Construir em terreno rústico: O que precisa de saber

Adquirir um terreno rústico e sonhar com uma casa de campo ou um projeto de vida mais próximo da natureza é uma aspiração crescente em Portugal. No entanto, a possibilidade de construir neste tipo de terrenos é uma questão que gera muitas dúvidas e, frequentemente, desilusões. A seguir, explicamos quando e como é possível construir em solo rústico, quais as restrições legais e que caminhos pode explorar para concretizar o seu projeto.

O que é um terreno rústico?

Em Portugal, os terrenos são classificados em duas categorias principais: solo urbano e solo rústico. Esta classificação é definida pelo Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, estabelecido através do Decreto-Lei n.º 80/2015.

O solo urbano corresponde a áreas parcial ou totalmente urbanizadas, dotadas de infraestruturas básicas como rede de água, esgotos, eletricidade e arruamentos. Já o solo rústico destina-se, por natureza, a atividades agrícolas, florestais, pecuárias ou à preservação ambiental e paisagística.

A legislação portuguesa estabelece, como regra geral, que não é permitido construir em terreno rústico. Esta proibição tem como objetivo proteger os solos com vocação agrícola e os valores ambientais, evitando a urbanização descontrolada do território. No entanto, existem exceções expressamente previstas na lei que permitem, em determinadas circunstâncias, a construção neste tipo de solo.

RAN e REN: Restrições adicionais

Para além da classificação básica em solo rústico ou urbano, existem duas figuras de proteção territorial que impõem restrições ainda mais severas à construção:

Reserva Agrícola Nacional (RAN): Conjunto de solos com elevada aptidão agrícola, essenciais para a produção alimentar. Em terrenos integrados na RAN, a construção é muito limitada e apenas permitida quando directamente ligada à atividade agrícola, exigindo sempre parecer favorável da Direção Regional de Agricultura e Pescas.

Reserva Ecológica Nacional (REN): Áreas com valor ecológico relevante ou expostas a riscos naturais como cheias ou derrocadas. Nestes terrenos, praticamente nenhuma construção é permitida, salvo situações excecionais de interesse público ou relacionadas com a gestão sustentável do território.

Antes de avançar com qualquer projeto, é fundamental verificar se o terreno está abrangido por estas restrições. Esta informação pode ser obtida através da cédula urbanística, disponível na Câmara Municipal.

Quando é possível construir em solo rústico?

Embora a regra seja a proibição, a legislação prevê algumas excepções que permitem a construção em terreno rústico. As principais são:

Construções de apoio à atividade agrícola, florestal ou pecuária

A lei permite a edificação de instalações directamente necessárias ao desenvolvimento de atividades agrícolas, florestais ou pecuárias. Isto inclui:

• Armazéns para alfaias agrícolas e produtos

• Estufas e instalações de apoio à produção

• Silos e depósitos

• Habitação para o agricultor ou caseiro, quando comprovadamente necessária à gestão da exploração

Para que esta construção seja autorizada, é necessário demonstrar que existe uma exploração agrícola, florestal ou pecuária viável e que a edificação é indispensável ao seu funcionamento. Se o terreno estiver integrado na RAN, será obrigatório obter parecer favorável da Direção Regional de Agricultura e Pescas.

Os Planos Directores Municipais estabelecem, frequentemente, limitações quanto à área de construção permitida, que pode corresponder a uma percentagem reduzida da área total do terreno ou a um máximo absoluto.

Turismo em Espaço Rural

O Decreto-Lei n.º 39/2008 permite expressamente a instalação de empreendimentos de turismo rural em solo rústico. Esta é uma das vias mais utilizadas para legalizar construções em terrenos agrícolas ou florestais.

As modalidades de Turismo em Espaço Rural incluem:

• Agroturismo: empreendimentos situados em explorações agrícolas que permitam aos hóspedes acompanhar e participar nas actividades agrícolas

• Turismo de habitação: casas antigas particulares com valor arquitectónico, histórico ou artístico

• Casas de campo: imóveis situados em aldeias ou no campo que se integrem pela traça, materiais de construção e demais características na arquitectura típica local

• Hotéis rurais: estabelecimentos hoteleiros situados em espaços rurais

Recuperação de edificações existentes

Quando já existe uma edificação legalmente construída em terreno rústico, é permitida a realização de obras de conservação, reconstrução ou remodelação, desde que não aumentem a área de implantação nem a altura da construção original.

Esta possibilidade permite recuperar construções antigas, casas de campo ou habitações rurais abandonadas, devolvendo-lhes condições de habitabilidade sem criar nova construção.

Reclassificação de solo rústico para solo urbano

A legislação portuguesa sofreu alterações recentes que flexibilizaram, em situações específicas, a possibilidade de reclassificar terrenos rústicos como urbanos, permitindo a sua urbanização. A Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, estabelece um regime especial de reclassificação para fins habitacionais, embora com condições muito exigentes:

Requisitos cumulativos:

• O terreno deve ser contíguo a uma área urbana consolidada

• Pelo menos 70% da área de construção acima do solo deve destinar-se a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados

• Deve ser garantida a existência de infraestruturas básicas (água, esgotos, eletricidade, acessos)

• A reclassificação carece de aprovação da Assembleia Municipal

• É necessário demonstrar a sustentabilidade económica e financeira da operação

• Não pode ocorrer em determinadas áreas da Reserva Ecológica Nacional

• Não pode abranger solos da Reserva Agrícola Nacional com aptidão agrícola elevada

Este regime destina-se, na prática, a grandes promotores imobiliários ou investidores que pretendam desenvolver projetos habitacionais de interesse público, e não ao proprietário individual que deseja construir a sua casa num terreno rústico.

Procedimentos práticos

Se pretende construir em terreno rústico, os passos a seguir são:

Obter a cédula urbanística: Solicite este documento na Câmara Municipal. Ele indica a classificação do terreno (rústico ou urbano), se está abrangido por RAN ou REN e quais as condicionantes aplicáveis.

Solicitar informação prévia: Antes de investir em projectos ou de avançar com despesas significativas, apresente um pedido de informação prévia na Câmara Municipal. Este procedimento permite obter uma decisão vinculativa sobre a viabilidade do projeto pretendido.

Preparar o projeto de arquitectura: Com o apoio de um arquitecto, desenvolva um projeto que respeite todas as condicionantes legais e regulamentares identificadas.

Requerer o licenciamento ou apresentar comunicação prévia: Conforme o tipo de obra e a legislação aplicável, será necessário obter licença de construção ou apresentar comunicação prévia na Câmara Municipal.

Obter pareceres específicos: Se o terreno estiver em RAN, será necessário parecer da Direção Regional de Agricultura e Pescas. Se o projeto for de turismo rural, deverá ser registado junto do Turismo de Portugal.

Conselhos importantes

Não compre terreno rústico assumindo que poderá construir: Muitos proprietários adquirem terrenos rústicos convencidos de que conseguirão obter autorização para construir, apenas para descobrirem posteriormente que tal não é possível. Faça sempre as verificações prévias antes da compra.

Desconfie de soluções "criativas" ilegais: Algumas pessoas tentam contornar a lei construindo inicialmente um armazém agrícola e depois convertendo-o ilegalmente em habitação. Estas situações são detectadas pelas autoridades e podem resultar em ordens de demolição, coimas pesadas e impossibilidade de legalização.

Cada caso é um caso: A viabilidade de construir em terreno rústico depende de múltiplos factores: localização, classificação do solo, existência de RAN ou REN, previsões do PDM, finalidade da construção. Não existe uma resposta única aplicável a todos os terrenos.

Conte com apoio técnico especializado: A complexidade da legislação urbanística, das restrições ambientais e agrícolas e dos procedimentos administrativos torna indispensável o acompanhamento por profissionais habilitados — arquitectos, engenheiros e, em alguns casos, advogados especializados em direito do urbanismo.

Para considerar

Construir em terreno rústico não é impossível, mas também não é simples. A legislação portuguesa protege os solos agrícolas e os valores ambientais, admitindo a construção apenas em situações específicas e devidamente justificadas.

As vias legalmente previstas — apoio à atividade agrícola, turismo rural, recuperação de edificações existentes — oferecem oportunidades reais para quem pretende desenvolver projetos sustentáveis e integrados no território rural. No entanto, exigem planeamento cuidadoso, respeito pelas normas aplicáveis e investimento nos procedimentos de licenciamento adequados.

A tentação de seguir atalhos ou de ignorar as restrições legais pode resultar em problemas graves: demolições forçadas, coimas significativas, impossibilidade de vender ou financiar o imóvel, e frustração de anos de investimento e trabalho.

A abordagem correcta passa por informar-se adequadamente, consultar as entidades competentes, verificar a viabilidade real do projeto antes de investir e contar com o apoio de profissionais que conheçam profundamente a legislação e os procedimentos aplicáveis.