Habitação acessível em loteamentos: Quando o terreno fica em mãos privadas
Uma das novidades da recente revisão do regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE) altera a forma como se cumpre a obrigação de destinar parte de um loteamento a habitação a custos controlados. Até agora, este tipo de habitação associava-se quase automaticamente à cedência de terreno ao município. Passa agora a ser também possível resolver esta obrigação através de propriedade privada, promovida pelo próprio loteador — com implicações diretas para quem compra lotes, fração ou casa em empreendimentos novos.
A seguir explica-se o que muda, com base no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, conforme alterado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio.
O que a lei exige nos loteamentos
O artigo 43.º do RJUE estabelece, no seu n.º 1, que os projetos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias, equipamentos e habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível. Os parâmetros para o dimensionamento destas áreas são os que estiverem definidos no plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território aplicável a cada concelho.
Até aqui, o regime não é novo. A alteração relevante está no modo como esta obrigação pode ser cumprida.
A habitação a custos controlados num loteamento já não implica, obrigatoriamente, a cedência de terreno ao município — pode ficar em propriedade privada, desde que cumpra os requisitos legais.
As duas vias possíveis: cedência ou propriedade privada
O artigo 43.º, no seu n.º 3, esclarece que, para se aferir se o projeto de loteamento respeita os parâmetros de dimensionamento fixados no plano territorial aplicável, contam tanto as parcelas de natureza privada afetas a estes fins como as parcelas efetivamente cedidas à câmara municipal.
Isto significa que existem, na prática, dois caminhos possíveis para cumprir a obrigação legal:
Cedência gratuita ao município, nos termos do artigo 44.º, n.º 1, com a parcela a integrar o domínio privado do município — conforme resulta expressamente do n.º 4 deste mesmo artigo.
Manutenção em propriedade privada, promovida pelo próprio loteador, contando essa área para o cumprimento dos parâmetros de dimensionamento, sem necessidade de cedência ou compensação para esse fim.
O n.º 4 do artigo 43.º acrescenta ainda que os espaços verdes, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes e dos edifícios que neles vierem a ser construídos, regendo-se pelas normas do Código Civil relativas à propriedade horizontal (artigos 1420.º a 1438.º-A).
O critério que define a habitação de custos controlados
A lei fixa um critério objetivo para que uma parcela ou lote seja considerado como destinado a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível, para efeitos desta contabilização. O n.º 5 do artigo 43.º do RJUE estabelece que se considera destinada a este fim a área dos lotes ou parcelas em que, pelo menos, 700/1000 — ou seja, 70% — da área de construção sejam afetos a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, nos termos dos respetivos regimes jurídicos.
Este critério é relevante porque determina se um lote misto, com habitação a custos controlados e outros usos, pode ou não ser considerado, na sua totalidade, para efeitos do cumprimento dos parâmetros de dimensionamento exigidos pelo plano territorial.
O que acontece quando há lugar a cedência
Quando a solução escolhida é a cedência ao município, o artigo 44.º, n.º 4, esclarece que as parcelas destinadas a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível são afetas ao domínio privado do município. O município pode, através de regulamento municipal, estabelecer requisitos de admissibilidade destas parcelas, nomeadamente em função da sua dimensão, capacidade edificatória ou localização.
Este mesmo artigo prevê, no n.º 9, que a responsabilidade pelo dimensionamento e execução das áreas afetas a espaços verdes, equipamentos e infraestruturas nas parcelas cedidas para este fim cabe ao município, podendo ser objeto de contrato de urbanização. Já a execução das obras de edificação nas parcelas cedidas é igualmente da responsabilidade do município, nos termos do n.º 10 do mesmo artigo.
Quando não há lugar a cedência nem compensação
O artigo 44.º, n.º 5, prevê situações em que não há lugar a qualquer cedência para fins de habitação pública, de custos controlados ou arrendamento acessível — designadamente quando não existam parcelas que cumpram os requisitos de admissibilidade fixados em regulamento municipal. Nestes casos, o proprietário fica obrigado ao pagamento de uma compensação ao município, em numerário ou em espécie, nos termos definidos em regulamento municipal.
É importante notar, contudo, que quando o próprio promotor decide afetar parte dos lotes a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível em regime de propriedade privada, essa área é incluída na contabilização do cumprimento dos parâmetros exigidos, sem que isso dê lugar a qualquer cedência ou compensação para esse fim.
O que isto significa para quem compra num loteamento novo
Para quem está a considerar comprar um lote, uma fração ou uma casa num loteamento recente, esta alteração tem implicações práticas concretas:
Um loteamento pode incluir habitação a custos controlados que nunca chegará a ser propriedade municipal, mantendo-se antes como propriedade privada do promotor ou de terceiros a quem este a transmita.
As áreas comuns associadas a estes lotes — espaços verdes, infraestruturas viárias, equipamentos — quando de natureza privada, ficam sujeitas ao regime da propriedade horizontal, o que implica direitos e obrigações de manutenção partilhados entre os condóminos.
A edificabilidade das parcelas cedidas para habitação pública ou de custos controlados não prejudica, em regra, a edificabilidade da operação urbanística que deu origem à cedência, salvo disposição em contrário do plano territorial aplicável, conforme previsto no artigo 44.º, n.º 8.
A responsabilidade pela execução das obras nas parcelas cedidas ao município é distinta da responsabilidade pelas obras nas áreas que permanecem em propriedade privada, o que é relevante para avaliar quem responde por eventuais atrasos ou incumprimentos.
Dicas práticas para compradores e promotores
Perante este enquadramento, deixam-se algumas dicas úteis:
Antes de comprar um lote ou fração num loteamento novo, informe-se sobre se as áreas de habitação acessível previstas no projeto foram cedidas ao município ou mantidas em propriedade privada, uma vez que isso pode influenciar a gestão futura do condomínio e das áreas comuns.
Se estiver a promover um loteamento, avalie com apoio técnico qual das duas soluções — cedência ou propriedade privada — melhor se adequa aos objetivos do projeto e ao contexto do mercado local.
Confirme, na documentação do loteamento, qual o regime aplicável a cada parcela ou lote, especialmente em operações que combinem habitação de mercado com habitação a custos controlados.
O acompanhamento por um arquiteto ou outro técnico habilitado é essencial para garantir que a solução escolhida — cedência, propriedade privada ou uma combinação das duas — está corretamente enquadrada nos parâmetros legais e urbanísticos aplicáveis, e que os direitos e deveres de cada parte ficam claramente definidos desde a fase de projeto.
Para refletir
A possibilidade de a habitação a custos controlados permanecer em propriedade privada, promovida pelo loteador, representa uma mudança relevante na forma como se equilibram interesses públicos e privados nos novos loteamentos. Esta flexibilidade pode ampliar a oferta de habitação acessível, mas exige de compradores e promotores uma leitura atenta de cada situação concreta, uma vez que as implicações em termos de gestão, manutenção e responsabilidade variam significativamente entre a via da cedência e a via da propriedade privada.
Compreender estas diferenças, desde a fase de decisão de compra ou de promoção de um loteamento, evita surpresas e permite tomar decisões mais informadas.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
