Reabilitar sem perder habitabilidade: As regras aplicáveis a edifícios antigos

Reabilitar um edifício antigo implica frequentemente confrontar plantas desenhadas há décadas com as exigências atuais de conforto e funcionalidade. Existe legislação específica que define, precisamente, o que é exigido nestas intervenções, permitindo equilibrar a preservação do edificado existente com condições de habitabilidade adequadas.

Vista do interior de um apartamento reabilitado pertencente a um edifício antigo

O diploma que regula a matéria

A Portaria n.º 304/2019, de 12 de setembro, define os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou frações com licença de construção emitida até 1 de janeiro de 1977, sempre que se destinem a ser total ou predominantemente afetos ao uso habitacional. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951, é aplicável subsidiariamente às matérias reguladas por esta portaria.

A reabilitação de edifícios antigos não obriga a cumprir todas as regras da construção nova, mas exige o respeito por requisitos mínimos de segurança, conforto e salubridade.

Dois tipos de intervenção, duas lógicas diferentes

A portaria distingue claramente entre dois tipos de obras de alteração, com consequências práticas distintas:

• Obras de pequena reorganização espacial — alteram no máximo um terço dos compartimentos, não aumentam mais do que um compartimento e não modificam escadas, corredores, número de habitações ou de pisos; as regras aplicam-se apenas aos espaços concretamente intervencionados

• Obras de grande reorganização espacial — todas as restantes situações de alteração; as regras aplicam-se a toda a habitação objeto de intervenção

Nas obras de ampliação, a parte pré-existente segue as regras da reorganização espacial (pequena ou grande, conforme o caso) e a parte ampliada segue o RGEU; nas obras de reconstrução aplica-se a lógica inversa quando a reconstrução não é total.

O que muda no interior das habitações

Alguns dos requisitos mais relevantes definidos pela Portaria n.º 304/2019 para o interior das habitações são:

• Pé-direito — pode manter-se o existente desde que não seja inferior a 2,30 m nos compartimentos habitáveis e 2,10 m nos não habitáveis (artigo 4.º)

• Sala e quartos — em obras de grande reorganização, a sala deve ter área útil mínima de 10 m2 (ou 14 m2 se incluir cozinha) e os quartos, no mínimo, 6,5 m2 (artigo 5.º)

• Instalações sanitárias — devem cumprir requisitos mínimos de equipamento consoante a tipologia resultante do imóvel (artigo 6.º)

• Iluminação e ventilação — os compartimentos habitáveis intervencionados devem ter vãos com área não inferior a um duodécimo da área do compartimento (artigo 9.º)

Espaços comuns e edificação em conjunto

A portaria dispensa também, em certas condições, o cumprimento integral de algumas normas do RGEU relativas a escadas, elevadores e sistemas de evacuação de lixo existentes, desde que não se reduzam as suas dimensões ou características funcionais atuais (artigos 12.º e 13.º). No que respeita à edificação em conjunto, a altura máxima e o afastamento entre fachadas podem manter desconformidades pré-existentes, sem que seja permitido o seu agravamento (artigos 15.º e 16.º).

Prática comum na análise de projetos

É prática corrente que o técnico responsável avalie, caso a caso, se a intervenção projetada se enquadra como pequena ou grande reorganização espacial, dado que esta classificação determina diretamente quais os requisitos aplicáveis a cada compartimento. Esta análise inicial condiciona todas as decisões seguintes de projeto e deve ser feita antes de avançar com o desenho definitivo das soluções arquitetónicas.

Para refletir

A reabilitação de edifícios com licença anterior a 1977 segue um regime próprio, pensado para conciliar a realidade construtiva existente com padrões de habitabilidade condignos. Compreender esta distinção entre pequena e grande reorganização espacial, e saber quais os requisitos que se aplicam à intervenção pretendida, é determinante para o sucesso e a viabilidade económica de qualquer projeto de reabilitação.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.