastro predial, identificando e disponibilizando os dados de caracterização e identificação dos prédios inscritos na Carta Cadastral.
A Carta Cadastral é o registo cartográfico nacional oficial dos prédios em regime de cadastro predial. Constitui o mapa oficial onde estão representados todos os prédios cadastrados, com a seguinte informação:
Configuração geométrica (limites do prédio)
Área (em metros quadrados)
Localização administrativa (concelho, freguesia)
Localização geográfica (coordenadas)
Identificação única (NIP ou NIC)
A Carta Cadastral é de acesso público e pode ser consultada através do portal da Direção-Geral do Território (DGT) ou do BUPi.
O BUPi é um balcão físico e virtual, da responsabilidade do IRN, I.P., que agrega a informação registral, matricial e georreferenciada relacionada com os prédios.
Funcionalidades do BUPi
Através do BUPi, os proprietários e técnicos habilitados podem:
Consultar informação sobre prédios (área pública)
Elaborar e submeter a Representação Gráfica Georreferenciada (RGG) dos prédios
Requerer procedimentos especiais de registo e justificação
Obter certidões e documentos cadastrais
Atualizar informação predial
Confirmar a atribuição do NIP
A RGG é a configuração geométrica do prédio, obtida através de uma representação cartográfica das estremas (limites) do prédio, unidas através de uma linha poligonal fechada.
Esta representação pode ser obtida por:
Processos diretos de medição: uso de GPS ou outros sistemas de posicionamento global
Forma indireta: fotointerpretação sobre ortofotomapas disponíveis no BUPi
A RGG produz efeitos legais a partir da sua comunicação à DGT, por interoperabilidade de dados, para integração na Carta Cadastral, com referência ao NIP.
Sistema de Informação Cadastral Simplificada
A Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, criou o sistema de informação cadastral simplificada, aplicável inicialmente (como projeto-piloto) a 10 municípios mais afetados pelos incêndios florestais de 2017.
A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, generalizou a aplicação deste sistema a todo o território nacional, permitindo que qualquer proprietário de prédio rústico ou misto possa proceder ao registo da RGG do seu prédio através do BUPi.
O Decreto-Lei n.º 90/2023, de 11 de outubro, reviu e atualizou este regime, facilitando ainda mais os procedimentos e reforçando a interoperabilidade entre sistemas.
A unidade cadastral e o licenciamento urbanístico
No âmbito do licenciamento de operações urbanísticas (construção, ampliação, alteração,
loteamento), a unidade cadastral (prédio) é a referência fundamental.
Identificação do prédio
Qualquer pedido de licenciamento ou comunicação prévia exige a correta identificação do prédio onde a operação se irá realizar. Esta identificação inclui:
Descrição predial (número de inscrição na Conservatória)
Artigo matricial (número de inscrição na Autoridade Tributária)
NIP (quando atribuído)
Localização administrativa (concelho, freguesia, lugar)
Certidões necessárias
Para instruir processos de licenciamento, é frequentemente necessário juntar:
Certidão da Conservatória do Registo Predial (comprova titularidade)
Caderneta Predial (Finanças, comprova inscrição matricial e valor patrimonial)
Planta de localização (identifica o prédio no território)
Representação gráfica georreferenciada (quando o prédio está cadastrado)
A existência de cadastro predial atualizado facilita significativamente estes processos, reduzindo a necessidade de levantamentos topográficos complexos e acelerando a instrução.
Fracionamento e reunião de prédios
Operações que alterem a configuração das unidades cadastrais — como destaque de parcelas, operações de loteamento ou reunião de prédios — estão sujeitas a regimes especiais e implicam a atualização do cadastro, do registo e da matriz.
Estas operações devem ser previamente autorizadas pela Câmara Municipal e, após conclusão, comunicadas ao IRN, I.P. e à AT para atualização dos respetivos registos.
Importância prática da unidade cadastral
Compreender o conceito de unidade cadastral e os sistemas que a identificam e caracterizam é fundamental para:
Proprietários
Segurança jurídica: conhecimento exato dos limites da propriedade
Prevenção de conflitos: evita disputas com vizinhos sobre estremas
Valorização do património: prédios cadastrados têm maior valor de mercado
Facilidade em transações: compra, venda, doação, partilhas
Compradores
Verificação prévia: confirmação da área, limites e situação jurídica antes da compra
Transparência: acesso facilitado a toda a informação relevante
Redução de riscos: menor probabilidade de adquirir propriedade com problemas
Promotores e construtores
Instrução de processos: documentação completa e rigorosa para licenciamento
Planeamento: conhecimento preciso das áreas disponíveis para construção
Cumprimento legal: conformidade com requisitos de área mínima, recuos, implantação
Regimes de cadastro em Portugal
Atualmente, o território nacional está sujeito a dois regimes principais:
Cadastro Predial (novo regime)
Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 72/2023, de 23 de agosto, é o regime único para todo o território nacional. Converteu os regimes antigos (Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica e Cadastro Predial Experimental) num sistema unificado.
Abrange atualmente 125 municípios (anteriormente em regime de CGPR ou CPE).
Sistema de Informação Cadastral Simplificada
Criado pela Lei n.º 78/2017 e generalizado pela Lei n.º 65/2019, está disponível nos restantes 153 municípios do continente, bem como nas Regiões Autónomas.
Permite aos proprietários de prédios rústicos e mistos procederem ao registo da RGG dos seus prédios através do BUPi.
Como proceder ao registo cadastral
Se é proprietário de um prédio e pretende proceder ao seu registo cadastral, os passos são os seguintes:
1. Aceda ao BUPi
Plataforma disponível em bupi.gov.pt. Necessita de autenticação com Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão.
2. Consulte a situação do prédio
3. Submeta a RGG (se ainda não existir)
Pode fazê-lo de duas formas:
4. Aguarde validação
A RGG submetida é validada pela DGT e integrada na Carta Cadastral.
5. Obtenha o NIP
6. Confirme a harmonização
Verifique se o NIP ficou corretamente associado à descrição predial e ao artigo matricial.
Para considerar
A unidade cadastral — ou prédio — é a unidade básica de organização do território em Portugal. Compreender este conceito e os sistemas que o suportam (cadastro predial, registo predial, matriz predial) é essencial para qualquer pessoa que seja proprietária, pretenda adquirir propriedade ou desenvolver um projeto de construção.
A criação do Número de Identificação do Prédio (NIP), do Sistema Nacional de Informação Cadastral (SNIC) e do Balcão Único do Prédio (BUPi) representa um avanço significativo na modernização e simplificação dos procedimentos relacionados com a propriedade imobiliária em Portugal.
Para proprietários, o registo cadastral dos prédios:
Confere segurança jurídica acrescida
Facilita transações futuras
Previne conflitos de limites
Valoriza o património
Para técnicos e promotores, o acesso a informação cadastral rigorosa e atualizada:
Agiliza a instrução de processos de licenciamento
Garante o cumprimento de requisitos legais
Reduz erros de projeto e obra
Facilita a fiscalização
A participação ativa dos proprietários na disponibilização do cadastro predial é fundamental para o sucesso deste sistema. Quanto maior for a cobertura cadastral do território, maior será a segurança, transparência e eficiência em todos os processos relacionados com a propriedade e a construção.
