Caminhos de Serventia: Compreender o conceito e as implicações práticas

Quando se adquire ou se pretende construir num terreno em Portugal, uma das questões que frequentemente surge é a do acesso ao imóvel. Nem todos os terrenos dispõem de confrontação direta com uma via pública, o que leva à necessidade de utilizar caminhos que atravessam propriedades vizinhas. É aqui que entram os chamados "caminhos de serventia" — uma expressão popular que designa, na prática, situações jurídicas distintas e que merecem ser esclarecidas.

Caminho de Serventia: Conceito e natureza jurídica

A expressão "caminho de serventia" é frequentemente utilizada no quotidiano para designar um caminho privado que permite o acesso a um terreno através de uma propriedade vizinha. No entanto, do ponto de vista jurídico, esta expressão não tem uma definição legal autónoma e pode referir-se a realidades distintas.

Na maioria dos casos, quando se fala de caminho de serventia, está-se a referir a uma servidão de passagem — um direito real sobre coisa alheia que permite ao proprietário de um prédio (designado por prédio dominante) utilizar uma faixa de terreno de outro prédio (designado por prédio serviente) para estabelecer comunicação com a via pública.

Servidão Predial: Definição legal

O Código Civil Português define servidão predial, no seu artigo 1543.º, como "o encargo imposto num prédio em proveito exclusivo de outro prédio pertencente a dono diferente". Neste contexto:

• Prédio serviente: O prédio que fica onerado com o encargo, ou seja, aquele sobre o qual passa a servidão

• Prédio dominante: O prédio que beneficia da servidão, tendo o direito de utilizar a faixa de terreno

É fundamental compreender que a servidão não transfere a propriedade do solo. O terreno sobre o qual passa a servidão continua a pertencer ao proprietário do prédio serviente, que mantém o direito de propriedade, mas fica sujeito à limitação imposta pela servidão.

Servidão de Passagem: Quando existe e como se constitui

A servidão de passagem, também designada por servidão de trânsito, é uma espécie particular de servidão predial destinada a garantir o acesso de um prédio à via pública quando este não dispõe de comunicação direta ou suficiente.

Pressupostos da Servidão de Passagem

Nos termos do artigo 1550.º do Código Civil, os proprietários de prédios que se encontrem numa das seguintes situações têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos:

1. Prédios sem comunicação com a via pública (encrave absoluto)

Quando o prédio não tem qualquer acesso direto à via pública, encontrando-se completamente rodeado por propriedades alheias.

2. Prédios com comunicação insuficiente (encrave relativo)

Quando o prédio tem acesso à via pública, mas este é insuficiente ou inadequado, nomeadamente quando:

• O acesso existente é manifestamente estreito ou em mau estado

• A criação de um novo acesso pelo próprio terreno implicaria obras de custo desproporcionado face aos lucros ou vantagens derivados da exploração do prédio

• As condições de acesso não permitem a exploração normal do terreno

A existência de encrave predial — absoluto ou relativo — constitui o pressuposto essencial para a constituição de uma servidão de passagem, garantindo que nenhum prédio fique isolado ou sem utilização económica adequada.

Modos de Constituição da Servidão de Passagem

As servidões de passagem podem ser constituídas através de diversos modos, conforme previsto no artigo 1547.º do Código Civil:

Por contrato

Acordo voluntário entre o proprietário do prédio dominante e o proprietário do prédio serviente, mediante escritura pública (quando o valor do prédio ultrapassa determinado montante) ou contrato particular. Este acordo deve ser registado na Conservatória do Registo Predial para produzir efeitos perante terceiros.​

Por testamento

Quando o proprietário de um prédio, no seu testamento, constitui uma servidão a favor de outro prédio ou sobre o seu próprio prédio em benefício de terceiro.

Por usucapião

A servidão pode ser adquirida por posse continuada e pública durante 20 anos, mas apenas quando se trate de servidões aparentes — isto é, servidões que se revelam por sinais visíveis e permanentes, como um caminho trilhado, pavimentado, delimitado por muros ou vedações.

As servidões não aparentes não podem ser constituídas por usucapião, conforme o artigo 1548.º do Código Civil.​

Por sentença judicial (constituição coerciva)

Nos casos de servidões legais de passagem, quando o proprietário do prédio encravado não consegue chegar a acordo com o proprietário do prédio vizinho, pode recorrer aos tribunais para exigir a constituição da servidão.

Neste caso, é devida indemnização ao proprietário do prédio serviente, correspondente ao prejuízo sofrido, nos termos do artigo 1554.º do Código Civil.​

Por destinação do pai de família

Modo de constituição que ocorre quando o proprietário de dois prédios contíguos estabelece entre eles uma relação de dependência que, após a sua morte ou alienação de um dos prédios, se transforma em servidão.

Diferença entre Caminho Público e Caminho de Serventia

Uma das confusões mais frequentes reside na distinção entre caminhos públicos e caminhos privados (servidões de passagem). Esta diferença é crucial, nomeadamente para efeitos de licenciamento de obras de construção.

Via Pública

Uma via pública caracteriza-se pelos seguintes elementos:​

• Propriedade: Pertence ao domínio público (Estado, município ou freguesia)

• Gestão: Compete à entidade pública proprietária

• Acesso: Livre e geral para toda a população

• Manutenção: Responsabilidade da entidade pública

• Efeito jurídico: Divide juridicamente o terreno que atravessa, constituindo duas parcelas prediais distintas

Caminho de Serventia (Servidão de Passagem)

Por oposição, um caminho de serventia ou servidão de passagem apresenta as seguintes características:​

• Propriedade: O solo continua a pertencer ao proprietário do prédio serviente

• Gestão: Não há gestão pública

• Acesso: Limitado ao titular do prédio dominante (e eventualmente a terceiros por ele autorizados)

• Manutenção: Pode caber ao beneficiário da servidão, conforme acordo ou decisão judicial

• Efeito jurídico: Não divide o terreno — é apenas um direito real que onera o prédio serviente

Caminhos Vicinais

Os caminhos vicinais constituem uma categoria intermédia: são caminhos públicos rurais, destinados a dar acesso a terrenos agrícolas ou florestais, cuja gestão compete às Juntas de Freguesia.​

Estes caminhos distinguem-se das servidões de passagem porque têm vocação pública de ligação e trânsito rural, sendo utilizados por um número indeterminado de pessoas, e não apenas pelos proprietários de prédios específicos.

Implicações para o Licenciamento de Obras

A existência de um caminho de serventia — ou seja, de uma servidão de passagem — em vez de acesso direto a partir de via pública tem implicações muito relevantes para quem pretende construir num terreno.

Requisito de acesso direto à via pública

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e os regulamentos municipais exigem, regra geral, que o terreno onde se pretende edificar tenha acesso direto a partir de via pública.

Isto significa que:

• O prédio deve confrontar diretamente com a via pública

• Não basta ter acesso à via pública através de servidão de passagem sobre prédio vizinho

• A via pública deve ter o perfil, pavimento e infraestruturas exigíveis (água, saneamento, eletricidade)

Servidão de Passagem não substitui via pública

Diversos pareceres emitidos pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) têm confirmado de forma consistente que a existência de uma servidão de passagem, mesmo que devidamente titulada por escritura pública ou sentença judicial, não configura um arruamento público para efeitos de licenciamento de obras.

Assim, a ausência de confrontação direta com via pública constitui, na maioria dos municípios, fundamento para indeferimento de pedidos de licenciamento de obras de construção.

Soluções alternativas

Quando um terreno não confronta diretamente com a via pública, existem algumas soluções possíveis:​

Classificação do caminho como via pública

O proprietário pode solicitar à Câmara Municipal a classificação de um caminho como via pública, mediante o cumprimento de requisitos técnicos e a cedência de terreno ao município.

Loteamento ou operação de urbanização

Através da abertura de arruamentos e cedência ao município, é possível criar acesso direto a partir de via pública.

Aquisição de parcela de terreno vizinho

Adquirir uma faixa de terreno do prédio confinante que tenha confrontação com a via pública, de forma a alargar o prédio até à via pública.

Condomínio fechado

Em casos específicos e mediante aprovação municipal, pode ser viável construir em regime de condomínio privado, partilhando infraestruturas e acesso com outros proprietários.

Direitos e obrigações das partes

Direitos do proprietário do prédio dominante

O proprietário do prédio dominante tem o direito de:

• Utilizar a servidão de passagem conforme o título constitutivo ou a decisão judicial

• Passar a pé, com veículos ou animais, conforme o estabelecido

• Exigir que o proprietário do prédio serviente não pratique atos que perturbem ou impedam o exercício da servidão

• Realizar obras de manutenção necessárias ao exercício da servidão, quando acordado ou determinado judicialmente

Obrigações do proprietário do prédio serviente

O proprietário do prédio serviente fica sujeito às seguintes limitações:​

• Não pode praticar atos que perturbem ou impedam o exercício da servidão

• Não pode modificar unilateralmente o local de exercício da servidão (salvo nos casos previstos no artigo 1568.º do Código Civil)

• Deve tolerar o exercício da servidão conforme o título constitutivo

No entanto, o proprietário do prédio serviente mantém a propriedade do solo e pode utilizá-lo para fins que não interfiram com a servidão.

Mudança de Local da Servidão

O artigo 1568.º do Código Civil permite ao proprietário do prédio serviente, em determinadas circunstâncias e mediante razões de equidade, exigir a mudança da servidão para outro sítio no mesmo prédio ou noutro prédio seu.

Esta faculdade é irrenunciável, mas a alteração só pode ser feita:​

• Quando não agrave a situação do prédio dominante

• Mediante acordo com o proprietário do prédio dominante ou, na falta deste, por decisão judicial

Extinção da Servidão de Passagem

As servidões de passagem podem extinguir-se por diversos motivos, previstos no Código Civil:

Não uso durante 20 anos

Se o proprietário do prédio dominante não utilizar a servidão durante 20 anos consecutivos, a servidão extingue-se.

Desnecessidade

Quando a servidão deixa de ser necessária ao prédio dominante, nomeadamente porque o prédio passou a ter acesso direto à via pública, o proprietário do prédio serviente pode exigir judicialmente a extinção da servidão.​

Usucapião da liberdade do prédio

Quando o proprietário do prédio serviente impede, de forma continuada durante 20 anos, o exercício da servidão, pode adquirir por usucapião a liberdade do prédio.

Acordo entre as partes

As partes podem, a qualquer momento, acordar na extinção da servidão, devendo esse acordo ser formalizado por escrito e registado na Conservatória do Registo Predial.

Diferença entre Servidão de Passagem e Direito de Passagem Forçada

Embora frequentemente confundidos, a servidão de passagem e o direito de passagem forçada são institutos jurídicos distintos.

Servidão de Passagem

• Natureza jurídica: Direito real sobre coisa alheia

• Fundamento: Conveniência, comodidade ou necessidade do prédio dominante

• Origem: Acordo voluntário entre as partes (contrato, testamento) ou constituição coerciva por sentença judicial

• Registo: Deve ser registada na Conservatória do Registo Predial para produzir efeitos perante terceiros

Direito de Passagem Forçada

• Natureza jurídica: Direito de vizinhança

• Fundamento: Necessidade absoluta (prédio encravado sem qualquer acesso)

• Origem: Imposição legal, independentemente da vontade do proprietário do prédio serviente

• Constituição: Por sentença judicial quando não há acordo entre as partes

O direito de passagem forçada é um direito mais restrito e específico, previsto para situações de encrave absoluto, ao passo que a servidão de passagem pode ser constituída mesmo quando existe algum acesso, mas este é insuficiente ou inconveniente.

Conselhos práticos

Para quem pretende adquirir um terreno ou construir num prédio que depende de um caminho de serventia, recomenda-se:

1. Verificar a natureza jurídica do caminho

Confirme se o caminho de acesso ao terreno é uma via pública (estrada ou caminho municipal) ou uma servidão de passagem sobre prédio privado. Esta informação pode ser obtida junto da Câmara Municipal ou através da análise da documentação do prédio.

2. Consultar a Conservatória do Registo Predial

Solicite a certidão de registo predial do seu prédio e dos prédios vizinhos para verificar se existe alguma servidão registada. O registo é essencial para garantir a oponibilidade da servidão a terceiros.

3. Confirmar a viabilidade de construção

Antes de adquirir um terreno, solicite uma informação prévia junto da Câmara Municipal sobre a viabilidade de construção. Muitos municípios exigem acesso direto a partir de via pública, pelo que a existência de mera servidão de passagem pode inviabilizar a edificação.

4. Formalizar a servidão por escrito

Se estiver a negociar a constituição de uma servidão de passagem, formalize o acordo por escritura pública e proceda ao registo na Conservatória. Isto garante segurança jurídica e evita conflitos futuros.

5. Definir claramente os termos da servidão

No acordo de constituição da servidão, especifique com clareza:​

• A localização exata da faixa de passagem (com planta topográfica)

• A largura do caminho

• O tipo de utilização permitida (passagem a pé, com veículos, para instalação de infraestruturas, etc.)

• A responsabilidade pela manutenção do caminho

• O montante de eventual indemnização

6. Consultar profissionais habilitados

Em caso de dúvidas ou situações complexas, consulte um arquiteto, engenheiro ou advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico. A constituição de servidões e o licenciamento de obras em terrenos sem acesso direto a via pública são matérias técnicas que exigem conhecimento especializado.

Para considerar

Os caminhos de serventia, que correspondem na maioria dos casos a servidões de passagem, são uma realidade comum em Portugal, especialmente em zonas rurais e periurbanas. Compreender a sua natureza jurídica, os modos de constituição e as implicações práticas é essencial para quem pretende adquirir, vender ou construir num terreno que dependa deste tipo de acesso.

É fundamental distinguir entre vias públicas e servidões de passagem, pois esta diferença tem consequências diretas na possibilidade de licenciar obras de construção. A ausência de confrontação direta com via pública pode constituir um obstáculo significativo, sendo aconselhável confirmar previamente junto da Câmara Municipal a viabilidade de edificação.

A constituição de uma servidão de passagem deve ser sempre formalizada por escrito, com recurso a escritura pública e registo na Conservatória do Registo Predial, de forma a garantir segurança jurídica para ambas as partes e oponibilidade perante terceiros. A definição clara dos termos da servidão — localização, largura, tipo de utilização e responsabilidade pela manutenção — é essencial para prevenir conflitos futuros.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.