Reabilitação Urbana: De exceção a novo paradigma nas cidades portuguesas

A reabilitação urbana mudou radicalmente de papel nas cidades portuguesas. Durante décadas, foi tratada como uma medida de último recurso ou exceção, pensada apenas para casos muito específicos de edifícios degradados. Hoje, reabilitar é regra: tornou-se protagonista das políticas urbanas, das estratégias de regeneração e das melhores práticas da arquitetura actual. As nossas cidades espelham essa transformação — e, mais do que nunca, importa perceber o que mudou, porquê e o que isto implica para quem vive, investe ou trabalha no sector.

Conjunto de três edifícios reabilitados e remodelados em Lisboa

O antigo paradigma: Reabilitar era exceção

Durante grande parte do século XX e do início deste século, construir novo era o caminho natural:

• Expansão urbana acelerada: o crescimento das cidades fez-se “para fora”, criando bairros e zonas novas, muitas vezes ignorando o potencial do edificado existente;

• Legislação exigente – RGEU: o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) previa regras rígidas aplicáveis tanto a obra nova como a intervenção em edifícios existentes. A consequente dificuldade técnica e financeira distanciava muitos promotores e proprietários das operações de reabilitação;

• Crise do edificado antigo: muitos dos prédios nas zonas históricas caíram em abandono, degradaram-se ou foram demolidos, incapazes de competir com a oferta nova, mais “fácil” de licenciar e de financiar.

Reabilitar era, assim, visto como exceção – e não como estratégia prioritária.

Os motivos da mudança de paradigma

As últimas décadas trouxeram mudanças estruturais, normativas e económicas:

• Reconhecimento do valor patrimonial e cultural: as cidades (e os seus centros históricos) são hoje reconhecidas como activos culturais, turísticos e identitários de valor inestimável;

• Sustentabilidade e economia circular: a reabilitação reduz consumo de recursos, produção de resíduos e necessidade de novas infraestruturas – alinhando-se com os principais desafios ambientais e as agendas europeias e nacionais de sustentabilidade;

• Mais incentivos e programas específicos: políticas de apoio financeiro, fiscais e programas como o IFRRU ou o Reabilitar para Arrendar passaram a priorizar a recuperação do edificado;

• Mudança legislativa: o RJUE (Regime Jurídico de Urbanização e Edificação), os mecanismos de exceção previstos para reabilitação urbana e a interpretação mais flexível do RGEU vieram desbloquear muitos dos obstáculos anteriores.

A Reabilitação como regra: O novo quadro

Hoje, a reabilitação é, na prática, o eixo central da política e prática urbanística portuguesa:

• Nas cidades consolidadas, reabilitar não é só permitido — é preferível e, em muitos casos, obrigatório.

• O novo quadro legal valoriza a adaptação do edificado ao presente, aceitando soluções que conciliam história, conforto e inovação.

• A reabilitação assume-se como estratégia transversal, quer para habitação, quer para equipamentos, turismo ou comércio.

Pontos-chave legislativos

• Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE): Foca a compatibilização entre as exigências contemporâneas de conforto, segurança e eficiência energética e as especificidades do edificado existente, nomeadamente no respeitante à reabilitação e alteração.

• Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU): Continua a ser referente técnico fundamental. Todavia, em contexto de reabilitação, são possíveis algumas adaptações justificadas caso não estejam em causa condições indispensáveis de segurança, salubridade, acessibilidade e funcionalidades essenciais.

Tolerâncias e Exceções permitidas

• Áreas dos compartimentos: aceitam-se dimensões menores mediante justificação técnica;

• Pé-direito: admissível a redução pontual do pé-direito mínimo em zonas técnicas ou em obras de reabilitação, desde que garantidos requisitos mínimos de salubridade e segurança;

• Instalações sanitárias, cozinhas e acessos: a legislação permite soluções específicas ajustadas à realidade e limitações do edifício original, preservando características arquitetónica relevantes e promovendo a funcionalidade;

• A reabilitação pode justificar a manutenção de características construtivas originais que, em obra nova, seriam inviáveis.

Benefícios práticos – O que ganha o cidadão, o proprietário e a cidade?

A inversão do paradigma traz vantagens palpáveis:

• Mais habitação onde é mais precisa – aproveitamento de edifícios vazios ou subutilizados, recuperação do parque habitacional;

• Valorização patrimonial – aumento do valor dos imóveis reabilitados;

• Redução de custos sociais e ambientais – menor urbanização desenfreada, melhor integração paisagística e social;

• Estímulo à economia local – conservação de identidade local e geração de emprego qualificado;

• Aproximação dos serviços às pessoas – potencial para usos mistos e revitalização do comércio de proximidade.

Obstáculos e Responsabilidades

Apesar dos avanços, persistem desafios:

• Necessidade de projetos tecnicamente rigorosos – a “flexibilização” legal não pode comprometer a segurança e a saúde dos ocupantes;

• Gestão criteriosa das exceções – cada caso deve ser devidamente fundamentado e sujeito ao crivo dos especialistas e das entidades licenciadoras;

• Exigências em matéria de acessibilidade e sustentabilidade – a legislação obriga à integração de soluções adequadas, sempre que possível, nomeadamente no cumprimento do DL 163/2006 sobre acessibilidades.

Edifício reabilitado e remodelado em Lisboa, visto do interior

Conselhos práticos para Promotores e Proprietários

• Recorrer sempre a equipas técnicas experientes na legislação, na prática de reabilitação e no diálogo com as entidades municipais;

• Ter presente que cada caso é único: a análise cuidada e o diálogo com as autoridades são fundamentais;

• Valorizar as soluções integradas: reabilitar é mais do que “recuperar paredes”, impõe visão estratégica sobre conforto, funcionalidade e valorização patrimonial;

• Aproveitar os incentivos disponíveis e informarem-se quanto às linhas de financiamento e apoios.

Para considerar

A reabilitação urbana deixou de ser exceção para se tornar a regra. Este novo paradigma exige mais conhecimento, mais ponderação e mais rigor, mas traz também maiores compensações — para quem investe, para quem vive na cidade e para a qualidade urbana do nosso país. Viver e construir cidade, hoje, passa sobretudo por saber reabilitar e adaptar, equilibrando património e inovação.

Se está a considerar avançar com um projeto de reabilitação urbana ou quer saber como tornar o seu imóvel compatível com as exigências actuais, a AC-Arquitetos está disponível para o apoiar nas fases do processo. Contacte-nos, estamos prontos para transformar o seu património em valor acrescentado para si e para a cidade.