Licenciamento de obras: Os novos formulários

Quem está a pensar avançar com um projeto de construção, ampliação ou alteração de um imóvel em Portugal vai deparar-se, a partir de 1 de outubro de 2026, com um conjunto de formulários novos e obrigatórios para pedir licença, apresentar comunicação prévia ou solicitar informação prévia junto da câmara municipal. Esta mudança resulta da Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, e insere-se na recente reforma do regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE).

A seguir explica-se, de forma direta, o que está a mudar e o que isso significa na prática para quem quer construir, ampliar ou legalizar um imóvel.

O que aprova esta portaria

A Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, publicada em Diário da República, aprova um conjunto de modelos uniformizados, de utilização obrigatória em todo o território nacional, aplicáveis aos procedimentos previstos no RJUE (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, e recentemente alterado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio).

Os modelos aprovados são, em concreto:

• Requerimento de licença, comunicação prévia ou pedido de informação prévia (aplicável também a pedidos de aperfeiçoamento, entrega de projetos de especialidade e junção de elementos).

• Informação sobre o início dos trabalhos.

• Comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo, para a utilização ou alteração de uso de um edifício ou fração.

• Avisos de publicitação das operações urbanísticas, a afixar no local da obra.

Esta portaria revoga as anteriores Portarias n.º 71-A/2024 e n.º 71-B/2024, de 27 de fevereiro, que deixam de se aplicar.

Porque motivo esta uniformização é relevante

Até agora, cada município podia adotar formulários próprios, com formatos e exigências distintas. Esta dispersão gerava confusão, atrasos e insegurança jurídica, sobretudo em situações de deferimento tácito, em que o comprovativo de pagamento das taxas, por si só, não bastava para atestar de forma clara qual a operação urbanística em causa.

Com a nova portaria, passam a existir apenas três modelos aplicáveis a todo o território nacional, o que simplifica a interação entre os particulares e as câmaras municipais e reduz o risco de interpretações divergentes do RJUE entre municípios.

A partir de 1 de outubro de 2026, o requerimento de licença, comunicação prévia ou informação prévia passa a ser, em conjunto com o comprovativo do pagamento das taxas, o título que comprova a legitimidade da operação urbanística — inclusive em transações imobiliárias.

O que muda na prática para quem promove uma obra

Para o proprietário, promotor ou interessado numa obra, há alguns aspetos concretos a reter:

• Os modelos de requerimento passam a integrar uma síntese urbanística da operação, com os elementos essenciais da pretensão, tal como declarados pelo interessado.

• Esta síntese, associada ao comprovativo de pagamento das taxas, constitui título bastante para comprovar a legitimidade da obra, incluindo perante notários e conservatórias do registo predial.

• Os modelos aplicam-se a diferentes fases da operação urbanística: a fase de projeto, a fase de início da execução da obra e a fase de utilização do edifício.

• Cada município continua a poder exigir elementos adicionais, mas apenas quando expressamente previstos no RJUE, em lei especial, ou quando sejam estritamente indispensáveis à verificação do cumprimento de planos e programas de ordenamento do território — devendo, nesse caso, fundamentar a exigência com indicação da norma concreta aplicável.

Esta exigência de fundamentação por parte do município é particularmente importante: significa que já não é possível às câmaras pedirem documentos "extra" sem justificação legal específica.

Elementos instrutórios: O que passa a ser exigido

Além dos modelos de requerimento, a portaria identifica de forma detalhada os elementos instrutórios — ou seja, os documentos e peças que devem acompanhar cada tipo de pedido, organizados por tipologia de operação urbanística:

• Operações de loteamento.

• Obras de urbanização.

• Obras de edificação (construção, alteração, ampliação).

• Obras de demolição.

• Trabalhos de remodelação de terrenos.

• Utilização ou alteração de uso de edifícios ou frações.

Entre os elementos comuns a praticamente todos os procedimentos contam-se a certidão do registo predial, o levantamento topográfico georreferenciado, a memória descritiva e justificativa do projeto, o enquadramento nos planos territoriais aplicáveis, os termos de responsabilidade dos técnicos autores dos projetos e a declaração de habilitação profissional destes.

Note-se ainda que o plano de acessibilidades passa a integrar o projeto ordenador — normalmente o projeto de arquitetura — devendo as soluções de acessibilidade ser pensadas desde a fase inicial de conceção, e não como correções aplicadas mais tarde.

Data de entrada em vigor

A Portaria n.º 320/2026/1 entra em vigor na mesma data do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que estabelece, no seu artigo 13.º, que a entrada em vigor ocorre no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da respetiva publicação. Isso corresponde a 1 de outubro de 2026, data a partir da qual a utilização destes novos modelos passa a ser obrigatória.

Para refletir

A uniformização dos modelos de requerimento é um passo relevante para simplificar a relação entre os particulares e as câmaras municipais, reduzindo a margem para interpretações divergentes entre municípios. Ainda assim, a complexidade documental exigida pelos elementos instrutórios mantém-se elevada, e um processo mal instruído continua a ser motivo frequente de atrasos ou indeferimentos.

Para quem pretende iniciar um projeto de construção, reabilitação ou alteração de uso, vale a pena antecipar-se a esta transição e preparar a documentação com rigor, junto de uma equipa técnica que domine as novas exigências.

A AC-Arquitetos está disponível para acompanhar todo o processo de licenciamento, desde a conceção do projeto de arquitetura até à submissão junto da câmara municipal. Contacte-nos para uma consulta personalizada sobre o seu projeto.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.