Regularização de Imóveis Devolutos: O caminho prático para recuperar propriedades abandonadas
- Ana Carolina Santos
- 25 de dez. de 2025
- 6 min de leitura
Portugal enfrenta um problema significativo de imóveis devolutos. Segundo dados dos Censos de 2021, existem mais de 723 mil habitações desocupadas no país, representando aproximadamente 8% do parque habitacional total. Numa situação de crise habitacional e pressão sobre o direito à moradia, a regularização destes imóveis tornou-se prioridade nacional. Este post detalha o enquadramento legal, as responsabilidades dos proprietários e os procedimentos práticos para regularizar uma propriedade devoluta.
O que significa um Imóvel Devoluto?
Segundo a legislação portuguesa, especificamente o Decreto-Lei nº 159/2006, um imóvel é classificado como devoluto quando se encontra desocupado há mais de um ano consecutivo. Esta desocupação é evidenciada por indícios específicos que as Câmaras Municipais utilizam para identificação:
Inexistência de contratos em vigor com empresas de fornecimento de água, gás, eletricidade ou telecomunicações
Consumo nulo ou muito reduzido (máximo 7 metros cúbicos de água anuais; máximo 35 kWh de eletricidade)
Confirmação por vistoria municipal de desocupação efetiva
A simples desocupação não torna automaticamente um imóvel "devoluto" — é necessária uma declaração formal da Câmara Municipal. Contudo, a lei prevê exceções legítimas, situações em que um imóvel pode estar desocupado sem ser classificado como devoluto.
Situações em que imóveis desocupados NÃO são devolutos
A lei reconhece que existem razões válidas para um imóvel estar temporariamente desocupado:
Primeira habitação ou uso periódico:
Segundas habitações para férias, descanso ou uso próprio
Habitações para arrendamento sazonal
Habitações de emigrantes ou pessoas deslocadas por razões de saúde, formação ou profissão
Motivos de obra ou processo legal:
Decorrem obras de reabilitação devidamente certificadas pelo município
Menor de um ano desde conclusão de construção ou emissão de licença de utilização
Propriedade adquirida para revenda (com isenção fiscal adequada)
Imóvel sujeito a conflito judicial que impeça uso
Pessoa proprietária reside em lar ou presta cuidados permanentes como cuidador informal
Motivos comerciais:
Imóvel integra empreendimento turístico ou alojamento local registado
Estas exceções são importantes: se o seu imóvel se enquadra numa destas situações, a desocupação não constituirá problema legal ou fiscal.
Responsabilidades Legais do proprietário
O Dever de Utilização e Conservação
Desde 2014, a Lei nº 31/2014, de 30 de maio, estabeleceu expressamente que os proprietários têm dever legal de utilizar, conservar e reabilitar os imóveis. Esta não é uma recomendação — é uma obrigação legal. O proprietário que deixe um imóvel devoluto e degradado incorre em responsabilidades múltiplas.
Manutenção mesmo em desocupação
Mesmo que um imóvel esteja legalmente devoluto (por motivo de obra ou outra justificação), o proprietário é responsável pela sua manutenção:
Janelas, portas e outros vãos devem estar protegidos e fechados
Estrutura não pode apresentar riscos de segurança
Fachada não pode estar deteriorada de forma manifesta
Infiltrações e problemas estruturais devem ser reparados
A negligência nesta manutenção pode resultar em acusações de violação do dever legal de conservação.
Penalizações Fiscais para Imóveis Devolutos
Agravamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
As penalizações fiscais são significativas e progressivas:
Imóvel devoluto em zona de baixa ou média pressão urbanística:
Taxa base de IMI: 0,3% a 0,45%
Com devolução (mais de 1 ano): taxa pode triplicar para até 1,35%
Agravamento progressivo: 20% adicional a cada ano que se mantém devoluto
Imóvel devoluto em zona de alta pressão urbanística:
Taxa base pode ser até 10 vezes superior
Agravamento anual adicional de 20%
Majorações adicionais deliberadas pelo município:
Imóvel destinado a habitação (não arrendado nem afeto a habitação própria): 50% de aumento
Proprietário é pessoa coletiva ou entidade comercial (incluindo alojamento local): 100% de aumento
Estas penalizações acumulam-se, tornando muito oneroso manter um imóvel devoluto sem justificação.
Fase 1: Identificação e comunicação da Câmara
Como o Município identifica um Imóvel Devoluto
A Câmara Municipal utiliza procedimentos sistemáticos:
Análise de registos de consumos (água, eletricidade, gás, telecomunicações)
Consulta a bases de dados de contratos vigentes
Realização de vistorias in loco para confirmar desocupação
Comparação com registos prediais
Quando identifica um imóvel suspeito de devolução, a Câmara notifica o proprietário formalmente.
O procedimento formal de declaração
O Decreto-Lei nº 159/2006 (alterado pelo Decreto-Lei nº 67/2019) estabelece um procedimento:
A Câmara Municipal contacta o proprietário informando-o de que o imóvel pode ser classificado como devoluto
O proprietário tem oportunidade de se pronunciar e apresentar justificação
Se a justificação não é aceite, é emitida declaração formal de devoluto
Esta declaração começa a surtir efeitos fiscais imediatamente
Fase 2: Opções para regularizar um Imóvel Devoluto
Opção 1: Arrendar o imóvel voluntariamente
A forma mais simples e vantajosa é arrendar o imóvel:
Benefício: Remove a classificação de devoluto imediatamente
Processo: Celebrar contrato de arrendamento com qualquer pessoa, entidade pública ou privada
Isenção fiscal: O IMI deixa de sofrer agravamentos quando o imóvel está arrendado
Prazo: O arrendamento começa a surtir efeitos na data de celebração do contrato
O arrendamento é fortemente incentivada pela legislação atual.
Opção 2: Reabilitar o imóvel para utilização pessoal
Se o proprietário pretende afectar o imóvel a habitação própria:
Deve iniciar obras de reabilitação certificadas pela Câmara
Durante a duração das obras, o imóvel não é classificado como devoluto
Após conclusão, o imóvel deixa de ser devoluto por estar ocupado
Este é um caminho legítimo para proprietários que desejam recuperar a sua propriedade para uso pessoal.
Opção 3: Vender o imóvel
A venda é sempre uma opção:
Remove imediatamente a condição de devoluto
O novo proprietário assume responsabilidade sobre o imóvel
Não há obrigatoriedade legal de aceitar qualquer oferta específica
Contudo, imóveis devolutos apresentam dificuldades de comercialização: financiamento bancário é mais restrito, valor de mercado é afetado, e potenciais compradores hesitam.
Fase 3: Benefícios e Incentivos para Reabilitação
Se optar por reabilitar o imóvel, Portugal oferece diversos incentivos:
Benefícios Fiscais
Isenção de IMI: até 3 anos após conclusão das obras (prorrogável a 5 anos) se o imóvel melhorar em pelo menos 2 níveis de conservação
IVA reduzido: 6% em imóveis em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)
Isenção de IMT: na compra para reabilitação e na primeira venda após reabilitação
Dedução no IRS: até 500€ dos encargos com reabilitação
Tributação reduzida: 5% em mais-valias e rendimentos de imóveis reabilitados
Redução de taxas municipais: até 80% em taxas de urbanização e outras
Apoios Técnicos e Financeiros
Acesso a linhas de crédito especializadas para reabilitação
Apoio técnico de entidades como o IHRU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana)
Possibilidade de se integrar em programas municipais de reabilitação
Apoio na elaboração de projetos técnicos
A reabilitação é economicamente interessante se se beneficiar destes incentivos.
"A regularização de um imóvel devoluto é tanto uma responsabilidade legal como uma oportunidade de investimento."
Conselhos práticos para proprietários
Se identifica que seu Imóvel pode ser Devoluto
Primeiro passo: Contacte a Câmara Municipal e solicite informação sobre o estatuto do seu imóvel. Não aguarde notificação — ser pró-ativo demonstra boa-fé.
Segundo passo: Reúna documentação que comprove exceção legítima (contrato de obra, comprovativo de destino a segunda habitação, etc.).
Terceiro passo: Se o imóvel está efetivamente devoluto, considere:
Arrendá-lo rapidamente (é a solução mais simples)
Iniciar obras de reabilitação (se tenciona usar o imóvel)
Vender (se não tem perspectiva de rentabilizar)
Quarto passo: Se optar por reabilitação, consulte um arquitecto especializado em reabilitação urbana para otimizar os incentivos fiscais disponíveis.
Monitorização Fiscal
Acompanhe regularmente o estatuto do seu imóvel junto da Câmara
Mantenha registos de comunicações e documentação
Fique atento a notificações de agravamento de IMI
Responda celeremente a qualquer contacto da administração
Investimento futuro
Se adquire um imóvel sabidamente devoluto com intenção de reabilitar:
Documente o estado anterior (fotografias, vistoria técnica)
Negocie o preço tendo em conta o estado de conservação
Beneficie ao máximo dos incentivos fiscais (que são substanciais)
Considere o timing: quanto mais rápido reabilitar, menor a exposição a penalizações
Situação atual: Alterações recentes à legislação
Revogação do Arrendamento forçado
Em julho de 2024, o Decreto-Lei nº 43/2024 revogou o regime de arrendamento forçado de imóveis devolutos que tinha sido implementado em 2023. Esta medida, que permitia aos municípios forçar o arrendamento de imóveis devolutos ao Estado, foi considerada controvertida e deixou de vigorar.
Implicação prática: Atualmente, o proprietário não está sujeito a arrendamento forçado, mas continua sujeito a:
Penalizações fiscais progressivas
Dever legal de utilização e conservação
Possível ação judicial por incumprimento de deveres
Para considerar
A designação de um imóvel como devoluto não é uma sentença definitiva — é um sinal de alerta que exige ação. Portugal enfrenta uma urgência real em colocar imóveis vazios ao serviço da sociedade, seja através de arrendamento, reabilitação ou venda. A legislação atual oferece múltiplas opções: incentivos fiscais significativos para reabilitação, benefícios para quem arrenda, e processo de regularização relativamente claro. O que não existe é uma opção de inércia. Proprietários de imóveis devolutos enfrentam custos crescentes, responsabilidades legais aumentadas, e depreciação contínua do valor da propriedade. A ação antecipada — contactar a Câmara, documentar a situação, decidir sobre uma estratégia — é sempre superior a deixar o imóvel deteriorar-se.
Seja o objetivo arrendar, reabilitar ou vender, cada opção é viável com planeamento adequado. O fundamental é reconhecer que um imóvel desocupado exigirá, numa forma ou outra, intervenção do proprietário. Quanto mais cedo esta intervenção ocorrer, menos dispendiosa será, e maiores serão as oportunidades de rentabilização.
