Legalização de obras e edificações: Como regularizar situações urbanísticas
- Ana Carolina Santos
- 17 de abr.
- 3 min de leitura
A legalização de operações urbanísticas é um tema central para quem possui ou pretende adquirir um imóvel em Portugal. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), em vigor através do Decreto-Lei n.º 555/99, estabelece as regras para a regularização de construções realizadas sem o devido licenciamento ou em desconformidade com as normas legais. Este post explica, de forma clara e pragmática, como funciona o processo de legalização, quais os requisitos e implicações para proprietários e interessados.
O que é a Legalização de Operações Urbanísticas?
A legalização é o procedimento que permite regularizar obras ou edificações executadas sem controlo prévio municipal, ou que não cumpram as condições do Licenciamento ou Comunicação Prévia. O objetivo é garantir que as construções passem a cumprir as normas legais e regulamentares em vigor, assegurando a sua integração no território de forma segura e conforme.
Quando se aplica a Legalização?
Construções concluídas ou iniciadas sem licença
Obras realizadas em desconformidade com o Licenciamento
Edificações executadas sem controlo prévio obrigatório
Situações em que seja possível garantir a conformidade com as regras atuais
A Legalização só é viável quando a obra pode ser adaptada ou já cumpre as normas legais e regulamentares em vigor. Caso contrário, pode ser exigida a demolição ou a reposição da situação anterior.
Fases do processo de Legalização
Notificação pela Câmara Municipal
Quando detetada uma situação ilegal, a autarquia notifica o proprietário para iniciar o processo de legalização, fixando um prazo para apresentação do pedido.
Instrução do pedido
O requerente deve apresentar todos os elementos exigidos, como projetos de especialidades, termos de responsabilidade, certificados de aprovação e demais documentos técnicos necessários para garantir a segurança e saúde públicas.
Dispensa de elementos
Caso não haja obras de ampliação ou alteração, podem ser dispensados documentos como:
Calendarização da obra
Estimativa de custos
Caução
Apólice de seguro de construção
Livro de obra
Plano de segurança e saúde
Títulos habilitantes da atividade de construção à data da obra.
Análise técnica e decisão
A Câmara Municipal avalia se a construção pode ser legalizada à luz da legislação atual e das condições técnicas vigentes à data da obra. Pode ser necessário comprovar que as normas técnicas da época foram cumpridas.
Pedido de Informação
O interessado pode solicitar à Câmara Municipal esclarecimentos sobre o processo de Legalização, devendo obter resposta no prazo máximo de 15 dias.
Legalização Oficiosa
Se o proprietário não agir voluntariamente, a câmara pode promover a Legalização oficiosa, exigindo o pagamento das taxas previstas em regulamento municipal. Esta via só é possível para obras que não impliquem cálculos de estabilidade estrutural.
Cobrança de taxas
O não pagamento das taxas devidas pode originar a instauração de execução fiscal para cobrança do valor em dívida.
Aspetos relevantes a considerar
Adequação às normas atuais: A Legalização depende sempre da possibilidade de adaptação da obra às normas em vigor.
Prova da data da obra: Pode ser necessário comprovar a data de execução para aferir quais as normas aplicáveis.
Direitos de terceiros: A Legalização não prejudica eventuais direitos de terceiros afetados pela obra.
Regulamentos municipais: Cada município pode detalhar procedimentos e critérios próprios, sobretudo em aspetos morfológicos e estéticos.
Vantagens da Legalização
Permite a venda, arrendamento ou transmissão do imóvel
Possibilita a obtenção de autorização de utilização (essencial para ligação de água, eletricidade, saneamento e gás)
Regulariza a situação fiscal do imóvel (IMI)
Garante acesso a apoios e incentivos públicos para reabilitação e eficiência energética
Exemplo prático
Imagine que construiu uma garagem ou fez uma ampliação em casa sem pedir licença à Câmara. Para vender ou arrendar o imóvel, ou simplesmente para garantir a ligação de serviços públicos, terá de legalizar a obra. O processo inicia-se com a análise técnica da situação, preparação dos projetos e documentos necessários e submissão do pedido à autarquia. Se a construção cumprir as normas, será emitida a legalização; caso contrário, poderão ser exigidas obras de correção ou, em último caso, a demolição.
Para refletir
A Legalização de operações urbanísticas é fundamental para garantir a segurança jurídica dos imóveis, proteger o investimento dos proprietários e assegurar a qualidade do território construído. O processo pode ser exigente, mas é essencial para valorizar o património e evitar problemas futuros.
