Casas Modulares e aprovação municipal: O que necessita saber
- Ana Carolina Santos
- 22 de jan.
- 9 min de leitura
As casas modulares têm vindo a conquistar crescente popularidade em Portugal, apresentando-se como uma solução moderna, eficiente e frequentemente mais económica que a construção tradicional. A possibilidade de fabricar módulos completos em ambiente industrial controlado e transportá-los para o terreno, onde são montados rapidamente, atrai proprietários interessados em prazos reduzidos e previsibilidade de custos.
No entanto, subsiste uma dúvida frequente: será que as casas modulares precisam de aprovação da Câmara Municipal tal como as construções convencionais? A resposta é clara e inequívoca: sim, precisam.
Enquadramento legal: clarificação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 10/2024
Durante anos, existiu alguma confusão no mercado relativamente à aplicabilidade do regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE) às casas modulares, pré-fabricadas ou desmontáveis. Alguns comerciantes e promotores divulgavam que estas estruturas estariam dispensadas de licenciamento, especialmente quando apresentadas como "móveis", "temporárias" ou "amovíveis".
Esta interpretação era incorreta e contrariava tanto a letra como o espírito da legislação urbanística. Para eliminar qualquer ambiguidade, o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, introduziu alterações expressas ao RJUE e ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), clarificando de forma inequívoca que a construção modular de caráter permanente está sujeita aos mesmos regimes de licenciamento ou comunicação prévia que as construções tradicionais.
Artigo 1.º-A do RJUE: definição de construção modular
O novo artigo 1.º-A do RJUE, aditado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, estabelece:
"O presente diploma é ainda aplicável à construção modular de caráter permanente, que é caracterizada por utilizar elementos ou sistemas construtivos modulares, estruturais ou não estruturais, parcial ou totalmente produzidos em fábrica, previamente ligados entre si ou no local de implantação, independentemente da sua natureza amovível ou transportável."
Esta definição legal abrange expressamente:
Casas pré-fabricadas em módulos volumétricos completos (paredes, teto, pavimento, instalações)
Casas em painéis estruturais montados no local
Sistemas mistos (parte produzida em fábrica, parte executada em obra)
Estruturas tecnicamente amovíveis ou desmontáveis, desde que destinadas a utilização humana com caráter de permanência
Artigo 1.º-A do RGEU: aplicação das normas técnicas
O mesmo diploma aditou um artigo 1.º-A idêntico ao RGEU, assegurando que todas as normas técnicas de construção (resistência mecânica, estabilidade, segurança contra incêndios, salubridade, acessibilidades) se aplicam igualmente à construção modular permanente.
Construção modular permanente: quando se considera edificação
Para efeitos do RJUE, considera-se edificação qualquer construção destinada a utilização humana que apresente as características de:
Incorporação ou ligação ao solo: Mesmo que assente sobre estacas, sapatas rasas, vigas de fundação ou chassis metálicos, se a estrutura estiver fisicamente ligada ao terreno (ainda que tecnicamente reversível), configura edificação.
Caráter de permanência: A permanência não se mede pela possibilidade técnica de desmontar a estrutura, mas sim pela intenção de utilização duradoura no local. Uma casa modular destinada a habitação permanente ou utilização continuada é sempre considerada permanente, independentemente de poder ser tecnicamente desmontada.
Destino a utilização humana: Habitações, escritórios, estabelecimentos comerciais, equipamentos públicos, estruturas de apoio agrícola com componente habitacional.
Estruturas genuinamente temporárias: exceção rara
Apenas estruturas efetivamente temporárias, como contentores de apoio a obras (não habitados), instalações provisórias de estaleiro ou estruturas amovíveis para eventos de curta duração, podem estar dispensadas de controlo prévio. No entanto, esta classificação é excepcional e depende de critérios rigorosos:
Utilização limitada no tempo (geralmente inferior a 90 dias consecutivos)
Ausência de ligações permanentes a redes (água, esgotos, eletricidade fixas)
Não destinadas a habitação permanente
Autorização temporária expressa do município
Casas modulares comercializadas para habitação permanente nunca se enquadram nesta exceção.
Procedimentos de licenciamento aplicáveis a casas modulares
As casas modulares estão sujeitas aos mesmos procedimentos que as construções tradicionais, variando consoante a localização do terreno e o enquadramento urbanístico:
Pedido de informação prévia: instrumento estratégico
Embora não obrigatório, o pedido de informação prévia (artigo 14.º do RJUE) permite obter, antes de encomendar a casa modular, confirmação vinculativa da Câmara Municipal sobre:
Viabilidade de construir no terreno
Parâmetros urbanísticos aplicáveis (volumetria, cércea, implantação)
Áreas de cedência exigíveis
Estimativa de encargos urbanísticos
Prazo de validade: A informação prévia favorável é válida por 2 anos (alargado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024), prorrogável por mais 1 ano.
Vantagens:
Vincula a Câmara Municipal em eventual licenciamento ou comunicação prévia posterior
Reduz riscos de investimento em estrutura incompatível com as exigências locais
Permite negociar com o fornecedor da casa modular com base em requisitos concretos
Licenciamento
O pedido de licença de construção é obrigatório quando o terreno se situa em área não abrangida por:
Plano de pormenor publicado após 7 de março de 1993
Operação de loteamento
Unidade de execução com parâmetros urbanísticos definidos
Elementos a apresentar:
Requerimento identificando o requerente e a operação urbanística
Levantamento topográfico do terreno
Projeto de arquitetura, subscrito por arquiteto inscrito na Ordem dos Arquitetos
Projetos de especialidades (estruturas, águas e esgotos, instalações elétricas, gás, térmicas, acústica, comportamento térmico)
Termos de responsabilidade dos autores dos projetos
Fichas técnicas de habitação (quando aplicável)
Outros elementos definidos em portaria
Fornecimento pelo fabricante: Muitos fabricantes de casas modulares fornecem projetos-tipo ou projetos adaptados ao cliente, que devem ser adaptados ao terreno concreto e validados por técnicos habilitados inscritos em Portugal, assumindo responsabilidade pelo cumprimento das normas técnicas e regulamentares portuguesas.
Prazo de decisão:
120 dias para imóveis até 300 m² de área bruta de construção
150 dias para imóveis entre 300 m² e 2200 m²
200 dias para imóveis superiores a 2200 m²
Eliminação do alvará de licença: O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou o alvará de licença de construção, substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas. O recibo de pagamento das taxas é o título que habilita o início da obra.
Comunicação prévia
A comunicação prévia é o procedimento simplificado aplicável quando o terreno se situa em área abrangida por:
Plano de pormenor (publicado após 7 de março de 1993) com parâmetros urbanísticos definidos
Operação de loteamento
Unidade de execução que preveja parcelas, alinhamentos, polígono de implantação, altura, número máximo de fogos e área de construção
Elementos a apresentar: Os mesmos que para o licenciamento, acompanhados de declaração de que o projeto respeita integralmente os parâmetros do plano, loteamento ou unidade de execução aplicável.
Não opcionalidade: O Decreto-Lei n.º 10/2024 determina expressamente que, quando a operação urbanística esteja sujeita a comunicação prévia, não é possível optar pelo licenciamento. O procedimento simplificado é obrigatório, eliminando práticas anteriores que permitiam escolher o regime mais gravoso por receio ou incerteza.
Isenção de controlo prévio: situações raras
Apenas em situações muito específicas as casas modulares podem estar isentas de licenciamento ou comunicação prévia:
Obras precedidas de informação prévia favorável completa (artigo 17.º do RJUE) Quando a informação prévia contemple todos os aspetos do projeto (volumetria, implantação, programa, infraestruturas, encargos, cedências), a operação fica isenta de controlo prévio posterior, devendo apenas ser comunicado o início das obras no prazo de 2 anos.
Reconstrução sem aumento de cércea (alínea e) do n.º 1 do artigo 6.º) Reconstrução de edificação existente, mesmo com aumento de área útil ou número de pisos, desde que sem aumento da altura da fachada.
Estas situações são raras no contexto de casas modulares novas.
Utilização: comunicação obrigatória
Concluída a montagem e acabamentos da casa modular, é obrigatório comunicar a conclusão da obra à Câmara Municipal, apresentando:
Termo de responsabilidade do diretor de obra ou diretor de fiscalização de obra, declarando que a obra está concluída e foi executada conforme o projeto aprovado
Telas finais (apenas se tiverem existido alterações ao projeto durante a execução)
Certificado energético
Levantamento topográfico final (quando exigível)
Comprovativo de ligação às redes públicas de água, esgotos e eletricidade
Casas modulares em zonas sensíveis: restrições acrescidas
A instalação de casas modulares em áreas sujeitas a proteção especial está condicionada ou interdita:
Em áreas da REN, a construção para habitação está proibida, salvo situações excecionais de reconhecido interesse público mediante parecer favorável da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) e da Agência Portuguesa do Ambiente (APA).
A tentativa de contornar esta proibição mediante instalação de casas modulares "amovíveis" é ilegal e passível de embargo, demolição e aplicação de coimas.
Em solos integrados na RAN, apenas é admissível construção para apoio direto e efetivo à atividade agrícola, mediante parecer favorável da Direção Regional de Agricultura e Alimentação competente. Habitação permanente sem ligação direta à exploração agrícola está interdita.
Orla costeira e domínio hídrico
A faixa costeira de proteção (geralmente 500 m a partir da linha de costa) e as zonas de domínio hídrico (margens de rios, ribeiras, albufeiras) estão sujeitas a restrições severas de construção. A instalação de casas modulares nestas zonas exige pareceres de múltiplas entidades (APA, Capitania, CCDR) e raramente é autorizada.
Património classificado
Em imóveis classificados ou em zonas de proteção de imóveis classificados, qualquer construção (incluindo modular) exige parecer favorável da Direção-Geral do Património Cultural (DGPC) e cumprimento de condicionamentos estéticos e de integração paisagística rigorosos.
Erros frequentes e boas práticas
Erros a evitar
Adquirir a casa modular antes de confirmar a viabilidade urbanística do terreno: Risco de investir em estrutura que depois não pode ser legalmente instalada.
Confiar em alegações de fornecedores de que "não é preciso licença": Informação falsa que pode resultar em embargo, demolição e responsabilidades criminais.
Instalar a casa modular em zona non aedificandi por considerá-la "temporária": Se destinada a habitação permanente, será sempre considerada edificação ilegal.
Não apresentar comunicação de conclusão de obra: A utilização sem comunicação prévia constitui contra-ordenação e impede atos posteriores (venda, hipoteca, licença de habitação para arrendamento).
Boas práticas recomendadas
Consulta prévia ao município: Antes de adquirir o terreno ou a casa modular, consulte o serviço de urbanismo da Câmara Municipal para confirmar viabilidade, procedimento aplicável e condicionamentos.
Pedido de informação prévia: Quando existam dúvidas sobre parâmetros urbanísticos ou viabilidade, solicite informação prévia vinculativa.
Acompanhamento técnico qualificado: Contrate arquiteto e engenheiro inscritos em Portugal para adaptar o projeto-tipo do fabricante ao terreno, validar conformidade legal e assumir responsabilidade técnica.
Verificação de certificações do fabricante: Exija comprovação de que os módulos cumprem:
Marcação CE (quando aplicável)
Normas europeias de desempenho estrutural (EN 1090 para aço, ETA para madeira)
Requisitos de eficiência energética (edifícios de necessidades quase nulas de energia - nZEB)
Ligações permanentes a redes públicas: Assegure ligação definitiva a redes públicas de água, esgotos e eletricidade, comprovando inequivocamente o caráter permanente da edificação.
Documentação completa: Mantenha arquivo organizado de todos os documentos: licença ou comunicação prévia, projetos, termos de responsabilidade, certificado energético, comprovativos de ligação a redes. Esta documentação é indispensável para atos futuros (venda, hipoteca, heranças).
Fiscalização e consequências da inobservância
Poderes de fiscalização municipal
As Câmaras Municipais dispõem de amplos poderes de fiscalização da legalidade urbanística, incluindo:
Vistorias sem aviso prévio
Solicitação de documentação comprovativa de licenciamento
Embargo de obras ilegais
Ordem de demolição de construções clandestinas
A instalação de casas modulares sem licenciamento ou comunicação prévia constitui obra clandestina, sujeita às mesmas sanções que qualquer construção ilegal.
Sanções aplicáveis
Embargo administrativo: Suspensão imediata dos trabalhos de montagem, com afixação de edital e aplicação de multa diária pelo incumprimento.
Ordem de demolição: Se não for possível a legalização (por incompatibilidade com normas urbanísticas ou servidões), a Câmara Municipal ordena a demolição total da casa modular e reposição do terreno no estado anterior, a expensas do proprietário.
Contra-ordenações: A execução de obras sem licença ou comunicação prévia constitui contra-ordenação, punível com coima, consoante a gravidade, dimensão da obra e reincidência (artigos 98.º do RJUE e 162.º do RGEU).
Responsabilidade criminal: Em casos de especial gravidade (construção em zona de domínio público hídrico ou marítimo, REN, RAN sem autorização), podem configurar-se crimes ambientais ou de desobediência qualificada.
Impossibilidade de venda, hipoteca ou regularização predial: Casa modular ilegal não pode ser vendida, hipotecada para obtenção de crédito habitação, nem inscrita na matriz predial. O seu valor de mercado é nulo ou residual (valor de demolição).
Acesso a crédito habitação
As instituições bancárias exigem licenciamento completo para concessão de crédito habitação destinado a casas modulares. Sem título de licenciamento ou comunicação prévia e sem licença de utilização (ou comprovativo de comunicação de conclusão de obra), os bancos recusam o financiamento.
Casas modulares devidamente licenciadas e com toda a documentação em ordem têm valorização de mercado equiparável às construções tradicionais e permitem acesso normal a crédito habitação, com avaliações bancárias baseadas em métodos convencionais.
Para considerar
As casas modulares representam uma solução construtiva inovadora, eficiente e sustentável, mas não estão dispensadas de licenciamento municipal. A clarificação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, que aditou os artigos 1.º-A ao RJUE e ao RGEU, eliminou definitivamente qualquer ambiguidade: a construção modular de caráter permanente está sujeita aos mesmos procedimentos de controlo prévio que as edificações tradicionais.
O cumprimento rigoroso das obrigações de licenciamento ou comunicação prévia não é apenas uma exigência legal, mas uma garantia essencial de:
Segurança jurídica: proteção contra embargos, demolições e sanções
Valorização patrimonial: casa modular legal tem valor de mercado pleno
Acesso a financiamento: bancos exigem licenciamento para crédito habitação
Transmissibilidade: venda, doação ou herança sem entraves legais
As simplificações introduzidas pelo Simplex Urbanístico (deferimento tácito, eliminação do alvará, flexibilizações do RGEU) beneficiam especialmente os projetos modulares, reduzindo prazos e custos administrativos sem comprometer a legalidade.
Recomendações essenciais:
Confirme a viabilidade urbanística do terreno antes de adquirir a casa modular
Solicite informação prévia vinculativa quando existam dúvidas
Contrate acompanhamento técnico qualificado (arquiteto e engenheiro)
Exija do fornecedor projetos adaptados ao terreno e certificações de conformidade
Cumpra integralmente o procedimento de licenciamento ou comunicação prévia
Apresente comunicação de conclusão de obra com todos os documentos exigidos
Mantenha arquivo organizado de toda a documentação
A complexidade dos procedimentos urbanísticos e a multiplicidade de diplomas aplicáveis tornam aconselhável o acompanhamento profissional especializado, que assegure não apenas a conformidade legal, mas também a otimização de prazos, custos e qualidade técnica da solução construtiva.