Comprar casa em terreno alheio: o que muda quando existe Direito de Superfície
- Ana Carolina Santos
- 12 de abr.
- 4 min de leitura
A esmagadora maioria das pessoas, quando compra uma casa, assume que adquire simultaneamente o imóvel e o terreno onde este se encontra implantado. Esta é, de facto, a situação mais comum. Mas existe uma figura jurídica — o direito de superfície — em que a realidade é diferente: o comprador adquire a habitação, mas não a propriedade do solo.
Cada vez mais presente em projetos de habitação acessível promovidos por municípios e entidades públicas, este conceito merece ser bem compreendido por qualquer pessoa que esteja a ponderar a compra de um imóvel nestas condições.
O que é, em síntese, o Direito de Superfície?
O direito de superfície está consagrado nos artigos 1524.º e seguintes do Código Civil. Nos termos do artigo 1524.º, consiste "na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio".
Aplicado à habitação, significa que uma entidade — frequentemente um município ou o Estado — mantém a propriedade do solo, enquanto o comprador (designado superficiário) adquire a titularidade da habitação construída sobre esse solo.
"Comprar uma casa em direito de superfície significa ser proprietário do que está construído, mas não do terreno onde assenta — uma distinção com implicações práticas concretas."
Como se constitui?
Nos termos do artigo 1528.º do Código Civil, o direito de superfície constitui-se por:
Contrato — a forma mais comum; celebrado em regra por escritura pública, dado envolver um imóvel
Testamento
Usucapião
Alienação de obra pré-existente no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo
Perpétuo ou temporário: uma diferença que importa conhecer
O direito de superfície pode ser constituído sem prazo (perpétuo) ou por prazo determinado.
Quando é temporário:
Findo o prazo, e nos termos do artigo 1538.º do Código Civil, "o proprietário do solo adquire a propriedade da obra"
Isto significa que, terminado o contrato, a habitação pode reverter para o dono do terreno, salvo renovação ou acordo em contrário
Esta é uma das particularidades mais relevantes para quem compra. Antes de avançar, é essencial perceber se o direito é perpétuo ou temporário — e, neste último caso, qual o prazo restante.
O Superficiário pode transmitir e hipotecar o Direito?
Nos termos do artigo 1534.º do Código Civil, o direito de superfície é transmissível. Isto significa que:
Pode ser vendido a terceiros
Pode ser dado como garantia hipotecária, o que permite o acesso a financiamento bancário
É suscetível de herança
Para efeitos práticos, o superficiário pode, regra geral, transacionar o seu direito como se de uma propriedade plena se tratasse — com a ressalva das condicionantes do contrato que o originou e do prazo, quando esteja fixado.
O Direito de Preferência na venda
O artigo 1535.º, n.º 1, do Código Civil atribui ao proprietário do solo direito de preferência quando o superficiário pretende vender o seu direito. A reciprocidade não se verifica: o superficiário não tem, por lei, direito de preferência sobre a venda da propriedade do solo.
Esta assimetria deve ser conhecida por quem adquire um imóvel nestas condições.
Na prática: o Modelo Municipal de Habitação Acessível
O direito de superfície tem sido utilizado por municípios portugueses como instrumento de política de habitação. O Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais podem constituir direito de superfície sobre imóveis do seu domínio privado para prosseguir finalidades de política pública de solos, sendo em regra constituído a título oneroso.
Neste modelo:
O município cede o terreno mediante direito de superfície por prazo determinado
O promotor ou cooperativa constrói as habitações
Os moradores adquirem as frações — tornando-se proprietários das suas habitações, mas não do solo
O acesso é possível a um custo inferior ao do mercado convencional, precisamente porque o valor do solo não integra o preço de aquisição
O que verificar antes de comprar
Ao comprar um imóvel sujeito a direito de superfície, há elementos contratuais e documentais que devem ser analisados com atenção, com o apoio de profissionais qualificados:
Prazo do direito de superfície: é perpétuo ou tem data de caducidade?
Cânon superficiário: existe obrigação de pagamento periódico ao proprietário do solo? Qual o valor e as condições de revisão?
Condições de transmissão: quais as restrições à venda ou cedência a terceiros?
Condições de renovação: o que acontece no fim do prazo?
Registo predial: o direito de superfície deve estar inscrito no registo predial — confirmar que a situação registal corresponde ao que consta do contrato
Implicações no financiamento bancário: nem todos os bancos aceitam imóveis em direito de superfície como garantia; convém verificar junto das instituições financeiras antes de avançar
Implicações Fiscais
A aquisição do direito de superfície pode estar sujeita a IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e a Imposto do Selo, conforme a natureza do negócio e as partes envolvidas. Do ponto de vista do IMI, o superficiário pode igualmente ser sujeito passivo do imposto. As regras aplicáveis dependem dos termos concretos do contrato e da legislação fiscal em vigor.
Importante: As implicações fiscais variam consoante cada situação. Recomenda-se sempre a consulta a um advogado ou a um contabilista/fiscalista antes de formalizar qualquer negócio.
Para considerar
O direito de superfície não é melhor nem pior do que a propriedade plena — é uma solução diferente, com vantagens e condicionantes específicas. Para muitas famílias, representa uma via real de acesso à habitação própria num contexto em que os preços do mercado tornaram essa possibilidade cada vez mais difícil.
A chave está em perceber exatamente o que se está a adquirir: quais os direitos, quais os limites e qual o horizonte temporal do negócio. Nenhuma decisão desta magnitude deve ser tomada sem o acompanhamento adequado — tanto na vertente jurídica como na vertente técnica e arquitetónica.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em abril de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo, recomenda-se sempre a consulta junto de profissionais jurídicos habilitados e o acompanhamento por técnicos da área para análise de situações concretas.
