Licenças de construção anteriores a 1977: Oportunidades e regras especiais para a Reabilitação
- Ana Carolina Santos
- 29 de ago.
- 4 min de leitura
A reabilitação urbana tornou-se, nos últimos anos, um dos temas centrais para quem pretende investir, valorizar ou adaptar imóveis. No entanto, para edifícios cuja licença de construção é anterior a 1977, o enquadramento legal apresenta especificidades relevantes, facilitando muitas operações e abrindo portas a oportunidades únicas para proprietários, investidores e quem procura habitação em localizações centrais e históricas.
Neste post, sistematizamos as principais vantagens e as regras funcionais (com as suas exceções) aplicáveis a edifícios com licença anterior a 1977, de acordo com o quadro legal nacional. Se tem um imóvel nestas condições, a reabilitação pode ser mais simples — mas também exige atenção a aspetos fundamentais.
Porquê 1977? O marco legal e urbanístico
O ano de 1977 é um marco essencial, pois antecede a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 445/91 e a consolidação de instrumentos de controlo urbanístico mais exigentes. Muitos edifícios, sobretudo em zonas históricas, com licenças emitidas antes dessa data, beneficiam de regimes especiais de apreciação e recuperação devido:
À necessidade de valorizar o património construído;
À dificuldade ou impossibilidade de cumprimento integral das normas técnicas atuais (nomeadamente do RGEU — Regulamento Geral das Edificações Urbanas);
À vontade de evitar demolições em larga escala e manter a identidade dos bairros e cidades.
Vantagens da licença anterior a 1977
Os imóveis com licença anterior a 1977 dispõem de vantagens importantes no âmbito da reabilitação, especialmente quando comparados com edifícios construídos após essa data. Destacam-se:
Maior flexibilidade na aplicação de normas técnicas e funcionais.
Possibilidade de aplicação de regimes excecionais, estabelecidos por portarias específicas e diplomas como a Portaria n.º 243/84.
Isenção de algumas exigências do RGEU em situações devidamente fundamentadas, nomeadamente em questões dimensionais, salubridade, compartimentação, pé-direito, acessibilidade e instalações técnicas.
Reconhecimento, por via legal, das limitações inerentes ao edificado antigo e consolidação da favorecida reabilitação em vez de solução demolidora.
Regras funcionais: O que pode realmente mudar?
Quando se intervém num edifício de licença anterior a 1977, a regra fundamental é: respeitar o existente possibilitando melhorias, mas sem impor a totalidade das novas normas de construção que o edifício não consegue cumprir sem profundas alterações (nem sempre viáveis, nem economicamente proporcionais).
Principais regras funcionais e exceções:
Dimensões mínimas de compartimentos: Admite-se redução de áreas mínimas, nomeadamente de quartos, cozinhas e instalações sanitárias, respeitando tolerâncias estipuladas nas portarias.
Pé-direito: Pode ser inferior ao atualmente exigido em edifícios novos, dentro dos limites legais para o edificado existente.
Compartimentação e usos: Aceitam-se soluções em que a funcionalidade seja assegurada, mesmo sem compartimentos autónomos para todas as funções.
Ligação a infraestruturas: A reabilitação só pode avançar se for possível garantir ligação às redes fundamentais (abastecimento de água, saneamento, eletricidade).
Acessibilidade: Existem exceções específicas para o cumprimento das regras de acessibilidade, sempre que seja tecnicamente impraticável adaptar completamente imóveis antigos.
Instalações sanitárias: Admite-se, por exemplo, a existência de apenas uma casa de banho completa em frações com mais compartimentos.
Demolição de paredes interiores: Pode ser exigida para garantir a funcionalidade, desde que salvaguardada a estabilidade estrutural.
Áreas de compartimentos e outras tolerâncias: Existem tabelas específicas que permitem, entre outros, cozinhas entre 4 e 5 m², quartos com áreas adaptadas ao número total de compartimentos, corredores mais estreitos, escadas e patamares com dimensões mínimas ajustadas às características construtivas iniciais.
Atenção:
Estas regras e exceções só se aplicam, em regra, a edifícios com acesso independente e possibilidade de ligação direta às infraestruturas.
O incumprimento das normas pode ser admitido, mas sempre mediante fundamentação técnica e aprovação camarária, e desde que não coloque em risco a segurança, salubridade e uso habitacional.
Há regimes ainda mais simplificados para determinadas áreas de construção clandestina anteriores a 1976, com requisitos mínimos de habitabilidade e segurança definidos em legislação própria.
Processo de Reabilitação: O que esperar
A tramitação processual de legalização, reabilitação ou alteração de edifícios pré-1977 difere em aspetos críticos:
Análise em vistoria técnica: Cada caso é sujeito a vistoria para avaliação de condições técnicas e de habitabilidade, com apreciação casuística dos requisitos a cumprir.
Projeto simplificado: Frequentemente, admite-se a apresentação de projetos mais simples, adequados à dimensão da intervenção e ao objetivo da legalização.
Reforço das garantias de salubridade e segurança: Sempre obrigatórios, mesmo perante exceção ao cumprimento integral das atuais normas do RGEU.
Respeito pelo valor patrimonial e enquadramento histórico: Os projetos devem contribuir para valorização do edificado e preservar, sempre que possível, traços de identidade local.
Principais benefícios para Proprietários e Promotores
Facilidade de aproveitamento de edifícios em localizações premium, muitas vezes impossíveis de replicar em construção nova.
Redução de custos de obra por não obrigar a intervenções profundas para cumprimento de normas técnicas recentes.
Menor risco de processos demorados de legalização, quando cumpridos os requisitos mínimos e observadas as exceções.
Incentivo legal à reabilitação e manutenção dos centros urbanos.
Conselhos práticos para quem pretende reabilitar
Consulte sempre um arquiteto — as interpretações legais variam e a experiência do projetista é fundamental para aproveitar ao máximo as exceções.
Solicite o histórico do imóvel e a documentação da licença de construção para comprovar a sua data.
Planeie o projeto com base nas reais limitações e potencial do edifício, evitando alterações desnecessárias ou onerando custos com imposições técnicas inatingíveis.
Prepare-se para eventuais exigências de reforço estrutural ou de melhoria das condições sanitárias e de ventilação.
Informe-se sobre o plano diretor municipal e os regulamentos urbanísticos locais: podem existir orientações restritivas ou incentivos adicionais à reabilitação.
Para considerar
A existência de um regime diferenciado para edifícios com licença anterior a 1977 representa uma janela de oportunidade para valorizar património, rejuvenescer centros urbanos e responder à procura de habitação ou investimento em áreas consolidadas das nossas cidades. No entanto, cada caso exige análise ponderada, diagnóstico técnico e acompanhamento qualificado. Reabilitar não significa apenas restaurar fachadas — é também garantir segurança, conforto, funcionalidade, e valor patrimonial, respeitando a história, mas potenciando o futuro do imóvel.
Tem um edifício com licença anterior a 1977, pensa reabilitar ou tem dúvidas sobre as regras a aplicar? Contate a AC-Arquitetos. Orientamos cada projeto com conhecimento, proximidade e segurança para tirar o melhor partido de cada imóvel.
